Biura WGN
CENTRALA WGN
Jak wykazują ostatnie prognozy, popyt na kredyty mieszkaniowe może spaść nawet o 70 proc. Powyższe związane jest przede wszystkim z utratą zdolności kredytowej Polaków na skutek zacieśniania polityki monetarnej przez NBP, co więcej Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) zaostrzył warunki dotyczące przyznawania kredytów hipotecznych.
Celem takich działań jest ograniczenie ryzyka kredytowego związanego z rosnącymi w ostatnich miesiącach kosztami obsługi zadłużenia. Na chwilę obecną instytucje bankowe zmuszone są, przy wyliczeniu zdolności kredytowej uwzględniać stopy procentowe wyższe o 5 pkt proc. od obowiązujących stóp ustalanych przez NBP. Następna zmiana związana jest ze sposobem szacowania kosztów utrzymania gospodarstwa domowego oraz wskaźnika DStI, określającego jaki procent rocznych dochodów kredytobiorcy stanowią obciążenia związane ze spłatą zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych. Wszystko to przekłada się na utratę zdolności kredytowej Polaków.
Spis treści:
Co musimy wziąć pod uwagę rozważając kredyt na zakup nieruchomości?
Rozwiązania instytucjonalne - rządowy program kredytowy.
Może warto zmienić preferencje zakupowe?
Branża bakowości vs wskaźnik kredytów.
Podpowiedzi doradców kredytowych z sektora sprzedaży nieruchomości.
W aktualnej rzeczywistości spora cześć analityków bacznie przygląda się temu co dzieje się w sektorze nieruchomości zwłaszcza w obszarze z sprzedaży lokali czy trend spadku odczuwalny w pierwszym kwartale będzie się pogłębiał. Ważnym jest, aby obliczając zdolność kredytową, koniecznie ustalić wysokości wydatków gospodarstwa domowego i porównanie tej wartości do przychodów. W nowo opublikowanym stanowisku KNF wskazano, iż "zaleca się przyjmowanie przy ocenie zdolności kredytowej kosztów utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego ogłoszonego przez niezależne źródło, z uwzględnieniem zróżnicowania ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowej". Stanowisko to związane jest z cały czas rosnącą inflacją i zależnymi z tym coraz wyższymi kosztami utrzymania gospodarstwa domowego. Wynika z tego, iż bank powinien uwzględniać fakt, że w kolejnych miesiącach ceny czynszu, mediów czy żywności będą rosnąć. Zwiększenie tych kosztów sprawia, iż kredytobiorcy mają do dyspozycji mniejszą kwotę do rozporządzenia i tym samym niższą zdolność kredytową. Zalecenia te najmocniej dotkną wieloosobowe rodziny, z wyższymi kosztami utrzymania. Zgodnie z prognozami Narodowego Banku Polskiego inflacja w 2022r. wzrośnie do wartości 12,3% na skutek wojny w Ukrainie i wzrostu cen energii.
Kolejna kwestia związana z obniżeniem zdolności kredytowej Polaków dotyczy wskaźnika DStI. Wskaźnik ten określa relację wszystkich miesięcznych rat aktualnych zobowiązań oraz potencjalnej raty przyszłego kredytu w stosunku do dochodów kredytobiorcy w okresie rocznym. Jeszcze dwa miesiące temu wskaźnik ten wynosił 50% przy niższych dochodach i 65% przy dochodach wyższych. W ubiegłym jednak miesiącu wskaźniki te wynoszą odpowiednio 40 i 50%.
W takiej więc sytuacji, jeśli potencjalny kredytobiorca przekroczy wskazany próg wskazane jest zachowanie przez bank szczególnej ostrożności w zakresie wydawania decyzji kredytowej. I większa więc rata bieżących zobowiązań tym niższa szansa na otrzymanie finansowania. Potencjalni więc kredytobiorcy muszą pogodzić się z tym, iż mogą nie otrzymać wnioskowanej kwoty pieniędzy.
Zdjęcie pochodzi z oferty WGN:mieszkania na sprzedaż
Wsparcie rządowe czy przyczyni się do zwiększenia sprzedaży mieszkań?
