Największe wątpliwości budzi zapis w ustawie PIT. Zgodnie z nim działalnością gospodarczą jest każda czynność, którą wykonuje się we własnym imieniu w sposób ciągły i zorganizowany, i która ma na celu uzyskiwanie przychodów. Wedle tego zapisu fakt, że najem powinien być powodem do założenia działalności gospodarczej, zdaje się nie budzić wątpliwości. Mimo to jednak bardzo duża część Polaków, która wynajmuje mieszkania, wcale nie prowadzi działalności gospodarczej.

Działalności gospodarczej z pewnością nie muszą zakładać osoby, które dopiero zaczynają uzyskiwać zyski z najmu (nazwijmy ich początkującymi inwestorami) i posiadają niewielką liczbę nieruchomości. Często taki inwestor dysponuje tak naprawdę jednym mieszkaniem przeznaczonym pod wynajem. Z tego względu najbardziej korzystnym z punktu widzenia początkującego inwestora rozwiązaniem będzie rozliczanie zysków z najmu prywatnego. Formą rozliczania się w takim przypadku jest ryczałt. Rozwiązanie to jest bardzo wygodne, ponieważ nie wymaga sporządzania ani gromadzenia dokumentacji, rejestrowania przychodów i rozchodów itp. Początkujący inwestor płaci tylko 8,5 procent od sumy przychodu. Nie ma więc praktycznie żadnych problemów, jeśli chodzi o zawiłości księgowo-finansowe. Inwestor taki nie musi ponadto poświęcać czasu na prowadzenie firmowej księgowości, co również stanowi duży atut.

W sytuacji, kiedy najem prowadzimy poprzez działalność gospodarczą, proces rozliczenia nieco się komplikuje. Przede wszystkim tracimy możliwość rozliczania się na podstawie ryczałtu. Zgodnie z ustawą o VAT każda forma prowadzenia najmu stanowi podstawę do nałożenia obowiązku odprowadzania podatku VAT. Niemniej jednak jeżeli inwestor zajmuje się najmem na cele mieszkaniowe, to podlega zwolnieniu z opłacania VAT-u.

Kiedy jednak musimy przejść z ryczałtu na działalność gospodarczą? Przepisy prawa nie interpretują tego w sposób dosłowny.
W sytuacji, kiedy inwestor posiada kilka bądź kilkanaście nieruchomości, które planuje odnawiać na przestrzeni lat (a więc będzie ponosił koszty ich remontu, które warto już odliczać), powinien zgłosić się do Urzędu Skarbowego z wnioskiem o wydanie decyzji. Dlaczego? Ponieważ przepisy nie określają jasno, czy właściciel na przykład 2 czy 3 mieszkań może jeszcze korzystać z ryczałtu, czy powinien już przejść na działalność gospodarczą. Niestety urzędy interpretują ten zakres w sposób indywidualny. Jeden urząd może stwierdzić, że posiadanie 2 mieszkań podlega już pod prowadzenie działalności gospodarczej, natomiast inny wyda opinię, że działalność rozpoczyna się od na przykład 5 czy 10 mieszkań.

Forma rozliczania jest bardzo ważną kwestią, zwłaszcza w przypadku początkujących inwestorów. W przypadku działalności gospodarczej należy wziąć pod uwagę koszty jej prowadzenia, a więc składki ZUS, opłaty eksploatacyjne czy choćby koszty księgowe.

Z tego właśnie względu, jak napisałam powyżej, najlepiej zgłosić się do właściwego Urzędu Skarbowego z wnioskiem o wydanie indywidualnej interpretacji. W tym celu należy wypełnić specjalny druk ORD-IN albo ORD-IN/A. Wypełniony druk możemy dostarczyć osobiście, lub wysłać go do urzędu listem (najlepiej poleconym, aby mieć potwierdzenie nadania). Przy oczekiwaniu na uzyskanie odpowiedzi musimy uzbroić się w cierpliwość, ponieważ Urząd Skarbowy na wydanie decyzji ma sporo czasu. Aby przyśpieszyć bieg sprawy warto kontaktować się z urzędem telefonicznie i weryfikować, na jakim etapie jest przygotowywanie dla nas interpretacji.

Magdalena Paluch
Dział Analiz WGN