Biura WGN
CENTRALA WGN
Aktywność deweloperów na polskim rynku powierzchni magazynowych na sprzedaż pod koniec 2021 roku była na wysokim poziomie. Popyt netto w wysokości 3,5 miliona metrów kwadratowych pod koniec roku okazał się lepszy niż kiedykolwiek odnotowany rezultat całoroczny. Zwiększone zapotrzebowanie staje się motorem napędowym dla inwestorów, którzy muszą sprostać rosnącym wymaganiom stawiając na nowe technologie.
Spis treści:
1. Rozwój rynku magazynowego
2. Nowa podaż i popyt
3. Malejący współczynnik pustostanów sektora magazynoweo
4. Rekordowe transakcje
Trendy rozwojowe powierzchni magazynowych na sprzedaż
Boom na powierzchnie magazynowe na sprzedaż wciąż trwa. Według analiz Polska uplasowała się na trzecim miejscu w rankingu najbardziej aktywnych rynków magazynowych w Europie. Zapotrzebowanie generowane jest w głównej mierze poprzez sieci logistyczne, handlowe oraz sektor spożywczy. Dynamiczny rozwój połączony jest z jednoczesnym dojrzewaniem rynku magazynowego. Czynniki takie jak koszt kupna, wynajmu, lokalizacja, wciąż stanowią jedne z najważniejszych elementów przy wyborze obiektu. Natomiast coraz częściej zdarza się, że dołącza do nich aspekt środowiskowy oraz technologiczny. Aktualnie wyróżnia się kilka głównych trendów mających wpływ na rozwój rynku magazynowego.
Quick Commerce
Pierwszym z nich jest Quick Commerce, który rozwija się według dwóch globalnych trendów. Zachodzące zmiany w łańcuchu dostaw oraz przenoszenie produkcji do Europy z Azji, spowodowane są potrzebą bliskości rynku zbytu. Drugim trendem jest stały wzrost zainteresowania mniejszymi magazynami miejskimi, które powstają na potrzeby szybkich dostaw w ośrodkach miejskich, czyli quick commerce. Stanowi on jeden z najszybciej rozwijających się segmentów na rynku, dzięki swojej idealnej lokalizacji oraz wysokiego poziomu automatyzacji.
Roboty
Drugim globalnym trendem stały się roboty, które poza skomplikowanymi systemami informatycznymi do zamówień pozwalają na zrealizowanie zleceń z rynku quick commerce. Automatyzacja oraz robotyka wykorzystywane są na rynku magazynowym przede wszystkim dla usprawnienia pracy oraz minimalizacji zapotrzebowania na pracowników w nocy. Według danych z 2019 roku, Polska uplasowała się na czternastym miejscu pod względem sprzedaży robotów.
Zielone technologie
Na trzecim miejscu znajdują się zielone technologie, które poprzez wzrost rozwoju sektora magazynowego sprawiły, iż deweloperzy oraz firmy zaczęły odczuwać odpowiedzialność za środowisko. Budowane obiekty coraz częściej posiadają systemy monitorujące zużycie wody, czy prądu, aby móc kontrolować ich zużycie.
High Bay
Deweloperzy coraz częściej podejmują decyzje o budowie obiektów magazynowych posiadających więcej kondygnacji tworząc tzw. magazyny wysokiego składowania. Poprzez takie rozwiązania powiększane są powierzchnie składowania, przy jednoczesnym utrzymaniu takiej samej liczby metrów kwadratowych. Magazyny tego typu wymagają wdrożenia rozwiązań automatyzujących, pomagaących w obsłudze całego obiektu. Zastosowanie tego typu rozwiązań wpływa nie tylko na optymalizację ale również na bezpieczeństwo pracowników magazynów wysokiego składowania.
Zdjęcie pochodzi z oferty WGN: Magazyn na sprzedaż Trzebinia
Zmieniająca się podaż i popyt na powierzchnie magazynowe
W minionym roku 2021 najbardziej aktywny był rynek magazynowy w Warszawie, na drugim miejscu uplasował się obszar Górnego Śląska , następnie region województwa kujawsko-pomorskiego, Dolny Śląsk oraz Poznań. Pięć głównych rynków magazynowych wymienionych powyżej odpowiadało za około 73% całości popytu. Na koniec III kwartału ubiegłego roku całkowity popyt wyniósł 4,7 mln metrów kwadratowych, co stanowi wzrost o około 35% w porównaniu do analogicznego okresu z poprzedniego roku. Ciągły rozwój rynku e-commerce ma swoje przełożenie w aktywności firm handlowych oraz sieci logistycznych, tym samym zwiększona aktywność deweloperów przekłada się na wzrost liczy całkowitych zasobów powierzchni magazynowych, która wzrosła do 22,4 mln metrów kwadratowych.
Obniżenie wskaźnika pustostanów powierzchni magazynowych na sprzedaż
Na obniżenie wskaźnika pustostanów powierzchni magazynowych na sprzedaż wpływ miał wzrost popytu oraz aktywności deweloperskiej. Pod koniec września 2021 roku na terenie całego kraju znajdowało się blisko 1 129 000 metrów kwadratowych powierzchni dostępnych od ręki, stanowi to zaledwie 5,04% wszystkich zasobów powierzchni magazynowych w Polsce. Najwyższe współczynniki pustostanów wśród pięciu głównych rynków występują na Górnym Śląsku – 7,6%, na terenie Polski Centralnej – 6,6% oraz w obrębie miasta Warszawa – 5,2%. Konsekwencją malejących wskaźników pustostanów było rozpoczęcie przez deweloperów realizacji nowych inwestycji, których powierzchnia łącznie wynosi ponad 1,4 mln metrów kwadratowych. W przypadku, gdy do końca 2022 roku ukończona zostanie budowa większości inwestycji, całkowity zasób rynkowy powierzchni magazynowych wzrośnie z 23,1 mln. metrów kwadratowych do 27 mln. metrów kwadratowych. W ubiegłym roku na rynku najmu znaczącym zmianom nie uległy stawki czynszów. Aktualnie ich wysokość waha się w przedziale 2,8 do 3,8 euto za metr kwadtratowy miesięcznie dla obiektów wielkopowierzchniowych oraz od 4 do 5,25 euro za metr kwadratowy w przypadku mniejszych, miejskich magazynów. Według analityków w kolejnych miesiacach spodziewać się można lekkiego wzrostu, jednakże dotknie on szczególnie nowych inwestycji, mieszczących się w atrakcyjnych lokalizacjach. Za wzrostem stawek stoją rosnace ceny gruntów oraz wyższe koszty budowy.
Zdjęcie pochodzi z oferty WGN: Magdazyn na sprzedaż Radomsko
Największe przeprowadzone transakcje
W okresie od stycznia do września 2021 roku swoich właścicieli zmieniły obiekty o łącznej wartości blisko 1,6 miliarda euro. Wywindowanie cen w górę było przyczyną rekordowego zainteresowania inwestorów połączonego z niedoborem produktów. Do największych, przeprowadzonych transakcji zaliczyć można wykupienie czterech obiektów od Panattoni przez Ares Group oraz zrealizowana w trzecim kwartale transakcja kupna A2 Warsaw Park przez Savillis Investment Managament. Znacznie większą popularnością cieszyły się wielkopowierzchniowe obiekty magazynowe, przeznaczone pod duże koncerny, firmy e-commerce oraz kilku najemców jednocześnie. Owe centra położone są wzdłuż głównych szklaków komunikacyjnych, umożliwiających szybkie i sprawne poruszanie się pomiędzy ośrodkami centralnymi. Drugim typem obiektów o większym zainteresowaniu są mniejsze powierzchniowo magazyny miejskie, które odgrywają bardzo ważną rolę w łańcuchu dostaw. Popyt na obszary pod zabudowę magazynową na terenach miast zwiększył się wraz z rozpoczęciem pandemii COVID-19, podczas której znacznie wzrosła sprzedaż online. Zainteresowanie owymi obiektami dotyczy zróżnicowanych grup przedsiębiorców, a co za tym idzie powiększenie popytu nie będzie aż diametralnie jak w przypadku obiektów wielkopowierzchniowych.
