Biurowce na sprzedaż coraz częściej modernizowane są pod hotele, lub apartamenty na wynajem. Czy zmiana przeznaczenia obiektu do dobry pomysł na inwestycję w dobie kryzysu spowodowanego pandemią?

Spis treści:
Nieruchomości komercyjne na celowniku inwestorów z pomysłem na modernizację
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego dyktuje warunki
Ryzyko warte świeczki?
Hotele i apartamenty zamiast biurowców
Obiekty komercyjne z dużym potencjałem inwestycyjnym

Biurowce na sprzedaż kuszą inwestorów z pomysłami

Pomimo faktu, że trwająca w kraju pandemia koronawirusa mocno odbija się na stabilności rynku nieruchomości, to jednak obiekty komercyjne cieszą się zainteresowaniem ze strony inwestorów. Biurowce na sprzedaż są jednymi z najczęściej lustrowanych obiektów komercyjnych.

Zdjęcie pochodzi z oferty WGN

Obecnie wielu pracowników w dalszym ciągu pracuje zdalnie lub w systemie hybrydowym. Oznacza to, że spora część firm nie potrzebuje już tak dużej jak dotychczas powierzchni biurowej. Lockdown skutecznie zweryfikował, kto musi wrócić do pracy w biurze, a kto w dalszym ciągu może wykonywać swoje obowiązki z domowego zacisza. Efektem takiej weryfikacji dokonywanej przez przedsiębiorców są zmiany w zapisach umowy (najczęściej dotyczące zmniejszenia zajmowanej powierzchni biurowej), lub zupełne rozwiązanie umowy na wynajem biura. Wprawdzie sektor biurowy dość dobrze radzi sobie ze skutkami pandemii, to jednak w biurach nieruchomości dostępne są coraz to nowsze oferty biurowców na sprzedaż. Może to być dobra okazja dla inwestorów, których interesuje sam obiekt - jego lokalizacja, powierzchnia lub rozkład pomieszczeń - jednak planują dla niego zupełnie inny rodzaj działalności.

Zmiana przeznaczenia, o ile pozwala na to MPZP

Inwestor zainteresowany zakupem biurowca pod inną działalność powinien się najpierw zorientować, czy po zakupie będzie mógł takowej zmiany w przedmiocie działalności dokonać. W pierwszej kolejności powinien zweryfikować, jaką działalność na tym terenie dopuszcza MPZP (Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego). Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego określa bowiem przeznaczenie, warunki zagospodarowania oraz zabudowy terenu. Jeśli więc inwestor jest zainteresowany konkretnym biurowcem na sprzedaż, powinien sprawdzić bezzwłocznie MPZP.

Ryzyko, które może się opłacić

wbrew pozorom obecna, pandemiczna sytuacja na rynku nieruchomości, może okazać się korzystna z punktu widzenia inwestora. Niejednokrotnie bowiem właściciele obiektów, które przestały generować przychody z powodu lockdownu lub Ci, których oferty sprzedaży zupełnie przypadkowo zgrały się z wybuchem pandemii w kraju, decydują się na obniżenie ceny ofertowej. Powód jest prosty - w niepewnych czasach, kiedy nie wiadomo, jak pandemia koronawirusa pokieruje sytuacją na rynku nieruchomości w Polsce, niektórzy właściciele obiektów komercyjnych wolą obniżyć cenę ofertową, niż długo czekać na kupca.

Zdjęcie pochodzi z oferty WGN

Czas odgrywa w dzisiejszej rzeczywistości dość istotną rolę. Sytuacja ta działać może na korzyść kupujących, którzy mogą mieć szansę na zakup interesującej ich nieruchomości komercyjnej po niższej cenie za metr kwadratowy. Wprawdzie biurowce na sprzedaż mogą być niejednokrotnie modernizowane pod hotele, to jednak inwestorzy powinni zdawać sobie sprawę z wysokiego ryzyka takiej inwestycji. Nie wiadomo bowiem, czy jej zakup przyniesie inwestorowi korzyści, czy kolejny pandemiczny paraliż negatywnie odbije się na możliwości zarobku za pomocą zmodernizowanego biurowca.

Biurowce na sprzedaż zmieniane na... hotele i apartamentowce?

