Biura WGN
CENTRALA WGN
Sprzedaż działek budowlanych w naszym kraju rokrocznie wzrasta. Rozpędzona koniunktura w budownictwie mieszkaniowym i komercyjnym oraz w inwestycjach infrastrukturalnych musi i przekłada się na wzrost popytu oraz cen terenów inwestycyjnych. Najwyższe wartości uzyskują grunty w centrach dużych miast.
Spis treści:
Zabudowa wielorodzinna
Tereny pod zabudowę magazynową
Grunty pod biura
Jak kształtują się ceny?
Sprzedaż działek budowlanych pod zabudowę wielorodzinną
Z danych analityków wynika, że najszybciej rosną stawki za sprzedaż działek budowlanych pod zabudowę wielorodzinną. Nic dziwnego. Mamy do czynienia z bezprecedensowym popytem na nieruchomości mieszkaniowe, który musi i odbija się na cenach gruntów. Przypomnijmy, że w zeszłym roku na największych rynkach deweloperzy sprzedali ponad 65 tys. nowych mieszkań, co jest wynikiem co prawda nieco słabszym niż rok wcześniej, ale jednak mimo wszystko bardzo wysokim na tle lat wcześniejszych.
Szacuje się, że aktualnie w dużych miastach stawki za atrakcyjne tereny pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną, w zależności od lokalizacji, wynoszą średnio w przedziale 1000 – 3000 zł/mkw. . Najdroższa jest Warszawa. Tu w centrum, na Śródmieściu, Bliskiej Woli, Pradze Południe spotyka się stawki wynoszące nawet 3000 – 5000 zł/mkw.
Ceny są więc bardzo wywindowane i z tego też powodu inwestorzy coraz częściej szukają rozwiązań zastępczych – zwłaszcza jeśli chcą „wejść” z inwestycjami do dobrych lokalizacji. Stąd popularność różnego rodzaju projektów rewitalizacyjnych, zwłaszcza jeśli są dobrze położone. Firmy coraz chętniej realizują nowe inwestycje w starych murach – np. w przedwojennych kamienicach, budynkach pofabrycznych itp.
Co z działkami pod zabudowę magazynową? Poznaj dane dot. sprzedaży!
Z drugiej strony na zwyżkę cen działek budowlanych na sprzedaż przekłada się niebagatelna koniunktura na rynku nieruchomości inwestycyjnych, zwłaszcza w sektorze magazynowym, w mniejszym stopniu ale również – biurowym. Obecnie Polska jest najpopularniejszą lokalizacją magazynową w Europie Środkowej – wygraliśmy w tym zakresie konkurencję z Czechami. Z danych firmy doradczej JLL monitorującej rynek wynika, że w pierwszym kwartale 2019 roku popyt brutto wyniósł 800 tysięcy metrów kwadratowych. W pierwszym kwartale zasoby magazynowe urosły o przeszło 620 000 mkw. Jest to wynik aż dwa razy większy niż w tym samym okresie roku 2018. Z kolei wg firmy doradczej Savills w pierwszej połowie roku całkowite zasoby nowoczesnych magazynów zwiększyły się o rekordowe 1,1 mln mkw. Całkowita podaż powierzchni magazynowej w Polsce osiągnęła poziom 16,3 miliona mkw. Deweloperzy zainteresowani inwestycjami w segmencie magazynowym „celują” przede wszystkim w świetnie skomunikowane lokalizacje przy węzłach autostradowych. Najszybciej rozwija się rejon tzw. Polski Centralnej, okolice Warszawy, Wrocław i Śląsk.
fot. pixabay.com
Tereny pod zabudowę biurową
Podobnie rozpędzony jest rynek biurowy, który również winduje ceny gruntów. Aktualnie dwa miasta po Warszawie (Kraków i Wrocław) mają zasoby nowoczesnych biur przekraczające milion metrów kwadratowych. W Warszawie całkowita podaż wynosi już blisko 5,5 mln metrów, a w skali całego kraju podaż nowoczesnych biur przekracza 10 mln mkw. Inwestorzy segmentu komercyjnego najczęściej szukają lokalizacji w popularnych dzielnicach biurowych, w centrach miast, ale też – m.in. z racji niedoboru atrakcyjnych terenów, coraz częściej decydują się niejako od zera kreować nowe dzielnice biurowe, najczęściej wykorzystując nieużytki poprzemysłowe, pokolejowe itp.
Ceny działek budowlanych na sprzedaż – na podstawie danych WGN
Tendencje rynkowe znajdują swoje odzwierciedlenie w wycenach działek budowlanych na sprzedaż. Bardzo drogie są grunty w miastach. Przykładowo – w Warszawie za działkę o powierzchni 2300 mkw. we Włochach (przeznaczona pod zabudowę obiektem handlowo-biurowo-magazynowym, do trzech kondygnacji) oferent oczekuje ponad 8,5 mln zł. Stawka za 1 mkw. wynosi aż 3700 zł.
Drogie są również działki bardzo małe, za to świetnie zlokalizowane. W Szczecinie grunt o powierzchni 548 mkw., zlokalizowany w samym centrum miasta, umożliwiający zabudowę mieszkaniową i usługową został wyceniona aż na 2,6 mln zł, co daje stawkę wynoszącą 4745 zł/mkw.
Aż 36 mln zł będzie musiał natomiast zapłacić inwestor we Wrocławiu, który zdecyduje się na działkę inwestycyjną o powierzchni 1 ha, w świetnej lokalizacji – przy alei Karkonoskiej, na południowym wylocie z miasta, niedaleko zjazdu na autostradę A4, drogę krajową nr 8 i obwodnicę autostradową miasta. Cena za 1 mkw. to w tym przypadku 3355 zł. 19 mln zł to z kolei cena za ponad 8300 mkw. działki pod zabudowę mieszkaniową na popularnym wrocławskim Biskupinie. Cena 1 mkw. wynosi 2300 zł. Podobne stawki spotykamy m.in. w Gdańsku i Poznaniu – a więc na pozostałych wiodących rynkach.
W Gdańsku za 2,3 ha gruntów pod zabudowę mieszkaniową. usługową, rekreację i hotelarstwo oferent oczekuje aż 64 mln zł! Stawka za 1 mkw. wynosi w tym przypadku ponad 2800 zł. W Poznaniu na Winiarach za działkę umożliwiającą zabudowę mieszkaniowo – usługową do 12 kondygnacji naziemnych sprzedający oczekuje ponad 2600 zł/mkw.
Ceny terenów w mniejszych miastach
W mniejszych i średnich miastach działki pod zabudowę mieszkaniowo – usługową są oczywiście tańsze, choć ceny pozostają generalnie wysokie. Dobrym przykładem może być tu Częstochowa, gdzie za grunt pod zabudowę komercyjną zapłacimy ponad 1000 zł/mkw. Takie ceny spotykamy też na innych mniejszych rynkach – m.in. w Lesznie, Pile czy Nysie. Fakt, że w stosunkowo niewielkich ośrodkach stawki za tereny inwestycyjne potrafią być tak wywindowane potwierdza, że mamy do czynienia z mocną hossą na rynku. Inwestorzy szukają w mniejszych miastach przede wszystkim terenów pod zabudowę handlową i mieszkaniową. Rynek centrów handlowych w dużych miastach jest już nasycony, stąd coraz częściej realizuje się takie projekty (najczęściej o formacie parków handlowych i mniejszych, kompaktowych centrów) w mniejszych, lokalnych ośrodkach – co winduje ceny.
Taniej jest poza miastami. Dobrze położone grunty inwestycyjne pod obiekty przemysłowe itp. wycenia się zazwyczaj w przedziale 300 – 700 zł/mkw.
Podsumowanie
Wysoki popyt zderza się z ograniczoną podażą terenów inwestycyjnych. Stąd wywindowane ceny. Zdaniem analityków WGN w najbliższym czasie nic w tej sprawie się nie zmieni. Można jedynie liczyć na to, że wraz z nadchodzącą stabilizacją na rynku mieszkaniowym i nieuchronnym spowolnieniem w projektach komercyjnych ceny gruntów się ustabilizują. Na spadki jednak nie ma co liczyć.
Marcin Moneta
Analityk WGN
