Praktyka pierwszych miesięcy działania MDM pokazuje, żekredyty w nim udzielone niekoniecznie muszą być tanie. Oczywiście – finalnie, dzięki dopłacie państwa, kredytobiorca ma mniej do spłacenia, ale niejednokrotniebanki podwyższają mu marżę. Dzieje się tak dlatego, że z punktu widzenia instytucji finansowychnieruchomości zakupione w ramach programu niekoniecznie stanowią wystarczająco dobre zabezpieczenie. Często są położone na obrzeżach miast itp.
Oczywiście marża banku zależy od wielu indywidualnych czynników i zmienia się wraz ze zwiększaniem się konkurencji na rynku kredytów MDM, mimo to warto wiedzieć, że w zależności od banku marże takich kredytów mogą być wyższe od zwykłych o około 0,1 pkt. proc. do 0,3 pkt. proc.
Druga, być może nawet istotniejsza kwestia (mimo nieco wyższych marż,kredyty w MDM są nadal nieco korzystniejsze od zwykłych), to poziom państwowego dofinansowania. Ciągle wielu potencjalnych uczestników programu, zwłaszcza tych, którzy w pośpiechu zapoznają się z jego warunkami, nie zdaje sobie sprawy jaka realnie jest wysokość państwowej dopłaty i sądzi, że 10 czy 15 proc. wsparcia odnosi się do wartościnieruchomości. Tymczasem tak nie jest.
Otóż 10 proc. dopłaty dla singla, czy 15 proc. dla rodzica z dzieckiem dotyczy uśrednionego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia metra kwadratowego mieszkania. Średni wskaźnik wyciąga się z dwóch ostatnich opublikowanych wskaźników. Uśrednioną wartość znajdziemy na stronie Banku Gospodarstwa Krajowego.
Limity MDM, najczęściej spotykane jako ceny mieszkań w programie, są o 10 proc. wyższe od wartości tego średniego wskaźnika, ponadto należy pamiętać, że dopłata dotyczy tylko 10 czy 15 proc. ale dla powierzchni do 50 m kw.
Jak to wygląda w praktyce? Załóżmy, że osoba samotna kupuje największe możliwe w MDMmieszkanie, czyli 75 m kw. w Warszawie. Ponieważ limity i tak są niskie, więc należy założyć, że zapłaci za nie górną możliwą stawkę, która aktualnie dla Warszawy wynosi 6126,9 zł/ m kw. Tak więc całośćnieruchomości będzie warta 459517,5 zł. Gdyby dopłata dotyczyła 10 proc. z wartości 50 metrów kwadratowych takiej nieruchomości, nasz kredytobiorca dostałby od państwa 30634,5 zł, jednak ponieważ 10 proc. oblicza się od uśrednionego kosztu wartości odtworzeniowej, który dla stolicy wynosi obecnie  5.569,91, wysokość naszego wsparcia wyniesie 27849,5, a więc będzie niższa o blisko 3 tysiące złotych, natomiast owa kwota państwowej dopłaty będzie stanowiła zaledwie  6 procent wartościnieruchomości.
Inny przykład – we Wrocławiu na 75 metrowemieszkanie w MDM po najwyższej możliwej cenie trzeba wydać 373770. Z tego, biorąc do wyliczenia uśredniony koszt odtworzeniowy wynoszący dla Wrocławia obecnie 4530,50, państwo dopłaci nam do 50 m kw. 22652,5 zł. Gdyby dopłatę liczono od ceny metra byłoby to 24918 zł, czyli o ponad 2 tysiące zł więcej. Kwota wsparcia w takim przypadku stanowi również jedynie 6 proc. wartościnieruchomości.
Być może tu jest odpowiedź na pytanie dlaczego banki podwyższają marże dla kredytów w MDM. W rzeczywistości dopłata stanowi bardzo niski wkład własny i pytanie co będzie w przyszłym roku, kiedy na mocy bankowej rekomendacji S wymagany będzie wkład na poziomie nie 5 a 10 proc. wartości nieruchomości. Sama dopłata w MDM okaże się zbyt mała. Odpowiedź więc jest taka, że by uzyskać dobre warunki kredytu, nie wystarczy bazować na kwocie którą dorzuci nam państwo. Należy mieć jeszcze własne oszczędności.
Ponadto – ze stosunku procentowego dopłaty państwowej do wartości nieruchomości wynika, że bardziej opłaca się kupować mieszkania mniejsze – do powierzchni 50 m kw., bowiem wtedy dopłata będzie obliczana dla całego metrażu, a nie tylko 50 metrów, jak to się dzieje przy mieszkaniach większych.
By to zobrazować podajmy znów przykład Warszawy. Nasz singiel zamiast 75 metrowegomieszkania, zdecydował się na 40 m kw. Przy maksymalnej możliwej cenie zapłaci za nie 245076. Państwo, biorąc uśredniony wskaźnik kosztu odtworzenia 1 m kw. dla Warszawy – 5569,91, dopłaci 10 proc. iloczynu wartości wskaźnika i całego metrażu, czyli 22279,64, co stanowi 9 procent wartości całejnieruchomości. Jak więc widzimy, przy metrażach wynoszących 50 m kw. i mniej stosunek dopłaty do wartości mieszkania jest największy, tym samym też najwyższy jest wkład własny dla banku, co może oznaczać, że klient finalnie zapłaci mniejszą marżą.
Okazuje się więc, że w ukryty sposób program MDM niejako promujemieszkania o małej powierzchni. Przede wszystkim jednak – dla klientów, którzy dopiero zapoznają się z warunkami państwowej dopłaty – ważne jest, że owe procenty wsparcia nie są obliczane od ceny metra kwadratowegonieruchomości. Warto mieć to na uwadze, by później nie być niemile rozczarowanym.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN