Przypomnijmy – od stycznia 2014 r. każdy chętny do zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego, będzie musiał wyłożyć wkład własny na zakup nieruchomości. W nadchodzącym roku będzie on wynosił 5 proc. wartości mieszkania i będzie rósł z każdym rokiem o kolejne 5 proc. do docelowej wysokości – 20 proc.

Krytycy wprowadzonej regulacji (głównie deweloperzy) obawiają się, że wymóg doprowadzi do przyhamowania akcji kredytowej i w efekcie spadku popytu na mieszkania. Argumentują, że mimo, iż siła nabywcza naszych pensji w stosunku do cen na rynku nieruchomości zdecydowanie się poprawiła, to jednak zdecydowanie w tym względzie przeciętny Polak, „ustępuje” swoimi finansowymi możliwościami mieszkańcom krajów Europy Zachodniej (obecnie za przeciętną pensję może kupić średnio 0,74 m kw. mieszkania). Taka argumentacja ma jednak swoją słabą stronę, bowiem na Zachodzie, obowiązek posiadania wkładu własnego, przy kredycie hipotecznym, nie dość, że jest powszechny, to często jeszcze wymaga się go na dużo wyższym poziomie.

Mimo wszystko, ciężko nie zgodzić się z tym, że statystyczny Polak nawet obłożony 20 proc. wkładem własnym może mieć duże problemy z jego wyłożeniem. Jest natomiast furtka, która może mu w tym pomóc. Otóż Komisja Nadzoru Finansowego dała kredytobiorcom możliwość obniżenia 20 proc. wkładu własnego o połowę, o ile pozostałe 10 proc. się ubezpieczy.

Czy zatem 5 a później 10 procentowa kwota wkładu własnego jest poza zasięgiem Polaków? Jeśli nasz statystyczny Kowalski będzie chciał kupić nowe mieszkanie na którymś z największych rynków (Warszawa, Wrocław, Gdańsk, Gdynia, Poznań, Kraków i Łódź) wyda na nie prawdopodobnie około 300 tys. zł. Tak wynika z ostatnio opublikowanego przez NBP zestawienia cen ofertowych i transakcyjnych, gdzie metr kwadratowy w największych miastach kosztuje (cena transakcyjna) około 6000 zł. Przy założeniu, że przeciętny Polak kupi dwa bądź trzy pokoje o metrażu około 50 m kw. (a takie są najczęstsze preferencje klientów) będzie potrzebował kredyt o wysokości właśnie 300 tys. zł.

Jeśli tak, to wkład własny, potrzebny, by kredyt hipoteczny uzyskać wyniesie w przyszłym roku przeciętnie około 15 tys. zł, by w kolejnym wzrosnąć do 30 tys. Czy są to pieniądze poza możliwościami finansowymi statystycznego Kowalskiego?

Wydaje się, że odpowiedź tutaj jest przecząca, choć z wkładem na poziomie 20 proc., który wyniósłby około 60 tys. zł rzeczywiście problemy mogą być już znaczne.

Z danych statystycznych wynika, że na koniec ubiegłego roku Polacy trzymali w bankach łączną kwotę 519,46 mld zł oszczędności - według danych NBP. Oznacza to, że na każdego obywatela naszego kraju przypada średnio około 13 tys. zł. Kwota nie robi wrażenia, ale jeśli w rodzinie mamy trzy statystyczne osoby (dwoje dorosłych i dziecko) to taka rodzina powinna dysponować przeciętnymi oszczędnościami w wysokości około 40 tys. zł.

To oczywiście tylko ostrożne wyliczenia, ale pokazujące z jednej strony, że 10 proc. wkład własny przy zakupie nieruchomości nie powinien być problemem nie do pokonania dla klientów, ale też z drugiej strony uświadamia, że zasoby finansowe Polaków są rzeczywiście bardzo skromne i ewentualne podwyższanie poziomu wymaganego wkładu własnego może być już przeszkodą, jeśli do pokonania, to na pewno bardzo trudną.

Dlatego, o ile przynajmniej na razie, wydaje się, że wkład własny na poziomie 5 czy 10 proc. nie będzie znacząco wpływał na rynek, o tyle już 20 proc. wkład taki wpływ mieć może. Dlatego bardzo cenna w tym kontekście jest „furtka” do ominięcia tych 20 proc., które zaproponowała KNF, w postaci możliwości ubezpieczenia brakującej wysokości wkładu. Z pewnością z takiej szansy będą korzystać potencjalni kredytobiorcy.

Warto też pamiętać, że Rekomendacja S, oprócz „restrykcyjnego” wymogu posiadania wkładu własnego, daje jednak potencjalnym kredytobiorcom także do ręki pozytywniejsze z ich punktu widzenia rozwiązania, które przełożą się na korzystniejszą sytuacją w relacji z bankiem.

Chodzi oczywiście o metodę obliczania jaką kredytobiorca ma zdolność kredytową. Do tej pory banki przy wyliczaniu maksymalnego kredytu brały pod uwagę okres 25 lat, jako czas, w którym przy obecnych zarobkach bylibyśmy w stanie ów kredyt spłacić. W nowelizacji rekomendacji S ten okres do wyliczenia zdolności kredytowej wydłużono na 30 lat. Ponadto sama Komisja, przy odpieraniu głosów krytycznych wobec rekomendacji, argumentuje, że w nowelizacji zrezygnowano m.in. z określania regulacyjnego poziomu wskaźnika DTI (relacji wysokości długu do dochodu).

To wszystko powinno skutkować bardziej elastyczną postawą banków przy określaniu zdolności kredytowej klientów i tym samym ułatwiać pozyskanie kredytu.

Czy więc wkład własny okaże się „głównym hamulcowym” w tym zakresie. Wydaje się, że przynajmniej na razie – raczej nie, ale powyżej poziomu 10 proc. rzeczywiście może być on dużym problemem.

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN