Biura WGN
CENTRALA WGN
Zakup a kolejno wynajem mieszkania pod inwestycje od wielu lat jest bardzo popularny i cieszący się zainteresowaniem wśród wielu Polaków a także i funduszy inwestycyjnych. Często decydując się na takowe przedsięwzięcie uzyskany czynsz z najmu pozwala nam pokryć kwotę kredytu wziętego na zakup tej nieruchomości lub jeszcze uzyskać nadwyżkę finansową. Dlatego też zrozumiałe są sytuacje, kiedy prywanty właściciel ma w posiadaniu kilka lokali a uzyskany czynsz z najmu daje mu taką formę zarobku jaką miałby podejmując prace. Idea wydaje się nie wymagająca wiedzy a jednak problemy na rynku najmu mieszkań są były i zapewne będą, ponieważ zarówno jedna jak i druga strona mogą okazać nie uczciwymi. Jak zatem najlepiej zabezpieczyć się przed takimi sytuacjami, gdzie szukać pomocy i na końcu jaką wiedzę należy posiadać decydując się na uzyskanie dochodów z wynajmu?
Spis treści:
Obraz sektora mieszkaniowego po II kwartałach 2022.
Jakie są częste problemy właścicieli?
Najmem instytucjonalny czym jest?
Okazjonalny czy może instytucjonalny?
Czym podyktowany jest wybór o wynajmie mieszkania?
Dzisiejsza rzeczywistość skłania konsumentów do wtrzymania się z zakupem swojego lokum i wybrania innej drogi w postaci wynajmu mieszkania. Rosnące w szybkim tempie koszty życia, najwyższy od ponad dwudziestu jeden lat poziom inflacji i do tego zmniejszona zdolność kredytowa Polaków to najczęstsze przyczyny dla których rezygnujemy z zakupu własnej nieruchomości. Na fali tych wydarzeń rząd uruchamia wsparcie dla kredytobiorców w postaci zarówno wakacji kredytowych jak i opcji wtrzymania kredytu na okres maxymalnie trzech lat, z programu masowo zaczynają korzystać konsumenci a banki nie kryją swojego złego położenia w tej sytuacji. Jeszcze jednym rozwiązaniem który ma pomóc polskiemu klientowi jest uruchomiony z końcem maja program „Mieszkanie bez wkładu własnego” którego głównym założeniem jest udzielenie wsparcia finansowego (na wkład własny) dla osób, które spełniają określone w ustawie warunki. Jednakże kwota dofinasowania nie może przekroczyć 100000, o taki kredy ubiegać się będzie można a najpóźniej do koca roku 2030.Spogladajac na to wszystko nie sposób się dziwić, iż rynek najmu przeżywa prawdziwy rozkwit a w potęgę rośnie sektor PRS (Private Rented Sector). Szczególnie popularny wśród funduszy inwestycyjnych, które tu znalazły możliwość przychodu po tym jak inwestycje komercyjne odczuły skutki pandemii.
Zdjęcie pochodzi z oferty WGN:mieszkania na wynajem
Wygrany i przegrany w najmie mieszkania i komercji.
Wszystkim nam zapewne znane są historie z rynku wynajmu mieszkań, kiedy to właściciel prowadził nierówną „walkę” z najemcą mieszkania lub innego lokum. Zazwyczaj sytuacje dotyczą nieopłacanych należności lub dewastacji nieruchomości, w obu tych przypadkach samodzielne działanie właściciela może okazać się mało skuteczne. Warto w takich przypadkach skorzystać z doradztwa prawnego lub już na wcześniejszym etapie zabezpieczyć umowę odpowiednią formą najmu, na rynku wyróżniamy dwie takie formy: najem okazjonalny oraz najem instytucjonalny. O tym który z nich będzie odpowiedni decydują pewne przesłanki z którymi należy zapoznać się przed jego zastosowaniem.
Jednak problemy z najmem wykazują nie tylko prywatni właściciele, ale i duzi gracze na rynku nieruchomości komercyjnych. Bardzo często dochodzi od sytuacji, kiedy najemca w obiekcie handlowym lub biurowym zalega z płatnościami a w tym przypadku kwoty są duże wyższe aniżeli w przypadku wynajmu mieszkania. Dochodzi także do zdarzeń, kiedy to zdesperowany najemca próbuje uniknąć odpowiedzialności i zabierając częściowe lub całościowe wyposażenie podnajętego lokalu próbuje go opuścić. Dlatego też w umowy najmu lokali w nieruchomościach o charakterze komercyjnym często zabezpieczone są wieloma klauzulami, które w pozwalają na dochodzenie odszkodowania na drodze prawnej.
Zdjęcie pochodzi z oferty WGN:mieszkania na wynajem
Najem instytucjonalny - czym jest?
Pierwszy raz z pojęciem najmu instytucjonalnego spotkaliśmy się w roku 2017 a dokładnie 20 lipca, kiedy to powstała ustawa obejmująca to zagadnienie. Jak mówi definicja „najmem instytucjonalnym jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną, która nie posiada osobowości prawnej, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokalu”. Decydując się na zwarcie takiej umowy konieczne jej podanie czasu jej trwania, ale w tym przypadku nie ma konieczności podania konkretnego okresu. Przy tej formie umowy na pewno najistotniejszą korzyścią dla właściciela jest opcja możliwości opuszczenia lokalu przez najemcę co różni ją od w przypadku zwykłego najmu. Podstawowym warunkiem jaki należy spełnić jest zwarcie jej u notariusza, dodatkowo najemca składa pisemne oświadczenie, w którym uznaje, iż podda się dobrowolnej eksmisji i opuści mieszkanie bez konieczności podania lokalu tymczasowego. Po za tym taki kontrakt powinien opiewać o opis wynajmowanej nieruchomości, dane osobowe obu stron, czas trwania, dokładnie określenie w jaki sposób będzie miało miejsce korzystanie z danego lokalu. Konieczne będzie też podanie kwoty kaucji, która w tym przypadku nie może przekraczać wysokości sześciokrotnego czynszu.
Według ostatnich raportów ekspertów z rynku nieruchomości na te formę najmu decydują się przed wszystkim przedsiębiorcy często zakładając oddzielne firmy lub działy które mają na celu tylko obsługę najmu.
Zdjęcie pochodzi z oferty WGN:mieszkania na wynajem
Jaka forma umów przeważa na rynku najmu mieszkań?
Przyglądając się umowom jakie funkcjonują na rynku najmu mieszkań możemy zauważyć, iż egzekwo to samo miejsce zajmują okazjonalne i instytucjonalne, jednak różnice w oby tych przypadkach są i dobrze się im przyjrzeć za nim zdecydujemy się na któryś z nich. Pierwszą i zapewne najważniejszą jak należy wymienić jest to kto może zwierać dane formy umów, tak więc najem okazjonalny przewidziany jest dla osób fizycznych zaś najem instytucjonalny dla przedsiębiorców, którzy zajmują się wynajmem nieruchomości. To co pewnie jest najważniejszym punktem dla posiadaczy lokali to w przypadku najmu instytucjonalnego nie ma konieczności podania adresu, na który w przypadku eksmisji będzie miał się przenieść najemca, kiedy zaś decydujemy się na najem okazjonalny przyszły najemca musi takowy adres podać. Kolejnym wartym wymienienia wyróżnikiem pomiędzy tymi dwiema formami umów jest czas trwania umowy, najem okazjonalny może być zwarty na okres maxymalnie 10 lat zaś instytucjonalny nie posiada takiego okresu. Spoglądając na te wszystkie wymienione czynniki nie dziwni fakt, iż tak na popularności zyskuje forma instytucjonalna, która w bardzo dobry sposób zabezpiecza interesy właścicieli nieruchomości. Jednak czasem sama wiedza nie wystarczy i dlatego też zawsze warto także skorzystać z doradztwa w postaci profesjonalnego, sprawdzonego agenta nieruchomości który podpowie nam jak najlepiej się przygotować i jaka formę umowy możemy zawrzeć z przyszłym najemcom. Dobrze prowadzone biura nieruchomości posiadają odpowiednia wiedzę z zakresu prawa, podatków i w bezpieczny sposób przeprowadzą przez proces najmu.
Roksana Białecka-WGN-Niercuhmości
