Zainwestowanie np. 100 tysięcy złotych w nieruchomość nie spowoduje automatycznie wzrostu jej wartości o tyle samo. Na wycenę nieruchomości ma bowiem wpływ wiele czynników. Przede wszystkim decyduje rynek, o czym niektórzy zapominają. Poza tym mają znaczenie takie parametry, jak - oprócz standardu samego mieszkania - także lokalizacja, stan budynku, jego wiek, piętro itp.

Posłużmy się następującym przykładem. Dwóch inwestorów kupuje takie same mieszkania do remontu, o powierzchni 50 mkw. Płacą taką samą cenę – przyjmijmy, że 250 tys. zł, czyli 5 tys. zł/mkw. Jedno z mieszkań jest zlokalizowane na warszawskim Śródmieściu, drugie na Śródmieściu w Łodzi. Pierwsze mieści się w zabytkowej, przedwojennej kamienicy, która kilka lat wcześniej była remontowana, drugie położone jest na parterze, w bloku z wielkiej płyty z lat 80′.

Remont o wartości 100 tys. zł oczywiście znacznie poprawia standard nieruchomości. Mieszkanie zyskuje miano segmentu premium, apartamentu. Ile będzie warte? Koszt zakupu i remontu to 350 tys. zł, co daje stawkę za metr kwadratowy wynoszącą 7000 zł.

W Warszawie średnia cena mieszkań wynosi aktualnie około 7600 zł, w Łodzi jest to niecałe 5000 zł (wg NBP, na rynku wtórnym średnia cenowa jest znacznie niższa – wynosi w transakcjach 3600 zł). W obu miejscowościach mamy mieszkania położone centralnie, ale w różnym typie budownictwa. Różne są też ceny. Na Śródmieściu w Warszawie przeciętny poziom cen z rynku wtórnego to około 10 – 11 tys. zł. Z danych WGN wynika natomiast, że w Łodzi nawet mieszkania o wysokim standardzie w budynkach w ścisłym centrum są wyceniane na nie więcej niż 6000 zł/mkw. Przykładowo: 45 metrowy apartament w kamienicy po rewitalizacji wyceniono na 270 tys. zł., co daje 6000 zł za metr kwadratowy.

Tak więc, w przypadku tych dwóch inwestorów: pierwszy znalazł prawdziwą perełkę cenową i jego nakład finansowy na pewno znacznie zwiększy wartość nieruchomości. Przy średnich cenach w centrum Warszawy takie mieszkanie jest warte przynajmniej około 500 tysięcy złotych. Drugi natomiast będzie miał problem, by w ogóle wyjść na „zero”, a więc bez straty.

Tak więc, szacując przyszłą wartość nieruchomości po przeprowadzeniu remontu, musimy brać pod uwagę o wiele więcej czynników, niż tylko suma kosztów zakupu i modernizacji. Oczywiste jest, aby na starcie kupić odpowiednią inwestycyjnie nieruchomość – tzn. jak najtaniej, ale z jak największym potencjałem. Tak właśnie postąpił inwestor warszawskim, który znalazł mieszkanie w dumpingowej, jak na tę lokalizację, cenie za 5000 zł/mkw. Natomiast inwestor z Łodzi kupił mieszkanie zbyt drogie, jak na taką inwestycję.

Koszt remontu a kredyt bankowy

Wartość nieruchomości po przeprowadzeniu remontu ma jednak również znacznie praktyczniejszy wymiar w przypadku, gdy kredytem bankowym finansujemy zakup i remont. To zdarza się często, zwłaszcza na rynku pierwotnym, gdzie sprzedawane są mieszkania w standardzie deweloperskim, czyli do samodzielnego wykończenia. Bank kredytodawca bierze pod uwagę wskaźnik LtV, czyli relację wartości kredytu do wartości mieszkania. Im niższy poziom tegoż wskaźnika, tym dla kredytobiorcy lepiej.

Jeśli pożyczamy pieniądze na remont i wykończenie, również ważny będzie wskaźnik LtV, z tym, że bank przyjmie do kalkulacji przyszłą wartość nieruchomości - po remoncie. Musi być ona większa od sumy kwot - na zakup mieszkania i na remont. W tym przypadku wyceny dokonuje rzeczoznawca. Sprawa jest o tyle istotna, że czasem można się boleśnie „przejechać”, tzn. podpisać z deweloperem umowę przedwstępną, a nie otrzymać kredytu w oczekiwanej wysokości.

Dlatego i tu ważne jest oszacowanie wartości mieszkania. Można to zrobić samodzielnie, porównując ceny w okolicy. Jeśli ktoś remontuje do standardu apartamentu mieszkanie w niepopularnej dzielnicy, powinien liczyć się z tym, że cena za metr nie będzie aż tak wysoka, jak początkowo planował. Najprostsza samodzielna wycena to porównanie podobnych ofert w danej lokalizacji. Korzystniej jednak zlecić usługę rzeczoznawcy, a zwłaszcza takiemu, który współpracuje z bankiem. Wówczas operat będzie przez bank uznany.

Małgorzata Battek
Analityk rynku WGN