Ile obecnie wyniosłaby więc rata modelowego kredytu? Odpowiadając na to pytanie posłużymy się przykładem z minimalnym, 10 – procentowym wkładem własnym, 30 letnim okresem kredytowania. Zakładamy, że nasz kredytobiorca kupił mieszkanie za 250 tys. zł, 25 tys. wykładając z własnej kieszeni, na pozostałą kwotę zaciągając kredyt w ratach równych. Przy  takim założeniu rozpiętość raty kredytu – w zależności od oferty – kształtowałaby się na poziomie 900 – 1150 zł, przy marży w przedziale 1,45 do 2,90 proc. i oprocentowaniu 3,5 – 4,5 proc.

Symulacja potwierdza, że koszty kredytów nie poszły istotnie do góry. Stopa referencyjna NBP pozostaje na historycznie niskim poziomie 1,5 proc., natomiast WIBOR 3M wzrósł tylko nieznacznie- od czerwca 2015 – kiedy wynosił 1,70 proc., do października, z poziomem 1,73 proc. Od marca, kiedy WIBOR osiągnął najniższy poziom w tym roku (1,65) wzrósł więc o 0,8 proc.  

Co nas czeka w najbliższej przyszłości? Choć Polacy przynoszą coraz więcej wkładu własnego do banku, kredyty z LTV powyżej 80 procent ciągle stanowią blisko połowę wszystkich udzielonych (47,44 proc. – raport Amron – Sarfin dla ZBP, II kw. 2015).  W związku z tym należy się spodziewać, ze do końca roku marże kredytów mogą nieco wzrosnąć ze względu na prognozowane większe zainteresowanie kredytami na 90 proc. wartości nieruchomości, które w styczniu znikną z rynku.

Od stycznia by być posiadaczem przeciętnego, 50 – metrowego mieszkania w dużym mieście – trzeba będzie z własnej kieszeni wyłożyć około 40 tys. złotych. Kredytobiorcy z Warszawy będą musieli dysponować większą kwotą. W WGN średnia cen transakcyjnych dla stolicy wynosi 7200 zł, a więc przeciętna cena 50 mkw. to 360 tysięcy, za 60 metrów trzeba płacić około 432.000 zł. 15 procentowy wkład wynosiłby więc średnio między 54 a 65 tysięcy złotych.

Przy zbliżonych cenach nieruchomości wkład własny za 50 metrów kwadratowych w Gdańsku, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu wyniesie około 45 tysięcy złotych. Taniej będzie w Łodzi. Tu wystarczy  około 35 – 37 tysięcy.

Poza tymi wiodącymi rynkami jest już dużo taniej. Wśród miast wojewódzkich jednym z najtańszych rynków mieszkaniowych pozostaje Gorzów Wielkopolski, gdzie średnie ceny metra kwadratowego wynoszą około 3500 zł, co oznacza, że 50 metrowe mieszkanie będzie tam przeciętnie kosztowało zaledwie 150 – 175 tysięcy. Wymagany wkład własny od stycznia wyniesie więc około 22 – 25 tysięcy złotych.

Czy polscy kredytobiorcy odczują taką zmianę? Wiele zależy od kosztów kredytów, a te wg części obserwatorów, jeszcze dosyć długo pozostaną niskie. Pojawiają się opinie, że stopy procentowe NBP wzrosną dopiero pod koniec 2016 roku.

Na pewno natomiast rosnący wkład własny przełoży się na większą popularność programu Mieszkanie dla Młodych, który w tym roku mocno przyspieszył. Wykładniczy wzrost wysokości dopłat zanotowano we wrześniu, a więc po wejściu w życie zmian w MDM – przede wszystkim dopuszczeniu do programu rynku wtórnego.

We wrześniu kwota dopłat wyniosła ponad 84 mln zł. Jeszcze w sierpniu było to 33 mln. Zanotowano więc ponad 100 procentowy wzrost – wiele wskazuje na to, że dzięki zmianom w MDM i dopuszczeniu do programu także rynku wtórnego. Niestety rodzi się obawa, że – jeśli utrzyma się takie tempo wykorzystywania środków – w puli przyszłorocznej może ich zabraknąć. Warto dodać, że start MDM na rynku wtórnym okazał się wyjątkowo udany. Aż 43 proc. transakcji dotyczyło mieszkań i domów używanych.

Prawdopodobnie MDM będzie grał pierwsze skrzypce na rynku kredytowym i mieszkaniowym w przyszłym roku. Są nawet obawy, że przy obecnym poziomie dopłat, pieniędzy z puli przyszłorocznej nie starczy na wszystkie miesiące 2016. Co do marż kredytowych – niewykluczony jest ich lekki wzrost jeszcze pod koniec tego roku, kiedy zapewne wielu klientów będzie chciało skorzystać z minimalnego 10 proc. wkładu własnego.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN