O niebudzących kontrowersji formach zabezpieczenia powiemy w drugiej części tekstu. Osoby nie posiadające wystarczających środków najczęściej będą skazane na ubezpieczenie niskiego wkładu. Nazwa w tym przypadku jest nieco myląca, bowiem z owego ubezpieczenia nie wynika nic dla klienta. Jest to wyłącznie forma zabezpieczenia banku.

Najprościej rzecz ujmując – polega ona na tym, że bank podnosi marżę kredytu aż do spłaty kapitału, która prowadzi do odpowiedniego wskaźnika LtV czyli wysokości zadłużenia w stosunku do wartości nieruchomości. W naszym przypadku chodzi o wskaźnik LtV na poziomie 75 proc.

Część banków już zapowiedziała, że taką strategię przyjmie. Z tych zapowiedzi wynika, że dla posiadaczy 10 proc. wkładów własnych marże, do czasu spłacenia „brakującej” części wzrosną w zależności od oferty o 0,2 do 0,6 proc. Po spłacie będą obniżone. Warto dodać, że są już i banki, które z góry oczekują minimalnego wkładu na poziomie 20 proc., który będzie wymagany od przyszłego roku.
W każdym razie – wracając do obecnej sytuacji. Jak takie ubezpieczenie niskiego wkładu przekłada się na ratę kredytu?

Zakładając, że mowa o nieruchomości wartej 300 tys. zł, w kredycie na 30 lat – kredytobiorca z wkładem w wysokości 10 proc. zadłuży się na 270 tys. zł, drugi z wkładem w wysokości 15 proc. na 255 tys. Załóżmy również, że bank z racji niskiego wkładu podwyższy marżę wyjściową w wysokości 1,8 proc. o 0,2 proc. Pierwszy kredytobiorca – z wkładem 10 proc. zapłaci w takiej sytuacji około 1290 zł miesięcznie. Drugi – około 1180. Tak więc w skali roku koszt kredytu będzie wyższy o około 1200 zł.

Wyższa rata wynika z dwóch czynników: wyższej kwoty kredytu i jednocześnie podwyższonej (do czasu spłacenia brakującej części wkładu) marży.

Problem jednak w tym, że „ubezpieczanie” poprzez podwyższenie marży spotkało się z negatywną reakcją Komisji Nadzoru Finansowego. Gdy pojawiły się sygnały, że banki przyjmą taki sposób działania, KNF zastrzegła, że podniesienie marży nie będzie uznawane za ubezpieczenie niskiego wkładu.

Jaką więc formę ma ono przyjąć? To obecnie nie jest jasne. Komisja Nadzoru Finansowego oczywiście nie zabrania ubezpieczania poprzez polisę ubezpieczeniową. Być może więc cześć banków wróci do kontrowersyjnej formuły grupowego ubezpieczenia niskiego wkładu, ale musi pamiętać, że – zgodnie z rekomendacją U KNF – nie może na takich polisach zarabiać.

Niewykluczone, że instytucje finansowe będą zmuszone akceptować polisy wykupione samodzielnie przez klientów na rynku. Problem w tym, że tego rodzaju ubezpieczeń obecnie się nie spotyka. Być może tego typu produkt – w związku z zapotrzebowaniem - będzie oferowany przez towarzystwa ubezpieczeniowe.

Co zrobić, by nie przepłacać za kredyt? Najlepiej oczywiście odkładać na wkład własny. Jeśli nie ma takiej możliwości, można spróbować zabezpieczyć zobowiązanie na kilku nieruchomościach. W grę wchodzą także nieruchomości nie należące do kredytobiorcy.

Formami zabezpieczenia kredytu z niskim wkładem mogą być też zablokowane środki na rachunku bankowym, zabezpieczenie w postaci zastawu na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP. W grę wchodzą też środki zgromadzone na rachunkach IKE lub IKZE.

Teresa Michniak, Dział Analiz WGN