Produkt, o którym mowa, jest powszechnie uważany za bardzo kontrowersyjne rozwiązanie, wykorzystujące złe warunki materialne osób starszych oraz ich naiwność. Do tego część niezorientowanych w instrumentach finansowych klientów myli odwróconą hipotekę z odwróconym kredytem hipotecznym – a są to dwa różne rozwiązania. To drugie dopiero wejdzie w życie. Rząd przygotowuje ustawę w sprawie odwróconego kredytu hipotecznego.
Na czym dziś polega odwrócona hipoteka? Po pierwsze należy zaznaczyć, że sama nazwa jest myląca i może sugerować potencjalnym odbiorcom, że mają do czynienia z instrumentem bankowym, będącym pod nadzorem KNF. Otóż tak nie jest. Odwrócona hipoteka obecnie jest po prostu rodzajem renty dożywotniej, w zamian za prawo własności mieszkania. Umowy takiej nie podpisuje się z bankiem, tylko z prywatną firmą. Nie obejmuje tego prawo bankowe.
Krótko mówiąc: podmiot (fundusz hipoteczny, kancelaria prawna itp.) podpisuje z emerytem umowę, na podstawie której wypłaca mu comiesięczną rentę, w zamian za prawo własności mieszkania. Po śmierci emeryta to fundusz może już zupełnie dobrowolnie dysponować nieruchomością.
Emeryt, który zgodzi się na odwróconą hipotekę najczęściej dostaje kilkaset złotych miesięcznie renty – tym więcej, im jest starszy, bo tym krócej będzie pobierał świadczenie. Kwota ta, skumulowana przez cały okres pobierania renty hipotecznej, nie pokryje wartości mieszkania, którego starszy człowiek podpisując umowę się pozbył. Szacuje się, że przeciętnie przez cały okres wypłacania renty, w sumie odbiorca uzyska maksymalnie zaledwie około 30 – 40 proc. wartości nieruchomości. Po śmierci nie zostawi też lokalu w spadku dzieciom, czy wnukom. Nieruchomość przejdzie na własność funduszu, który może ją sprzedać z ogromnym zyskiem.
Co ważne – w prasie nie brak doniesień o nieuczciwych zachowaniach marketingowych funduszy, które oferują takie renty (szacuje się, że złapały już w ten sposób około 7 tys. klientów). Umowy podpisywane z rentierami wziął też pod lupę Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów – dopatrując się wielu zapisów niezgodnych z prawem.
Kwestionowane zapisy dotyczyły m.in. obciążenia rentiera kosztami poważnych napraw nieruchomości, podczas gdy wg UOKiK-u po przeniesieniu prawa własności, to fundusz powinien pokrywać tego typu naprawy, inna kwestia dotyczyła również konieczności – pod groźbą kary umownej – informowania o zebraniach wspólnoty mieszkaniowej, czy spółdzielni. UOKiK uznał, że to fundusz, jako właściciel mieszkania sam powinien się wystarać o taką wiedzę. Sporo zastrzeżeń dotyczyło także nieprawdziwych, mylących sformułowań w przekazach reklamowych. Przeciwko dwóm funduszom wszczęto postępowania w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów (Fundusz Hipoteczny Omnes, Fundusz Hipoteczny Dom S.A. s.k.a.). Planowane jest również skierowanie do sądu pozwów o uznanie za niedozwolone klauzul stosowanych przez TUnŻ Europa, Fundusz Senior, Fundusz Hipoteczny Gwarancja oraz Fundusz Hipoteczny Dom S.A. s.k.a.
Wszystko to, co zostało wymienione wcześniej, sprawia, że odwrócona hipoteka w obecnej formie jest rozwiązaniem niekorzystnym dla klientów, zwłaszcza, że rentierzy już wkrótce będą mogli skorzystać z nowego produktu bankowego – odwróconego kredytu hipotecznego.
Obecnie rząd przyjął założenia do projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym, i mimo, że proces legislacyjny bardzo się przedłuża (3 lata) państwo obiecuje, że wkrótce ustawa wejdzie w życie.
Na czym będzie polegał nowy produkt? Przede wszystkim będzie on podlegał nadzorowi finansowemu. Prawo do udzielania odwróconych kredytów hipotecznych będą miały wyłącznie banki, ewentualnie inne podmioty podlegające Komisji Nadzoru Finansowego. Najważniejsza regulacja jest taka, że po śmierci kredytobiorcy, spadkobiercy będą mieli możliwość spłaty kredytu i odzyskania nieruchomości. Także sam kredytobiorca będzie miał prawo do wcześniejszej spłaty kredytu, przed terminem wskazanym w umowie. Ponadto umowa z bankiem wskaże możliwość odstąpienia od niej (w ciągu 30 dni, bez konsekwencji), ureguluje obowiązki stron itp. Bank w tym przypadku nie będzie badał zdolności kredytowej klienta, bowiem zobowiązanie nie będzie musiało być spłacone do śmierci danej osoby. Decydujące znaczenie co do wysokości kredytu będzie miała natomiast rynkowa wycena wartości nieruchomości.
Jeśli kredytobiorca umrze, nie spłacając zobowiązania – spadkobiercy będą mieli rok na spłatę kredytu. Dopiero po tym czasie bank przejmie mieszkanie. Różnica jest więc zasadnicza, bowiem w przypadku renty hipotecznej, w momencie podpisania umowy właściciel od razu przenosi prawo własności na fundusz.
Czy więc oddawać mieszkanie za groszową emeryturę, czy skorzystać z odwróconego kredytu hipotecznego? Odpowiedź wydaje się oczywista. Nowy produkt w interesujący sposób zdynamizuje rynek kredytowy, a na pewno oddanie tego instrumentu pod nadzór KNF zapewni jego bezpieczeństwo.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN