Czym jest hipoteka kaucyjna? Co zabezpiecza, a w jakich przypadkach nie można jej ustanowić? Poniżej postaramy się przybliżyć, czym jest ten konkretny rodzaj hipoteki.

Na wstępie należy zaznaczyć, że w aktualnym prawie nie funkcjonuje już hipoteka kaucyjna. Do hipotek kaucyjnych, które powstały przed dniem wejścia w życie zmiany ustawy o księgach wieczystych i hipotece, stosuje się obecnie przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece w brzmieniu, które zostało nadane przez powyższą ustawę. Hipoteki kaucyjne, które zabezpieczają wierzytelności hipoteczne, które nie są objęte z mocy ustawy hipoteką zwykłą, a powstały przed nowelizacją ustawy, stosowane są przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece w dotychczasowym brzmieniu, wykluczając art. 76 ust. 1 oraz 4. Nowelizacja ustawy weszła w życie z dniem 20 lutego 2011 roku. Krótko mówiąc, obecnie pojęcie hipoteki kaucyjnej już nie funkcjonuje.

Co można było zabezpieczyć tym rodzajem hipoteki? Hipoteka kaucyjna zabezpieczała dwa rodzaje wierzytelności. Pierwsze to wierzytelności, które nie posiadają ustalonej wysokości, lecz istniejących albo takich, które mogą powstać w przyszłości. Drugie to wierzytelności z dokumentów zbywalnych poprzez pisemne oświadczenie, istniejących, albo takich, które mogą powstać w przyszłości, lub też roszczeń, które są związane z wierzytelnością hipoteczną, nie objętych z mocy ustawy hipoteką zwykłą. Są to na przykład udzielone gwarancje bankowe, pożyczki czy poręczenia kredytów, alimentów, odszkodowań itp.

Hipoteka kaucyjna służyła do zabezpieczania odsetek a także kosztów postępowania, które mieściły się w sumie, jaka została wymieniona we wpisie hipoteki. Czym różni się hipoteka kaucyjna od hipoteki zwykłej? Przede wszystkim wierzyciel, który dochodzi jej realizacji, musi udowodnić istnienie wierzytelności.

Poprzez hipotekę kaucyjną nie można było dokonywać zabezpieczenia wierzytelności, których wysokość została już określona. Tego rodzaju wierzytelności mogły bowiem być przedmiotem hipoteki zwykłej.

Warto w tym miejscu wspomnieć, że hipoteka kaucyjna mogła występować w dwóch formach – jako hipoteka przymusowa, oraz jako hipoteka umowna.

Aby hipoteka kaucyjna została ustanowiona, należało oznaczyć maksymalną sumę, jaka obciążała nieruchomość objęta hipoteką. Kiedy właściciel nieruchomości objętej tym rodzajem hipoteki zapłaci sumę zabezpieczoną hipoteką kaucyjną, wygasała wierzytelność ze stosunku prawnego, a co za tym idzie, wygasała hipoteka.

Jakie obowiązki ciążyły na właścicielu nieruchomości, która była obciążona tym rodzajem hipoteki? Właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką kaucyjną miał obowiązek zaspokojenia ze swojej nieruchomości wierzyciela po ostatecznym określeniu sumy wierzytelności. Możliwa była również sytuacja, kiedy to wierzyciel ubiegał się z zmianę hipoteki kaucyjnej na inny rodzaj hipoteki – przymusową zwykłą. W takiej sytuacji wierzyciel musiał jednak przedstawić przed sądem, który prowadzi księgę wieczystą, tytuł egzekucyjny. Tytuł ten musiał być skuteczny przeciw właścicielowi nieruchomości, jaki określony był w księdze wieczystej. Tego rodzaju tytuł wykonawczy mogła stanowić na przykład klauzula wykonalności albo wyrok prawomocny.

Czy kiedy powstała już hipoteka kaucyjna, można było dokonać jej zmiany na inny rodzaj hipoteki? Oczywiście była taka możliwość. Mówił o niej przepis ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Hipotekę kaucyjną można było przekształcić na hipotekę zwykłą i odwrotnie.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN