Przez 4 miesiące tego roku nastąpił zdecydowany skok w liczbie rozpoczętych budów w segmencie wielorodzinnym. Przez ten czas rozpoczęto budowę w sumie ponad 45 tysięcy mieszkań. To stanowi wzrost o ponad 27 procent w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Jeśli chodzi o pozwolenia na budowę, Ich liczba wzrosła o ponad 16 procent w porównaniu do ubiegłego roku. Od stycznia wydano ponad 48 tysięcy pozwoleń.
Skąd się wziął tak duży wzrost w zakresie nowych inwestycji deweloperskich? Po pierwsze – rosnący popyt oczywiście robi swoje. Firmy wraz z poprawą koniunktury nie boją się inwestować. Zapotrzebowanie generuje też państwowy program MDM. Po drugie – deweloperzy przez okres kryzysu na rynku usiłowali pozbyć się zaległych mieszkań w ofercie. W szczycie nadpodaży w takich miastach jak Wrocław na jednego klienta przypadało nawet kilkanaście ofert mieszkań. Obecny skok w liczbie budów rozpoczętych oraz uzyskanych pozwoleń na budowę, to efekt zupełnego zastoju w tym zakresie przez cały 2013 rok, a wcześniej skumulowania formalnego rozpoczynania budów przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. Przed kwietniem 2012 firmy formalnie zaczynały inwestycje, by tylko nowe uregulowania ich nie dotyczyły.
Obecnie panuje już inna rzeczywistość na rynku – dużo mniej korzystna dla klientów. Przede wszystkim kurczy się zasób mieszkań gotowych, a te są poszukiwane najbardziej. Z raportu REAS za pierwszy kwartał wynika, że w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Łodzi, Trójmieście i Poznaniu na koniec marca takich, gotowych mieszkań w ofercie deweloperów było około 13 tysięcy, co stanowi spadek o 10 proc. w porównaniu do pierwszego kwartału.
Nie tylko jednak zmniejsza się liczba gotowych mieszkań. Mimo dużej liczby rozpoczętych budów i uzyskanych pozwoleń, kurczy się cała oferta, a łączna liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży na największych rynkach spada już 7 kwartał z rzędu. Na koniec marca wyniosła niecałe 40 tysięcy, co stanowi spadek o około 4 procent w stosunku do wcześniejszego kwartału i o prawie 30%, niż w II kwartale 2012 roku, kiedy wielkość oferty osiągnęła rekordowy poziom.
Taki stan rzeczy prowadzi z jednej strony – przy rosnącym popycie – do presji na podwyżkę cen, z drugiej – jeśli chodzi o klientów – wywiera presję na przyspieszenie decyzji o zakupie nieruchomości w obawie, że wkrótce nie będzie jej w ofercie, lub będzie droższa. Dodać należy, że presję na klientów mogą wywierać też pogarszające się warunki na rynku kredytów: rosnące marże banków i od przyszłego roku wymóg wyłożenia większego wkładu własnego.
Wszystko to sprawia, że coraz częściej musimy wybierać spośród „dziur w ziemi”. Ta – ze zrozumiałych względów – niekomfortowa sytuacja miała być zażegnana po wprowadzeniu tzw. ustawy deweloperskiej, która chroni interesy konsumentów.
W praktyce jednak ochrona często jest iluzoryczna. Dotyczy to zwłaszcza najważniejszego uregulowania ustawy, czyli konieczności założenia rachunku powierniczego dla rozpoczynanej inwestycji. Na rachunek trafiają pieniądze klientów i albo są wypłacane deweloperom w transzach, sukcesywnie do postępu prac, albo dopiero po zakończeniu budowy. Wszystko po to, by uchronić klientów przed ryzykiem utraty pieniędzy, przy fiasku inwestycji, czy bankructwie dewelopera.
Niestety,  w praktyce obowiązek posiadania rachunku, w dużej mierze jest fikcją. Dość wspomnieć, że na ponad 600 skontrolowanych przez UOKiK deweloperów tylko 48 z nich miało takie rachunki na swoich inwestycjach, a dodatkowo w większości były to rachunki otwarte, czyli mniej korzystne od tzw. zamkniętych, gdzie pieniądze klienta trafiają na konto firmy dopiero po całkowitym wywiązaniu się z umowy i przekazaniu prawa własności. Taki stan rzeczy był możliwy właśnie poprzez sztuczne ruszanie z inwestycjami przed kwietniem 2012. W ten sposób ustawa ich nie objęła, a właściwe budowanie rozpoczęło się np. dopiero w 2014 roku.
Wszystko to przypomina w dużej mierze sytuację na rynku nieruchomości, jaką znamy z okresu 2007 – 2008, kiedy bardzo duży popyt generował konieczność wyboru spośród nieruchomości będących na etapie folderów promocyjnych. Warto więc -  decydując się na dziurę w ziemi – dokładnie sprawdzić m.in. to czy deweloper stosuje się do ustawy deweloperskiej.

Iwona Hryncewicz / Dział Analiz WGN