Biura WGN
CENTRALA WGN
Wraz z 1 lipca 2022r. wchodzi w życie nowa ustawa deweloperska. Już teraz warto zapoznać się z jej treścią i przewidzieć ewentualne konsekwencje jakie będą miały te przepisy dla konsumenta zdecydowanego na zakup mieszkania.
Według założeń, nowe przepisy mają wypełnić luki w dotychczasowym prawodawstwie przy jednoczesnym zwiększeniu ochrony nabywców mieszkań i domów jednorodzinnych, dotychczasowe bowiem rozwiązania wydają się nie zapewniać właściwego poziomu ochrony. Według projektodawców, chodzi przede wszystkim o zapewnienie ochrony dla nabywców i wyeliminowanie możliwości utraty pieniędzy wpłacanych na mieszkaniowe rachunki powiernicze, zwłaszcza te o charakterze otwartym, które są pozbawione dodatkowego zabezpieczenia.
Spis treści:
Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Jakimi zasadami powinni kierować deweloperzy?
Jakie nowości wprowadza wchodząca w lipcu ustawa?
Umowy rezerwacyjne zakres zmian.
Jakim niedoskonałościom należy się przyjrzeć przy odbiorze lokalu?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny czy będzie zabezpieczeniem przy sprzedaży mieszkań?
Do największych zmian obejmujących segment sprzedaży mieszkań należy przede wszystkim powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, co nakłada na deweloperów obowiązek odprowadzania dodatkowej składki, liczonej od ceny brutto lokalu w wysokości do 1% wartości lokalu. Celem tej zmiany jest zwiększenie ochrony nabywcy lokalu w wypadku upadłości dewelopera czy też banku. W obecnej treści ustawy określono jedynie maksymalną wysokość składki, tj. 2% w przypadku otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych oraz 0,2% w przypadku zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych. O wysokości składki decydować będzie rozporządzenie Ministra Rozwoju i według obecnych informacji wynosić to będzie 1% w przypadku otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych i 0,1% przypadku zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych. Wskazana składka będzie świadczeniem o charakterze bezzwrotnym. W sytuacji odstąpienia nabywcy czy dewelopera od zawartej umowy składka nie zostanie zwrócona zaś kolejny potencjalny nabywca będzie zmuszony do jej ponownego uiszczenia. Według aktualnych prognoz koszty te zostaną przerzucone przez deweloperów na nabywców lokali i domów, co w konsekwencji może wstrzymać inwestycje czynione przez mniejszych inwestorów na obecnym rynku.
Zdjęcie pochodzi z oferty WGN:mieszkania na sprzedaż
Zakres stosowania nowej ustawy, jaką odgrywa istotną rolę przy transakcji sprzedaży mieszkania.
Należało by się zastanowić czy nowa ustawa zabezpiecza konsumenta nabywającego mieszkanie, gdyż poprzednio obowiązująca posiadała dość istotne ograniczenie w zakresie jej stosowania. Przepisy tam zawarte stosowane były tylko do umów dewelopera zawieranych przed zakończeniem inwestycji - zgłoszeniem zakończenia budowy czy też uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie.
Według jednak nowej ustawy deweloperskiej stworzony został szereg sytuacji, które obligowały będą do stosowania jej w zakresie zawieranej umowy. Zgodnie z treścią przepisów ustawa dotyczyć będzie umowy o wybudowanie i ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi, umowy o ustanowienie oraz przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi oraz umowy o przeniesienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami związanymi. Rozszerzono również zakres stosowania przepisów do umów zawieranych w związku ze sprzedażą przez dewelopera domu jednorodzinnego oraz umów zawieranych już po zakończeniu realizacji inwestycji.
Regulacje dotyczące umów rezerwacyjnych.
Ustawa porządkuje również kwestie dotyczące umów rezerwacyjnych. Umowy te często zawierane były przez strony przed zawarciem samej umowy deweloperskiej, najczęściej w celu uzyskania przez inwestorów pozytywnej decyzji kredytowej.
Nowy akt prawny wprowadził definicję legalną umowy rezerwacyjnej, gdzie zgodnie z treścią art. 29. ust. 2. Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego. Nadto zgodnie z treścią art. 30. ust
1. Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności.
2. Umowa rezerwacyjna określa w szczególności:
1) strony, miejsce i datę zawarcia umowy;
2) cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;
3) wysokość opłaty rezerwacyjnej, o której mowa w art. 32 ust. 1, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;
4) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;
5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku; 6) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.
Wskazane przepisy określają więc formę zawarcia takiej umowy, minimalny zakres jej zapisów, wysokość opłaty rezerwacyjnej oraz zasady jej zwrotu w przypadku rozwiązania umowy.
Zdjęcie pochodzi z oferty WGN:mieszkania na sprzedaż
Informacje jakich zobowiązany jest udzielić deweloper przy sprzedaży mieszkania.
Akt prawny o którym mowa w niniejszym artykule rozszerza zakres informacji i dokumentów które deweloper ma obowiązek przekazać nabywcy w trackcie procesu sprzedaży mieszkania. Inwestor może uzyskać dostęp do decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, zaświadczeniu o samodzielności lokalu czy też aktu ustanowienia odrębnej własności lokalu, a także zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bez obciążeniowe wyodrębnienie lokalu lub też dokumentu zawierającego zobowiązanie do jej udzielenia. Zobowiązano również dewelopera do doręczenia prospektu informacyjnego na nieodpłatnym trwałym nośniku osobie zainteresowanej niezależnie od tego, czy wyraziła takie żądanie. Uzupełniono również wzór takiego prospektu o konieczność wskazania daty prawomocności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lub zakończenia budowy domu jednorodzinnego, wskazania powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, ich ceny, daty wydania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego, daty ustanowienia jego odrębnej własności, a także informacje o jednolitym limicie gwarancyjnym przysługującym w przypadku upadłości banku, w którym prowadzony jest mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Zdjęcie pochodzi z oferty WGN:mieszkania na sprzedaż
Wady istotne dla dewelopera sprzedającego mieszkania.
Ustawa obowiązująca od dnia 1 lipca 2022r. uzupełnia zapisy dotyczące odbioru lokalu i kwestie dotyczące wad istotnych które powinien wziąć pod uwagę deweloper oferujący mieszkania na sprzedaż. Zgodnie z jej zapisami deweloper ma obowiązek ustosunkować się w terminie 14 dni do wad opisanych w protokole odbioru, jednak w przypadku braku odpowiedzi w tym terminie uznaje się, że przyznał istnienie wady w sposób konkludentny.
W takiej sytuacji, w przypadku, gdyby deweloper nie usunął uznanej wady w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru, musi wyznaczyć dodatkowy, uzasadniony termin na usunięcie wady. W sytuacji, gdyby nie usunął wady w tak wyznaczonym terminie albo też, gdyby takiego terminu nie wyznaczył, wówczas nabywca lokalu wyznacza termin na usunięcie wady a w przypadku jego niedochowania może usunąć wadę na koszt dewelopera.
Nabywcy otrzymali również prawdo do odmowy odbioru lokalu w przypadku stwierdzenia istnienia wad istotnych. Tutaj jednak ustawodawca nie podjął się próby definicji czym takie wady istotne będą, stąd pojęcie to może w przyszłości powodować liczne problemy interpretacyjne.
Roksana Białecka-WGN-Nieruchmości
