Już ponad 70 miast w całym kraju przystąpiło do nowego rządowego programu pomocy na rynku mieszkaniowym. Liczba chętnych gmin szybko rośnie. Poznaliśmy też wysokość czynszów w pierwszym okresie funkcjonowania, a nawet ruszyły pierwsze budowy. Już w marcu wprowadzą się pierwsi lokatorzy do „mieszkań plus”. Chodzi o 230 lokali w Jarocinie. Na koniec trzeciego kwartału 2017 w budowie było ponad 1200 mieszkań od państwa.

Celem budowy mieszkań pod wynajem z opcją dojścia do własności ma być wyrównanie deficytu mieszkaniowego w Polsce. Na tle Zachodu wypadamy pod tym względem bardzo blado. Wg danych Eurostatu w Polsce na 1000 osób przypada około 366 lokali. To znacznie poniżej europejskiej średniej, która wynosi 460 mieszkań na 1000 mieszkańców. Nieciekawe dane dotyczą też wielkości naszych mieszkań. Niestety Polacy żyją w ciasnocie. Z danych Małego Rocznika Statystycznego GUS z 2016 roku, wynika, że na jedną osobę w naszym kraju przypada 27 metrów kwadratowych powierzchni. W Europie Zachodniej jest to dwa razy tyle. Na statystycznego mieszkańca Danii przypadają 53 metry powierzchni użytkowej, Austrii i Luksemburga – 52 m. Dalej jest Szwecja i Niemcy (ponad 40) oraz Finlandia i Hiszpania (ponad 35). Co więcej – w małych mieszkaniach żyjemy w przeludnieniu. Wg Eurostatu taki stan rzeczy dotyczy 44 proc. Polaków. Wśród państw unijnych gorzej jest tylko w Rumunii i na Węgrzech.

To właśnie ma się zmienić pod wpływem szeroko zakrojonego planu budowy tanich mieszkań, z czynszami na kieszeń rodzin wielodzietnych i ludzi, których nie stać na kredyt mieszkaniowy. Kryterium dochodowe i sytuacja rodzinna mają być najważniejszymi kwestiami w punktacji określającej kolejność przyznawania lokali. Najemca będzie miał możliwość wykupu nieruchomości na własność. Wybierając taką ścieżkę będzie płacił czynsz wyższy o 20 proc. i po 30 latach stanie się właścicielem mieszkania.

Same czynsze mają być bardzo konkurencyjne, głównie dlatego że odpadną koszty zakupu gruntu. Ziemię przeznaczy państwo albo samorządy. Z publikacji stawek czynszów wynika, że tanio rzeczywiście będzie. Dla przykładu – w Warszawie stawka najmu bez opcji dojścia do własności została określona na nieco ponad 13 zł/mkw. miesięcznie. Jest to ponad 3 razy mniej od czynszów rynkowych. W opcji z dojściem do własności najemca zapłaci nieco ponad 19 zł/mkw. co jest i tak o ponad 100 proc. mniejszym czynszem niż rynkowy. Inne przykłady: we Wrocławiu czynsze mają wynosić odpowiednio 11 i 15 zł, podobnie w Gdańsku, w Białymstoku niecałe 10 i 14 zł, podobnie w Lublinie.

Eksperci nie mają wątpliwości, że stawki są bardzo niskie. Czy więc Mieszkanie Plus może zaszkodzić deweloperom oraz inwestującym pod wynajem? Docelowo rząd chce wybudować przynajmniej 100 tys. takich mieszkań, jednak – nawet jeśli takie założenia będą utrzymane – stanie się to w perspektywie wieloletniej, więc nie będzie terapii szokowej dla rynku, polegającej na wrzuceniu dużej liczby tanich lokali. Większy efekt może odnieść Mieszkanie Plus na mniejszych rynkach mieszkaniowych, gdzie buduje się bardzo mało. Tam nawet kilkadziesiąt nowych mieszkań może zupełnie zmienić sytuację. To też ryzyko dla właścicieli mieszkań pod wynajem w małych miejscowościach. Oni mogą rzeczywiście odczuć państwową konkurencję, ponieważ lokalne, prowincjonalne rynki są po prostu płytkie.

Fantastyka?

Na razie jednak wychodzi na to, że problem mają nie tyle prywatni konkurenci z rynku najmu, a sam rząd. Z przecieków medialnych wynika, że założenia co do kosztów inwestycji budowlanych w ramach Mieszkania Plus były zbyt optymistyczne. Deweloperzy nie chcą tak tanio budować. Nie wiadomo, co dalej z programem, ale z przecieków medialnych wynika, że stawki czynszów za mieszkania od państwa mogą pójść w górę, a budynki mają być stawiane po cenach zbliżonych do rynkowych. Słychać też o jakimś pomocowym systemie dopłat do czynszów dla niektórych najemców. Na tę chwilę więcej jednak nie wiadomo. Powołana została specjalna Rada Mieszkalnictwa przy premierze.

 

Dagmara Komarnicka
Dział Analiz WGN