Kredyt hipoteczny stanowi duże obciążenie dla domowego budżetu. Z racji tego, że jest to pożyczka długoterminowa, zaciągana niejednokrotnie nawet na 40 lat, ciężko jest określić naszą płynność finansową na przestrzeni tego czasu. Niemniej jednak podczas podpisywania z bankiem umowy kredytowej będziemy musieli podjąć na pozór bardzo prostą decyzję – czy będziemy spłacać kredyt hipoteczny za pomocą rat równych, czy malejących. Kiedy jednak dłużej zastanowimy się nad tym, jakie będą konsekwencje naszej decyzji, sprawa nie wydaje się już tak prosta. Określając nasz wybór decydujemy bowiem, jak dużą część domowego budżetu będziemy poświęcać na kredyt. Zdecydujemy zatem, czy nasza rata cały czas będzie miała tę samą wysokość, czy też będzie zmniejszała się z roku na rok, odciążając nas i pozostawiając coraz większe kwoty w naszym portfelu.

Zacznijmy od wytłumaczenia, na czym polega różnica między tymi dwoma sposobami spłaty hipoteki.

Jeśli chodzi o raty równe, to tutaj sprawa przedstawia się dość prosto. Przez cały okres kredytowania jesteśmy zobowiązani uiszczać tę samą kwotę. Każda rata kredytu będzie więc taka sama, niezmienna. Jest to dobre rozwiązanie do osób, które nie mają możliwości (lub zwyczajnie nie chcą) oddawać bankowi na początku okresu spłaty większej sumy pieniędzy. Spłata kredytu za pomocą rat równych gwarantuje przewidywalność i stabilność, co znacznie ułatwi nam dzielenie wydatków naszego comiesięcznego budżetu. Co więcej, możemy ustawić na naszym koncie bankowym opcję stałych przelewów, dzięki czemu wpłaty będą realizowały się same, zawsze w tej samej wysokości i wybranego dnia. To daje nad gwarancję, że nie przeoczymy terminu płatności raty i nie narazimy się na ponoszenie dodatkowych kosztów w postaci odsetek. Niemniej jednak w przypadku wyboru rat równych, w ostatecznym rozliczeniu, będziemy musieli oddać do banku nieco większą sumę pieniędzy, niż gdybyśmy zdecydowali się na spłacanie naszej hipoteki za pomocą rat malejących.

Raty malejące są zdecydowanie bardziej korzystne, jeśli brać pod uwagę jedynie sumę zwrotu, jaką będziemy musieli oddać bankowi w ostatecznym rozliczeniu. Niemniej jednak, pomimo ich oczywistej opłacalności i finansowej przewagi nad ratami równymi, niewielu kredytobiorców decyduje się na spłacanie hipoteki w ten sposób. Powód wydaje się tutaj oczywisty – chodzi o fundusze w początkowym okresie spłaty kredytu hipotecznego. O ile pod koniec spłaty kredytu będziemy mogli cieszyć się niższymi ratami, które będą mniej odczuwalne dla naszego budżetu, o tyle w początkowym okresie spłaty hipoteki będziemy musieli zmierzyć się ze znacznie wyższymi ratami, niż w przypadku rat równych.

Niezależnie od tego, za pomocą jakich rat będziemy chcieli spłacać nasz kredyt hipoteczny, powinniśmy pamiętać o jednej rzeczy – nie każdy bank zgadza się na spłatę zobowiązania na to, aby kredytobiorca sam dokonał wyboru, w jaki sposób bankowi ma być zwracana należność. Najczęściej jednak bank zastrzega możliwość spłaty hipoteki jedynie w ratach równych. Wynika to z oczywistego faktu, wspomnianego powyżej. Jeśli wybralibyśmy opcję spłaty kredytu hipotecznego za pomocą rat malejących, bank mniej zarobiłby na tej umowie. Im szybciej spłacimy bowiem kapitał do banku, tym mniejsze odsetki on nam naliczy. Te zaś stanowią jego zarobek. Zanim więc podejmiemy decyzję, czy chcemy spłacać nasz kredyt mieszkaniowy za pomocą rat równych czy malejących, sprawdźmy, czy wybrany bank w ogóle da nam taką możliwość.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN