Na początek wyjaśnijmy, jaka jest różnica pomiędzy tymi rodzajami hipotek.

Hipoteka kaucyjna była ustanawiana w momencie, kiedy w dniu ustalania zabezpieczenia nie można było w sposób szczegółowy określić wartości wierzytelności. Zadaniem hipoteki kaucyjnej było więc określenie górnej granicy kwoty zobowiązania. Hipoteka kaucyjna mogła być formą zabezpieczenia kredytu bankowego zaciągniętego w obcej walucie, w sytuacji, kiedy przyszły kurs walutowy nie jest znany. Ponadto hipoteka kaucyjna stanowiła również formę zabezpieczenia dla banków. Za pomocą tego rodzaju hipoteki, przy udzielaniu kredytu hipotecznego, banki dokonywały zabezpieczenia hipoteką kaucyjną przed dodatkowymi, niemożliwymi do przewidzenia kosztami. Mogły to być na przykład koszty prowadzenia egzekucji danej wierzytelności. W takiej sytuacji bank dokonywał stosunkowo wyższego zabezpieczenia hipoteki.
Hipoteka kaucyjna to nieistniejąca w chwili obecnej forma zabezpieczenia wierzytelności. Została ona zlikwidowana w dniu 20 lutego 2011 roku, kiedy to w życie weszła nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Oczywiście hipoteki kaucyjne, które ustanowiono przed dniem wejścia w życie noweli, zachowały swoją ważność.

Z kolei hipoteka umowna ustanawiana jest na drodze umowy, która zawierana jest pomiędzy dwiema stronami. Jedną z nich jest właściciel nieruchomości będący dłużnikiem, a drugą wierzyciel, będący podmiotem udzielającym kredytu. Ustanawiając hipotekę umowną właściciel nieruchomości oświadcza, że wierzyciel udzielił mi kredyt w określonej wysokości. Kredyt ten udzielony zostaje na poczet dokonania zabezpieczenia spłaty i zostanie ustanowiony na nieruchomości hipoteką, na rzecz owego wierzyciela. Ponadto właściciel nieruchomości oświadcza, że wyraża zgodę na takie ustanowienie hipoteki. Co bardzo istotne, hipoteka umowna powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności. Wszystko z tego względu, że hipoteka umowna jest ograniczona prawem rzeczowym.
Jeśli chodzi o zabezpieczenie hipoteką umowną, to taki rodzaj hipoteki może stanowić zabezpieczenie dla kilku wierzytelności z różnych stosunków prawnych, które jednak przysługują jednemu wierzycielowi. Stosunek prawny a także wynikające z niego wierzytelności, które zostały wcześniej objęte tego rodzaju zabezpieczeniem, należy wskazać w umowie pomiędzy stronami. Zabezpieczenie hipoteką umowną, które obejmuje kilka wierzytelności, może ponadto przysługiwać różnym podmiotom a także służyć w celu sfinansowania jednego przedsięwzięcia. Co istotne, wszystkie wierzytelności, które są zabezpieczone hipoteką, mogą zostać zastąpione innymi wierzytelnościami, należącymi do tego samego wierzyciela.
Bardzo ważne jest również to, że za pomocą hipoteki umownej można dokonać zabezpieczenia wchodzącym w sumę hipoteki roszczeń o koszty postępowania, odsetki itp.

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 20 lutego 2011 roku sprawiła, że hipoteka kaucyjna została zlikwidowana. W efekcie obowiązuje już tylko jeden rodzaj hipoteki, czyli hipoteka umowna. Zmiana ta miała na celu uproszczenie stosowania hipotek. Ponadto na mocy ustawy hipoteka umowna może stanowić formę zabezpieczenia kilku wierzytelności z różnych stosunków prawnych, które przysługują temu samemu wierzycielowi. Dodatkowo w umowie pomiędzy stronami ustanawiającymi hipotekę umowną należy określić stosunki prawne, a także wynikające z nich wierzytelności, które są objęte zabezpieczeniem. Wierzyciel zyskuje ponadto prawo do podziału hipoteki. W tym celu musi jednak złożyć stosowne oświadczenie właścicielowi nieruchomości. Taki podział hipoteki wchodzi w życie z momentem dokonania wpisu w księdze wieczystej.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN