Biura WGN
CENTRALA WGN
Wbrew niepokojącym sygnałom z I kwartału 2020 r. i pesymistycznym przewidywaniom rynek mieszkań na wynajem w Polsce dość dobrze zniósł okres obostrzeń pandemicznych i spowolnienia gospodarczego. Co prawda wprowadzone restrykcje epidemiczne najsilniej wpłynęły na rynek najmu mieszkaniowego w szczytowym okresie, czyli od kwietnia do czerwca ubiegłego roku. Poluzowanie obostrzeń stopniowo ożywia jednak rynek najmu, ale czy prognozy ekspertów rynku nieruchomości na najbliższe miesiące także są optymistyczne?
Spis treści:
Raport o stanie rynku wynajmu
Zmiana cen
Co się zmieniło na rynku?
Jakie lokale są obecnie poszukiwane?
Obawy obu stron
Niepokój o przyszłość
Prognozy dla rynku wynajmu w Warszawie
Rynek mieszkań na wynajem w czasie pandemii
Jak wynika z analiz ekspertów WGN oraz portalu Morizon.pl w II i III kwartale 2020 r. odnotowano gwałtowny spadek popytu na mieszkania do wynajęcia. Zamknięcie granic i wprowadzenie nauki zdalnej na uczelniach wyższych przyczyniły się do wzrostu liczby rozwiązanych umów najmu. Mniejsze zainteresowanie najmem lokali mieszkalnych wśród studentów i pracowników napływowych wpłynęło na spadek liczby nowych umów najmu krótko- i długoterminowego. Na rynku pojawiło się zatem znacznie więcej ofert nieruchomości do wynajęcia.
Podczas pandemii zaobserwowano zdecydowane zwiększenie liczby ofert nieruchomości na wynajem. Równolegle odnotowano spadek kwot czynszu najmu. Ze względu na wprowadzenie nauki zdalnej, wielu studentów zrezygnowało z najmu. Z kolei przez obostrzenia pracownicy z zagranicy wrócili w swoje rodzinne strony i również rozwią-zywali umowy. W konsekwencji podczas pandemii dużo mieszkań na wynajem stało pustych, a najem krótkoterminowy całkowicie zamarł.
Zdjęcie pochodzi z oferty WGN: apartament na wynajem w Słupsku
Korekta stawek
Słaba koniunktura wymusiła na wielu wynajmujących korektę stawek najmu w dół. Szacuje się, że wynajmujący obniżyli ceny oferowanych lokali mieszkalnych o kilkanaście procent (dokładne wartości zależą od lokalnego rynku).
W najbardziej krytycznym momencie, stosunek popytu do podaży był całkowicie zachwiany, zaś liczba ofert wynajmu przewyższała dwukrotnie liczbę potencjalnych najemców. Wynikową zaistniałej sytuacji był spadek cen najmu. W IV kwartale 2020 r. ceny czynszów spadły o 30-40% w porównaniu do fazy początkowej. Największy spadek można było zaobserwować w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście, gdzie rynek najmu jest mocno powiązany z pracownikami korporacji. Zauważona korekta stawek najmu to minimum 10% czynszu w stosunku do cen przed pandemią. Teraz spadek cen ofertowych znacznie wyhamował.
Podczas pandemii wielu wynajmujących zostało pozbawionych głównego źródła docho-du. Czołowe lokalizacje trójmiejskie – mieszkania w pasie nadmorskim czy usytuowane nieopodal uczelni i szkół – nagle straciły najemców. Studenci wrócili w rodzinne strony, wypowiadając tym samym umowy najmu. Również obcokrajowcy, którzy stanowili liczną grupę napędzającą popyt na mieszkania, w wyniku zamknięcia granic, restrykcji kwarantannowych i rozdzielenia z rodzinami, wyjechali do swoich krajów. Z powodu zamrożenia turystyki krajowej i problemów z przemieszczaniem się wynajmujący miesz-kania krótkoterminowo musieli zweryfikować swoje plany finansowe. W konsekwencji właściciele nieruchomości decydowali się na sprzedaż mieszkań pod wynajem
Aktualna sytuacja na rynku mieszkań na sprzedaż - co się zmieniło?
Poluzowanie obostrzeń, odblokowanie granic, otwarcie lokali gastronomicznych, centrów handlowych, klubów sportowych i instytucji kulturalnych, a następnie prawdopodobny powrót studentów na uczelnie z początkiem nowego roku akademickiego to wyraźny i namacalny wzrost zainteresowania ofertami mieszkań na wynajem.
Koniec roku 2020 i I kwartał 2021 r. to zdecydowany wzrost aktywności na rynku mieszkaniowym, zwłaszcza w sektorze sprzedaży nieruchomości deweloperskich i z rynku wtórnego. Jak podaje w cyklicznej publikacji Narodowy Bank Polski w I kwartale 2021 r. oddano do użytkowania w Polsce historycznie wysoką liczbę mieszkań, z czego 57% to mieszkania na sprzedaż i wynajem.
Zdjęcie pochodzi z oferty WGN: mieszkanie na wynajem w Bolesławcu
Jak wynika z analiz ekspertów WGN na rynku można zaobserwować wzmożone zainteresowanie wynajmem nieruchomości. Mimo że ceny czynszu poszły w górę, nie ma problemów ze znalezieniem najemców. Chętnych nie brakuje. Średnio na jedno mieszkanie do wynajęcia przypada dwóch zainteresowanych najemców. Właściciele mogą zatem wybierać, komu wynajmą lokal.
Potrzeby mieszkaniowe, styl życia pokolenia wkraczającego na rynek nieruchomości, większa mobilność, możliwości finansowe w konfrontacji z rosnącymi cenami transakcyjnymi nieruchomości również wpływają na wzrost popularności mieszkań do wynajęcia.
Zmiana preferencji oczekiwań względem mieszkań na wynajem
Obecnie widoczna stała się zmiana preferencji i oczekiwań względem nieruchomości wśród poszukujących mieszkań na wynajem.
Według analityków WGN przed 1 marca 2020 r. najpopularniejszymi lokalami na wynajem były kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Teraz ci sami najemcy zmieniają mieszkania na większe, z dodatkowym pokojem do pracy zdalnej oraz balkonem lub tarasem. Teraz lokalizacja nie ma aż tak dużego znaczenia jak wcześniej, gdy konieczny był dobry dojazd do miejsca pracy. Obecnie preferowane są mieszkania o lepszym standardzie lub większej powierzchni kosztem lokalizacji.
Trudno przewidzieć, jaki będzie zakres, charakter i długość wprowadzonych restrykcji w związku z zapowiadaną IV falą, a w konsekwencji, jak wpłyną one na koniunkturę na rynku nieruchomości i ogólnie na gospodarkę. Uczelnie wyższe przewidują powrót studentów na zajęcia stacjonarne, a pracownicy napływowi już od kilkunastu tygodni odważniej powracają do pracy – do otwieranych restauracji, klubów sportowych, punktów usługowych i handlowych. Zatem odblokowują się największe drogi popytu, ale na jak długo i na jaką skalę
Niepokój wynajmujących i najemców
Właściciele nieruchomości na wynajem obawiają się o płynność najmu, zainteresowanie lokalem i wypłacalność najemców, dlatego zabezpieczają się odpowiednimi umowami. Podobnie najemcy – oni także nie kryją niepokoju związanego z podpisywaniem umów najmu. Chcą mieć możliwość rozwiązania umowy najmu przed czasem czy stosunkowo krótkiego okresu wypowiedzenia, by zabezpieczyć swoją sytuację finansową.
Najemcy obawiają się, iż stracą stałe zatrudnienie i tym samym pozostanie w stosunku najmu będzie dla nich nieekonomiczne. Właściciele nieruchomości obawiają się zaś utraty stabilnego najemcy, drastycznego spadku cen, czyli de facto nierentowności swoich inwestycji mieszkaniowych i potencjalnych strat. Zaniepokojenie klientów obra-zuje również zwiększone zainteresowanie umowami na czas nieoznaczony, które dają możliwość rozwiązania stosunku najmu na podstawie ustawowego okresu wypowiedze-nia – tego komfortu nie daje umowa na czas oznaczony.
Zarówno wynajmujący, jak i najemcy, obawiają się kolejnej fali pandemii. Klienci często pytają nas o zdanie w tej sprawie, jednak na chwilę obecną nie możemy udzielić wiążą-cej odpowiedzi. Właściciele mieszkań na wynajem przy nowych klientach są bardziej ostrożni i wnikliwi, gdyż obawiają się utraty przez nich płynności finansowej. Starają się zabezpieczać odpowiednimi zapisami w umowie. Niebawem powszechnym standardem stanie się Certyfikat Najemcy, który najemca będzie mógł uzyskać dzięki weryfikacji przed podpisaniem umowy najmu, co z kolei uchroni wynajmującego przed ewentualny-mi problemami z lokatorami. Potencjalni najemcy zwyczajowo pytają o rodzaj podpisy-wanej umowy, o możliwość rozwiązania jej przed upływem terminu lub zawarcia jej na czas nieokreślony. Interesuje ich również kwota kaucji i okres wypowiedzenia.
Zdjęcie pochodzi z oferty WGN: mieszkanie na wynajem w Szczecinie
Mieszkania na wynajem - niepewność o przyszłość
Aktualna sytuacja na rynku mieszkań na wynajem jest porównywalna do tej sprzed pandemii, ale odnośnie najbliższych miesięcy – wszystko zależy od przebiegu zachorowalności. Aspektem przemawiającym za poprawą i stabilizacją sytuacji na rynku najmu jest stopniowa rezygnacja uczelni z zajęć w systemie hybrydowym, czyli powrót studentów do większych aglomeracji.
Dodatkowo wznowiona współpraca z korporacjami obrazuje, iż relokacja pracowników powróciła do standardów funkcjonowania dużych firm. Jeżeli w Polsce dojdzie do kolejnej, czwartej już fali wirusa, nie wszystkie optymistyczne założenia będą miały zastosowanie. Nie oznacza to, że ceny najmu znów spadną o 30-40%, ale zmniej-szony popyt zawsze odbija się negatywnie na podaż
Jak będzie kształtował się rynek w najbliższych miesiącach ma przykładzie Warszawy?
Rynek będzie się zapełniał najemcami, ale bardzo powoli. Tym samym stawki najmu nie będą rosnąć. Część gospodarki zmieniła się bezpowrotnie. Część pracowników będzie pracowała zdalnie, inni nie wrócą do Warszawy, a pozostali wciąż czekać będą na to, co przyniosą miesiące jesienne i zimowe. Warszawski rynek najmu na cele mieszkalne jest największy w Polsce – to machina, która nie ruszy z dnia na dzień. Potrzebujemy dobrych prognoz odnośnie zatrudnienia i otwartego rynku usług, wtedy będzie większe zapotrzebowanie na wynajem. Zatem pomimo krótkotrwałego trendu wzrostowego, odpowiedzialne prognozy powinny być bardzo ostrożne.
Mogłoby się wydawać, że sytuacja z miesiąca na miesiąc wygląda coraz lepiej, jednak powstrzymywałbym się od jakichkolwiek przewidywań. Koniunktura jest bardzo zmien-na, nadejście czwartej fali może spowodować ponowne zmniejszenie popytu, ale już w mniejszym stopniu niż w 2020 roku. Długoterminowo sytuacja na pewno ulegnie poprawie, a wynajem mieszkań nadal uważany będzie za najlepszą formę lokowania kapitału.
źródło: morizon.pl