Z końcem maja startuje rządowy program kredytowy, który na mocy ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym w założeniu ma pomóc w zakupie mieszkania bez wkładu własnego cała branża nieruchomości z czeka, jak wpłynie to na sytuację sprzedaży mieszkań. Rozwiązanie to jest jednym z punktów programu Polski Ład. W treści ustawy zawarto zapisy, na mocy których Państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego gwarantuje do 20 proc. kwoty kredytu, nie więcej jednak niż 100 tys. zł. Co więcej Bank Gospodarstwa Krajowego będzie również jednorazowo spłacał część gwarantowanego kredytu mieszkaniowego w związku z urodzeniem się dziecka. To świadczenie, nazywane spłatą rodzinną wyniesie 20 tys. zł w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o drugie dziecko i 60 tys. zł w przypadku powiększenia gospodarstwa domowego o trzecie albo kolejne dziecko. Dość szeroko ujęto zakres przedmioty działania ustawy bowiem kredyt bez wkładu własnego będzie można uzyskać na zakup mieszkania na własność z rynku wtórnego jak i pierwotnego oraz na nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nadto świadczenie pokryje koszty związane z budową domu jednorodzinnego czy zakup działki pod jego budowę. Trwanie świadczenia określono na okres minimum piętnastu lat i dotyczy jedynie kredytów złotówkowych. Kredyty takie będą jedynie udzielane przez banki, które podpiszą stosowną umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Kolejnym warunkiem dotyczącym możliwości skorzystania z tego programu jest to, iż cena nabywanej nieruchomości nie może przekroczyć wyznaczanego co pół roku limitu.
Zdjęcie pochodzi z oferty WGN:mieszkania na sprzedaż
Inne możliwe rozwiązania, które warto zgłębić.
Chcąc nabyć nieruchomość korzystając z zewnętrznego finansowania można rozważyć obecnie kilka rozwiązań. W pierwszej kolejności należałoby szukać nieruchomości, której wartość jest niższa aniżeli wcześniej założona w naszych planach. Warto rozważyć poszukiwanie lokalu o mniejszym metrażu, położonego w innej, mniej prestiżowej lokalizacji czy też o niższym standardzie wykonania. Kolejna kwestia to właściwe przygotowanie się do złożenia wniosku o kredyt w banku. Tutaj warto spotkać się z ekspertem kredytowym, który przeprowadzi stosowną symulację i przedstawi kilka rozwiązań służących zwiększenia zdolności kredytowej czy też zabezpieczenia świadczenia. Oczywistym jest też możliwość wstrzymania się ze zakupem nieruchomości do czasu ewentualnego obniżenia stóp procentowych czy też cen nieruchomości oraz materiałów budowlanych.
Zdjęcie pochodzi z oferty WGN:mieszkania na sprzedaż
Bankowość także zauważa spadki w sprzedaży mieszkań.
Analitycy z branży finansowej już dziś podsumowując pierwszy kwartał roku 2022 mówią jednogłośnie, iż również oni jako branża odczuwają, iż spadła liczba sprzedawanych mieszkań i innych nieruchomości, gdyż znacząco zmalała liczba wniosków spływających do poszczególnych placówek. Niepewna sytuacja geopolityczna, najwyższa od 21 lat inflacja i na koniec rosnące stopy procentowe to wszystko to czynniki które wstrzymują potencjalnego konsumenta przed decyzją kredytową. Działania te zaczynają przybierać niedobry kierunek, ponieważ jak wiadomo banki wypracowują swoje wskaźniki głownie na ilości udzielnych kredytów w szczególnie hipotecznych a według ostatnich informacji sektora bankowego liczba składanych wniosków zmniejszała się o ok 38,7 proc. w sumie banki udzieliły 14570 kredytów. Z danych BIK wynika, iż dodatni wskaźnik dotyczył jedynie kredytów z przedziału pow. 500 tyś, w pozostałych przedziałach zarówno w ujęciu liczbowym jak i wartościowym wyniki są ujemne. To jak i czy w ogóle na sytuacje bakowości i nieruchomości wpłynie wsparcie rządowe, czy zauważalny na dziś spadek ulegnie zmianie przekonamy się zapewne pod koniec roku 2022, oczywiście nie bez znaczenia będzie także sytuacja stóp procentowych oraz działania polityczne za granicą wschodnią.
Roksana Białecka-WGN-Nieruchmości
