Mieszkania do Wynajęcia, Szczecin

Ceny za mieszkania do wynajęcia w Szczecinie to zdecydowanie dolna półka na tle mapy rynku nieruchomości w Polsce. W tej kategorii stolica województwa zachodniopomorskiego rywalizować może jedynie z Bydgoszczą, Łodzią i Poznaniem. Wszędzie tam ceny zaczynają się od ok. 1 020 - 1 181 zł/miesięcznie odstępnego za najmniejsze metrażowo lokale.

Do prezentowanych danych z rynku wynajmu mieszkań należy podejść z dużym dystansem. Dlaczego? Powodów jest kilka. Pierwszy - że w przeciwieństwie do rynku sprzedażowego gros transakcji nie jest nigdzie udokumentowanych, a umowy sporządzane są tylko pomiędzy wynajmującym a najmującym, nikt inny nie ma do nich wglądu. Zupełnie odwrotnie niż w przypadku umów rynku sprzedażowego, które najczęściej zawierane są przy obecności notariusza w biurach obrotu nieruchomościami, a te, współpracując z wieloma firmami konsultingowymi, dostarczają im stosownych danych statystycznych.

Jeszcze gorsza sytuacja panuje wtedy, kiedy pomiędzy wynajmującym a najmującym nie ma żadnej spisanej umowy, a ceny ustalane są zupełnie dowolnie z pomięciem odprowadzenia podatku do urzędu skarbowego oraz pośrednictwa notariusza czy biura. Taka „szara strefa” potrafi kompletnie zmienić obraz rynku, gdyż nikt nie dysponuje nawet szacunkowymi danymi, ile procent umów wynajmu nie jest nigdzie ewidencjonowana.

Nie oznacza to jednak, że prezentowane tu statystyczne dane są kompletnie bezwartościowe. Nawet fragmentaryczne informacje pochodzące od rzetelnych i sprawdzonych biur obrotu nieruchomościami potrafią dać tak zwaną „reprezentacyjną próbkę”, która pozwala na badanie, szukanie prawidłowości i wyciąganie uzasadnionych wniosków z obecnej sytuacji na rynku. A ta przedstawia się dla miasta Szczecina średnio korzystnie.

Mieszkania na wynajem w Szczecinie: jest naprawdę tanio

Zdecydowanie najważniejszym czynnikiem wpływającym na cenę wynajmu jest metraż mieszkania. I to na jego podstawie generowane są poważne raporty firmy konsultingowych. Oczywiście nie bez znaczenia jest też lokalizacja i standard wyposażenia, bo zupełnie czym innym są 42 metry kwadratowe kawalerki o wysokim standardzie w centrum miasta, a czym innym 42 metry kwadratowe na obrzeżach miasta i w dodatku do remontu. Nie zmienia to jednak faktu, że w profesjonalnych badaniach nad rynkiem nieruchomości zwykło się przyjmować powierzchnię za czynnik decydujący. Tym samym całą ofertę rynku dzieląc na kilka przedziałów metrażowych. Najmniejsze mieszkania to te do około 40 m2, średnie - od ok. 40 m2 do 60 m2 i największe - ok. 60 - 90 m2. Powyżej tej powierzchni zaczynają się już luksusowe apartamenty, które reprezentują zupełnie odrębną kategorię.

Z której strony by nie spojrzeć, Szczecin wypada raczej w dole stawki. Średnia cena za małe mieszkanie to ok. 1 200 zł miesięcznie odstępnego. Taniej jest tylko w Bydgoszczy, Łodzi i Poznaniu. W tych miastach ceny są o kilkadziesiąt złotych niższe. Oczywiście biorąc pod uwagę jedynie dziesięć największych, polskich miast, dla których sporządzone są tego typu zestawienia i rankingi.

Trochę inna sytuacja panuje w przedziale powierzchniowym ok. 40 - 60 m2, gdyż tu za miesiąc wynajmu trzeba zapłacić właścicielowi o 1/3 więcej, czyli ok. 1 600 zł/m-c. W tej kategorii stolica województwa zachodniopomorskiego już nie przegoniła stolicę wielkopolski i pozostawia w tyle jedynie Bydgoszcz i Łódź, które zamykają stawkę.

Ostatecznie za największe metrażowo mieszkanie (ok. 60 - 90 m2) w Szczecinie płaci się miesięcznie odstępnego 2 100 zł, czyli mniej więcej tyle, ile za... najmniejsze w Warszawie. Tutaj Szczecin wyprzedza jedynie Bydgoszcz, bo w każdym innym mieście ceny są już odpowiednio wyższe.

Dlaczego mieszkania do wynajęcia w Szczecinie są tak tanie?

Sytuacja, w której Szczecin spada w rankingu cen wraz ze wzrostem powierzchni nie jest dla miasta pocieszająca. Owszem, można powiedzieć, że żyje się tu stosunkowo taniej niż w innych miastach, co może zachęcać przyjezdnych, ale też, patrząc z drugiej strony, średnia cena wynajmu - szczególnie w przypadku najwyższego pułapu cenowego - jest wypadkową zainteresowania danym miastem, zamożnością jego mieszkańców oraz dostępną, lokalną podażą. Skoro Szczecin przegrywa z większością dużych, polskich miast, to może oznaczać, że w jego gospodarce nie wiedzie się najlepiej, czyli lokale władze mają powód do zmartwień.

Szczególnie dotkliwa może okazać się malejąca z roku na rok liczba studentów, którzy są potencjalnie największą grupą zainteresowaną wynajmem mieszkań. Szacuje się, że w Szczecinie na czternastu wyższych uczelniach studiuje ok. 40 tysięcy młodych ludzi. Dla porównania w podobnym pod względem ludności Poznaniu jest ich przeszło trzy razy więcej - ok. 130 tysięcy. Tak dużego skoku nie tłumaczy nawet dwa razy większa liczba poznańskich uczelni wyższych. Ale nawet te skromne 40 tysięcy studentów musi gdzieś mieszkać, a zasoby uczelnianych akademików są raczej skromne. Zakładając, że część z tej liczby pochodzi ze Szczecina, to zdecydowanie większość żaków regularnie poszukuje dla siebie mieszkania. Najlepiej najtańszego, możliwie w pobliżu uczelni i w raczej niskim standardzie. Tutaj prym wiodą kawalerki dla par oraz dwu-, trzypokojowe lokale z możliwością zakwaterowania w każdym pokoju co najmniej dwóch osób.

Oferta mieszkań na wynajem dla młodych małżeństw ze średnimi zarobkami

Poza studentami drugą, najliczniejszą grupą wynajmujących są młode małżeństwa „na dorobku”. Osoby, które chcą mieszkać razem, ale jeszcze nie stać ich na zakup swojego mieszkania, ani też nie dysponują odpowiednią kwotą na wkład własny, aby wziąć mieszkanie na kredyt. Takie osoby również będą zainteresowane możliwie tanimi mieszkaniami w Szczecinie, ale o standardzie i komforcie nieporównywalnie wyższym niż studenci. Ważna dla nich będzie dodatkowa sypialnia z dużym, małżeńskim łożem oraz osobny pokój dla dziecka. W tym wypadku, bardziej niż w jakimkolwiek innym, w grę wchodzi lokalna sytuacja płacowo-gospodarcza. A ta przedstawia się dość umiarkowanie optymistycznie. Jak podaje szczeciński Urząd Statystyczny średnia pensja brutto w sektorze przedsiębiorstw to 4 524,54 zł, co daje „na rękę” ok. 3 218 zł. Tym samym mieszkańcy w rankingu najlepiej zarabiających plasują się pod koniec pierwszej dziesiątki w skali kraju. Ta lokata koresponduje bezpośrednio z podobnie zajmowanym miejscem na mapie cen wynajmu mieszkań. I nie jest to przypadek. Jak mówi popularne przysłowie, krawiec kraje, jak mu materii staje, ergo - ceny na rynku muszą odpowiadać pensjom płacących je osób.

Szczecińscy inwestorzy celują w luksusowe mieszkania na wynajem

Kwestie wysokości ceny nie istnieją natomiast wśród trzeciej, najliczniejszej grupie osób zainteresowanych wynajem, to znaczy inwestorów, którzy kupują mieszkania pod późniejszy wynajem. Takie osoby celują niemal wyłącznie w mieszkania o najwyższym standardzie i najlepszej lokalizacji. Wbrew powszechnej opinii, taki proceder istnieje nie tylko w najlepiej rozwijających się miastach, typowych skupiskach biznesu, jak Warszawa, Poznań czy Wrocław, ale też w miejscowościach pokroju Szczecina, gdyż nawet tu szacowana rentowność inwestycji to ok. 5% w skali roku, co daje dwa razy lepsze wyniki finansowe niż lokaty bankowe lub obligacje Skarbu Państwa. Co ciekawe, zakup mieszkania pod wynajem może okazać się świetnym zabezpieczeniem na starość, kiedy wyliczona przez ZUS emerytura nie zaspokoi nawet podstawowych potrzeb. Trzeba się liczyć tylko z jednym - kupując o wiele tańsze mieszkanie na wynajem niż np. w Krakowie, Wrocławiu czy Gdańsku, trzeba być przygotowanym też na o wiele niższe kwoty odstępnego niż w tamtych miastach. Jak wynika z badań, inwestorzy najchętniej biorą pod wynajem kawalerki oraz mieszkania dwu, trzypokojowe, nie zważając przesadnie na ich pierwotny standard, gdyż wkrótce po zakupie mieszkanie oddawane jest ekipie budowlanej do kapitalnego remontu.

Najem zwrotny coraz popularniejszy na rynku mieszkań w Szczecinie

 Na szczecińskim rynku nieruchomościowym funkcjonuje również dość nowe w Polsce zjawisko „najmu zwrotnego”. Co ono oznacza? Że właściciel mieszkania może je sprzedać innej osobie, jednocześnie podpisując z nią umowę na najem tego lokalu przez najbliższe, na przykład, 25 lat. Chociaż na pierwszy rzut oka może to brzmieć niedorzecznie, taki model sprawdził się już w wielu europejskich krajach. Korzyści w ten sposób osiąga i jedna, i druga strona. Dotychczasowy właściciel dostaje pokaźną kwotę za sprzedaż mieszkania, którą może przeznaczyć na rozwój innej swojej inwestycji, mając jednocześnie zagwarantowane prawo do mieszkania w nim przez długi czas. Również strona kupująca odnosi korzyści, gdyż staje się właścicielem mieszkania i po czasie wynajmu może z nim zrobić, co tylko zechce, odsprzedać dalej z zyskiem, poszukać kolejnego wynajmującego po wyższej stawce, zabezpieczając w ten sposób wspominaną już wcześniej emeryturę, albo samemu w nim zamieszkać.

Są jeszcze dwa zjawiska, które mogą w znaczącym stopniu zmienić sytuację na szczecińskim rynku wynajmu, a mianowicie wprowadzany przez obecny rząd program „Mieszkanie Plus” oraz zmieniająca się mentalność młodego pokolenia, które nie odczuwa już konieczności posiadania mieszkania na korzyść wynajmowania go.

„Mieszkanie Plus” w największym skrócie to odgórny, rządowy program budowy mieszkań na wynajem dla osób o niskich dochodach. Takie mieszkania mają powstać w całej Polsce, także w Szczecinie. Prawdopodobnie na terenach należących dawniej do PKP, przy ul. Starkiewicza. Póki co dokładna liczba mieszkań nie jest znana. Znany natomiast jest zakładany przez ekipę rządzącą maksymalny czynsz, który ma wynosić nie więcej niż 20 zł od metra kwadratowego. Co ważne, po okresie najmu dotychczasowy najmujący będzie mógł przejąć mieszkanie pod warunkiem regularnych wpłat przez cały okres, w którym mieszkał.

Program z pewnością zweryfikuje ceny najmów w Szczecinie, gdyż lokalny rynek będzie musiał jakoś odpowiedzieć na tę ofertę. Na pewno zareagują szczecińscy deweloperzy, którzy już dzisiaj zaczynają planować budowę konkurencyjnych mieszkań stricte pod wynajem, a taki wyścig z pewnością najlepiej opłaci się najmującemu, któremu zaoferowana zostanie znacznie niższa cena.

Nie bez znaczenia jest też drugi czynnik, to znaczy zmiana mentalności młodych ludzi, którzy zamiast zakupu mieszkania w Szczecinie wolą je - wzorem rówieśników zza zachodniej granicy - wynająć. Jak podaje Federalny Urząd Statystyczny aż 57% rodzin w Niemczech wynajmuje swoje mieszkanie lub dom. Przypomnijmy, że w Polsce ten odsetek sięga zaledwie 2,5%. Na razie to prawdziwa przepaść, ale na rynku widać wolny acz stabilny trend wyrównujący obie wartości.

Mieszkania na wynajem: okazje nawet w samym centrum Szczecina!

W ofercie jednego z największych w Europie koncernu obrotu nieruchomościami WGN Real Estate znajdziemy ok. 350 ofert wynajmu mieszkań ze Szczecina. Rozpiętość cenowa jest dość spora - za najtańsze zapłacimy 800 złotych, za najdroższe - 4 500 złotych. W katalogu ofert biura znajdą się również mieszkania ze wszystkich wspominanych na początku segmentów powierzchniowych.

- W przedziale do 40 metrów kwadratowych nasza najtańsza oferta to prawdziwa okazja. Kawalerka za 900 złotych odstępnego miesięcznie w prestiżowej lokalizacji, w samym centrum miasta - zachwala ofertę agent WGN. - Mieszkanie ma powierzchnię ok. 31 m2 i składa się z salonu, kuchni, przedpokoju oraz łazienki z wc. Standard oceniam na dobry. W mieszkaniu wstawione są nowe, plastikowe okna, a na podłogach położone panele albo kafle. W przedpokoju wstawiono dużą szafę z lustrem. Co może zniechęcać to wysokie, 10 piętro, ale blok naturalnie wyposażono w windę. Okolica bezpieczna, cicha i spokojna. Do słynnego centrum handlowego Galaxy/Kaskada jest zaledwie 15 min spacerem - kontynuuje agent.

Oprócz tej oferty w zasobach WGN z przedziału do 40 m2 są jeszcze 54 inne mieszkania na wynajem, których ceny kształtują się na poziomie 900 - 3 000 złotych/miesięcznie.

Wynajem w Szczecinie - średnie mieszkania w dobrej cenie

Prawie trzy razy więcej ofert znajdziemy z drugiego przedziału powierzchniowego, to znaczy od 40 do 60 m2. Co ciekawe, również tu można upolować okazję jeszcze tańszą niż poprzednio, bo za 800 złotych miesięcznie.

- To także jedna z naszych najlepszych okazji - opowiada broker. - Tym razem mieszkanie znajduje się na trzecim, a nie dziesiątym piętrze, i to w zadbanej kamienicy, a nie bloku, także w centrum. Oferowana kawalerka ma powierzchnię 42 m2, na której mieszczą się salon, łazienka, przedpokój oraz kuchnia. Największe atuty mieszkania to, oprócz znakomitej lokalizacji i atrakcyjnej ceny, przyzwoity standard, własna piwnica oraz dostępne miejsca postojowe tuż przy budynku.

- Warto wspomnieć również o tym, że mieszkanie jest świeżo po remoncie. Na ścianach położono gładzie, a na podłogach panele albo kafle. Klatka schodowa jest monitorowana, co podnosi bezpieczeństwo wszystkich mieszkańców - wylicza kolejne atuty agent.

Mieszkania na wynajem w Szczecinie - duże mieszkania dla wymagających

Największe mieszkania to też największy luksus. I chociaż znajdują się tu oferty w okazyjnych cenach za np. 1 000 złotych/m-c, to przy tak dużej powierzchni warto pokusić się na coś znacznie bardziej komfortowego.

- Mieszkanie za 4 000 złotych miesięcznie to już oferta dla naprawdę wymagających klientów, którzy zarabiają grubo powyżej lokalnej średniej - zachwala ofertę broker WGN Real Estate. - Mieszkanie znajduje się w nowym, 12-kondygnacyjnym wieżowcu z 2014 roku, w centrum miasta. Na imponującej powierzchni 86 m2 zaaranżowano salon połączony z w pełni wyposażoną kuchnią, dwie umeblowane sypialnie, dwie łazienki oraz przestronny przedpokój. Wszystkie pomieszczenia wykończono materiałami najlepszego gatunku. Dużą zaletą mieszkania jest również jego lokalizacja na strzeżonym osiedlu oraz przynależne miejsce w garażu podziemnym - mówi agent.

Mieszkań z tego przedziału metrażowego (60 - 90 m2) jest tyle samo, co z poprzedniego, to znaczy ok. 140. Tym samym można zaryzykować tezę, że szczeciński rynek wynajmu mieszkań ma najwięcej obecnie do zaoferowania w segmencie mieszkań średnich i dużych, natomiast na rynku występuje wyraźny niedosyt mieszkań małych, o powierzchniach do 40 m2.