Jeszcze w lutym obiekty hotelowe sygnalizowały nieznaczną poprawę swojej sytuacji finansowej. Tymczasem Polacy stanęli w obliczu kolejnego, trzeciego już z kolei lockdownu. Co to oznacza dla branży gastronomicznej? Niestety, prognozy nie są zbyt optymistyczne. Jeśli bowiem hotele nie odbiją się od dna, ich sytuacja finansowa będzie się jedynie pogarszać. Czy zatem kupowanie biurowca na sprzedaż i modernizowanie go pod hotel to dobry pomysł? W obecnej sytuacji może być to bardzo ryzykowne posunięcie. O wiele bardziej bezpiecznym rozwiązaniem jest sprawdzenie, jakie biurowce na sprzedaż mogą przekształcić swoją funkcję z biurowej na mieszkaniową. Inwestor, który chciałby czerpać korzyści finansowe z wynajmu nieruchomości, mógłby pokusić się o modernizację obiektu pod apartamentowiec na wynajem. Brak recepcji, hotelowej restauracji itp. minimalizuje ryzyko zakażenia się koronawirusem. Coraz chętniej Polacy zamiast rezerwować pokoje w hotelach, decydują się na wynajem prywatnego apartamentu. Takie rozwiązanie może więc okazać się o wiele bardziej korzystnym rozwiązaniem.

Duży potencjał sprzedawanych obiektów komercyjnych

Biura nieruchomości oferują szeroki wachlarz ofert, jeśli chodzi o biurowce na sprzedaż na terenie całego kraju. Poniżej prezentujemy przykładowe oferty biur regionalnych Grupy WGN. Dobrym przykładem nieruchomości, której funkcja może zostać zmieniona, jest biurowiec na sprzedaż w Warszawie. Obiekt umiejscowiony jest w dzielnicy Ochota. Ten trzykondygnacyjny biurowiec na sprzedaż posadowiony jest na działce o powierzchni 2484 metrów kw. Powierzchnia samego biurowca wynosi 2577 metrów kw. W chwili obecnej wewnątrz obiektu znajdują się urządzone powierzchnie biurowe typu open space, pomieszczenia magazynowo-techniczne oraz pięć lokali mieszkalnych wraz z komórkami lokatorskimi.

Zdjęcie pochodzi z oferty WGN 

Część mieszkalna oraz biurowo-techniczna są niezależne, co oznacza, że posiadają oddzielne wejścia oraz klatki schodowe. Niewątpliwie w dobie reżimu sanitarnego jaki obowiązuje na terenie kraju, jest to wartość dodana.Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego nieruchomość znajduje si na obszarze oznaczonym jako tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej lub usługowej. Podstawowe przeznaczenie tej inwestycji w ramach MPZP stanowią: mieszkalnictwo wielorodzinne, funkcje usługowe z zakresu handlu detalicznego, biur, administracji publicznej, usług, obsługi finansowej, kultury, turystyki, poczty i telekomunikacji, nauki oraz budynki zamieszkania zbiorowego z zakresu hoteli, pensjonatów, domów studenckich, internatów. Jak widać, wachlarz możliwości jeśli chodzi o zmianę dotychczasowej funkcji obiektu na inną, jest szeroki. Biurowiec na sprzedaż wystawiony został za kwotę 11 000 000 złotych, co daje cenę rzędu 4 269 złotych za metr kwadratowy.

Innym przykładem nieruchomości, która może zmienić swoją dotychczasową funkcję, jest biurowiec na sprzedaż położony w Łodzi. Jest to zabytkowy kompleks przeznaczony do rewitalizacji pod obiekt wielofunkcyjny w ścisłym centrum Łodzi. Na kompleks składa się z pięć budynków kilkukondygnacyjnych oraz mniejszych zabudowań o przeznaczeniu technicznym i gospodarczym. Pomieszczenia na każdym piętrze budynków zaaranżowane są w układzie gabinetowym (większość z gabinetów o powierzchni ok 20-30 metrów kw.) z głównym ciągiem komunikacyjnym po środku. Nieruchomość może więc zostać przekształcona na hotel lub prywatny apartamentowiec. W ramach inwestycji nieruchomość poza funkcją biurową może służyć jako hotel, lofty, czy lokale handlowo-usługowe. Zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego przeznaczenie podstawowe nieruchomości to: tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, tereny zabudowy usługowej; natomiast przeznaczenie uzupełniające: parkingi kubaturowe nadziemne i podziemne, sieci i urządzenia infrastruktury technicznej. Nieruchomość ma powierzchnię 6296 metrów kw. i posadowiona jest na działce o powierzchni 3897 metrów kw. Cena ofertowa wynosi 20 000 000 złotych, co daje kwotę rzędu 3 177 złotych za metr kw.