Firmy deweloperskie niezmiennie informują, że wzięcie nowych mieszkań jest bardzo duże. Poprawia się sprzedaż, udało się zniwelować zjawisko nadpodaży.

Te „żniwa” na rynku pierwotnym zadziwiają o tyle, że przynajmniej na razie – nie przekładają się one na żaden wyraźny wzrost cen mieszkań. Stabilizacja cenowa trwa już od co najmniej od ponad roku. Stawki, owszem, zmieniają się, ale są to zmiany na poziomie nie większym niż 1 – 2 procent rocznie.

Wg REAS w I kw. 2015 odnotowaliśmy kolejny rekord pod względem liczby mieszkań sprzedanych kwartalnie w sześciu największych miastach. Liczba transakcji wyniosła łącznie 11,5 tys., czyli o 2,2% więcej niż w poprzednim kwartale. Najwięcej mieszkań sprzedawało się w Krakowie – wzrost o 34% w stosunku do poprzedniego kwartału. Jak więc to możliwe, że przy tak dużym skoku sprzedaży nie przełożyło się to wyraźnie na ceny? Wg REAS wzrost w Krakowie był na poziomie 1,1 proc.

Ceny ofertowe nowych mieszkań na badanych rynkach nieznacznie rosły, ale wynikało to głównie z tego, że rosły limity MDM, a więc deweloperzy mogli podwyższać stawki za najtańsze mieszkania. Firmy dostrzegły też większe zainteresowanie nieruchomościami o podwyższonym standardzie i uzupełniają tę część oferty. Mimo to zmiany cenowe były minimalne. Wg REAS (raport za I kw. 2015) „Nieduże wzrosty cen miały miejsce w Warszawie (ok. 2,3%) i Krakowie (1,1%). W Łodzi i Trójmieście ceny pozostały praktycznie na tym samym poziomie, zaś w Poznaniu i Wrocławiu można mówić o niedużym spadku. Jednak spojrzenie na okres ostatnich dziewięciu kwartałów pokazuje, że poza Poznaniem, średnie ceny pozostają właściwie na tym samym poziomie” – napisano w raporcie.

Wg REAS na rynku obecnie obserwujemy równowagę podaży i popytu. Nowa podaż wyrównuje ubytek mieszkań, które zostały sprzedane. Co więc z cenami? Eksperci wskazują w podsumowaniu raportu, że kluczem do sytuacji na rynku będzie program MDM, w którym limity cenowe sukcesywnie rosną, a proponowane zmiany w programie jeszcze zwiększą dostępność nowych mieszkań z dopłatą.

Czy więc MDM przełoży się na wzrost cen w kolejnych miesiącach? Wg REAS taki wpływ już jest zauważalny – w miastach, gdzie średnie ceny mieszkań są poniżej limitu programu, można zauważyć tendencję wzrostową. Przykładem jest tutaj choćby Łódź czy Poznań.

Popularność programu państwowych dopłat po bardzo słabym początku wzrasta. W pierwszym kwartale 2015 roku łączna kwota dopłat zawarta w złożonych wnioskach przekroczyła 105 mln zł. To o 7,5 proc. więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

Na razie, choć zadziwia rozbieżność wskaźników kosztów odtworzeniowych na poszczególnych lokalnych rynkach, na podstawie których oblicza się wysokość limitów MDM (różnice nawet o kilkanaście procent mimo tych samych, bądź podobnych cen terenów inwestycyjnych i robót budowlanych) limity w MDM sukcesywnie rosną. Od kwietnia weszły w życie kolejne – wśród miast wojewódzkich ceny poszły do góry, choć w niewielkim stopniu (najbardziej w Olsztynie – o 300 zł). Na kilku rynkach (Rzeszów, Łódź, Zielona Góra, Gorzów Wlk.) limity nieco spadły.

Jeśli jednak porównać obecne stawki z tymi , które obowiązywały przed rokiem, w I kw. 2014 okaże się, że na wiodących rynkach limity MDM znacznie wzrosły.

Przykładowo – w Warszawie z dopłatą możemy kupić już mieszkanie o ponad 700 zł za metr droższe, czyli o 12 procent w ciągu roku ( z 5860 zł do 6560 zł). We Wrocławiu roczny wzrost jest na poziomie 8,5 proc. (z 4770 do blisko 5100 zł). Podobny do wrocławskiego wzrost obserwujemy także w Krakowie, natomiast w Olsztynie wynosi on już ponad 15 procent (z 4730 do 5460).

Czy więc to MDM, gdzie można kupić coraz droższe mieszkania, będzie w tym roku windował ceny? Na razie ciągle jeszcze mieszkania z dopłatą na większości rynków mają niższe limity od stawek średnich. Pewne jest za to, że program pozwala deweloperom utrzymać sprzedaż. Ceny mieszkań tańszych będą więc rosnąć sukcesywnie do popytu w MDM. Na razie na rynku nie widać też negatywnego wypływu rosnącego wkładu własnego kredytów, choć ten z pewnością przełoży się na dostępność finansowania w latach kolejnych.

To, co natomiast może hamować popyt na nowe mieszkania z dopłatą państwa, to silna konkurencja rynku wtórnego, nie objętego programem. Im bardziej ceny mieszkań w MDM będą szły do góry, tym bardziej będą niekonkurencyjne wobec mieszkań używanych. W ten sposób i ten rynek, który oferuje dużo większą paletę nieruchomości do wyboru oraz atrakcyjnych lokalizacji, może w tym roku uchronić się przed spadkami cen.

Teresa Michniak, Dział Analiz WGN