Szacuje się, że w całej Polsce jest kilka milionów bloków – ciągle mieszka w nich około 12 milionów osób. Wielka płyta była stawiana w Polsce od lat 60. Opinie o tego typu mieszkaniach są często negatywne – zarzuca im się wiele wad i niską jakość wykonania. Z drugiej strony jednak obserwujemy w WGN ciągle duży popyt na tego typu mieszkania. Wynika on z kliku kwestii – po pierwsze bloki są zdecydowanie tańsze – różnica w porównaniu do cen średnich w dużych miastach wynosi nawet ponad 1000 zł/ m kw. Po drugie – bloki, w porównaniu z nowymi osiedlami, mają przewagę lokalizacji i dostępu do infrastruktury.

Należy pamiętać, że PRL-owscy urbaniści zakładali, że na każdym osiedlu będzie szkoła, przedszkole, przychodnia, drogi, park itp. Mimo, iż same bloki prezentują często niski standard (choć to też się zmienia, bowiem spółdzielnie i wspólnoty sporo remontują), to jednak reprezentują ład w zakresie organizacji przestrzeni, a na dodatek często mają dobrą lokalizację – blisko centrum miasta, z dobrą komunikacją itp.

Te wszystkie elementy mogą być problemem na oddalonych od centrum, peryferyjnych osiedlach. Co więcej – często okazuje się, że bloki wygrywają cenową konkurencję nawet z mieszkaniami z rynku pierwotnego w ramach MDM.

Dla przykładu – we Wrocławiu, gdzie limit cenowy mieszkań z państwową dopłatą wynosi niecałe 5000 zł, wśród ofert WGN można znaleźć mieszkania w blokach z wielkiej płyty, w takich lokalizacjach jak Kozanów, Karłowiece, Nowy Dwór, Krzyki – wycenione przez sprzedających na 4300 – 4800 zł za metr kwadratowy.

Należy pamiętać, że mieszkania w MDM oddawane są w standardzie deweloperskim, co podbija koszty, natomiast mieszkania z rynku wtórnego nadają się od razu do zamieszkania. Po drugie – wszystkie wyżej wymienione lokalizacje, jeśli chodzi o Wrocław, są bliższe centrum i lepiej skomunikowane niż lokalizacje osiedli nowych w MDM – takie jak Jagodno, Sołtysowice, Psie Pole, Kiełczów itp.

W Poznaniu obowiązują obecnie jedne z najwyższych limitów państwowego programu, który wynosi 5900 zł i jest tylko o nieco ponad 200 zł niższy, niż w przypadku Warszawy. Tymczasem średnia cenowa dla mieszkań w wielkiej płycie wynosi obecnie w WGN 5200 zł. Mamy do czynienia z szerokim wyborem, często spośród dobrych, centralnych lokalizacji, takich jak m.in. Grunwald, czy Ogrody.

 

 

W Gdańsku, gdzie mieszkania w MDM mogą być maksymalnie wyceniane na 5682 zł, mieszkania w wielkiej płycie, wystawiane są w WGN w cenach 4600 – 5200 zł od metra i podobnie, jak w przypadku wcześniej przytoczonych miast, chodzi niejednokrotnie o dobre lokalizacje, takie jak Oliwa czy Wrzeszcz.

Nowe mieszkania w MDM w Łodzi mogą maksymalnie kosztować blisko 4900 zł/ m kw., tymczasem nawet w ścisłym centrum tego miasta bez problemu można spotkać oferty mieszkań w blokach w cenach 3300 – 3700 zł od metra kwadratowego.

Nieco inną sytuację mamy do czynienia w Krakowie czy Warszawie. Tutaj nawet mieszkania w blokach są zdecydowanie droższe od rynku pierwotnego, a zwłaszcza MDM. Wynika to z bardzo małej dostępności dobrych lokalizacji centralnych dla nowego budownictwa. Z tego powodu nawet wielka płyta zlokalizowana blisko centrum osiąga bardzo wysokie wyceny. Przykładowo – w Warszawie za jedno z mieszkań w bloku na Woli Mirowskiej (blisko dworca centralnego) wyceniono na 9 tysięcy za metr. W tych stawkach można też m.in. spotkać oferty z Mokotowa.

Z kolei jednak oferty z dzielnic peryferyjnych, gdzie funkcjonuje warszawski MDM (Bielany, Białołęka) są tańsze od mieszkań nowych z dopłatą. Przykładowo – mieszkania w blokach na Bemowie czy Bielanach można kupić za 5500 – 6000 zł od metra.

Duża podaż takich nieruchomości i ich atrakcyjne ceny są wytłumaczeniem ciągle stabilnego popytu na budownictwo z okresu PRL. Na razie – może on konkurować nawet z nowymi osiedlami, gdzie do kupna dopłaci państwo, zwłaszcza, że często jakość takich nieruchomości wcale nie jest znacząco wyższa, a klient skazuje się na zdecydowanie gorszą lokalizację.

Teresa Michniak / Dział Analiz WGN