Możliwość zawarcia umowy tego typu mamy od 2009 roku, kiedy Sejm zmienił ustawę o ochronie praw lokatorów. By zrozumieć istotę tej zmiany, trzeba na początek rozwinąć kwestię uregulowań w przypadku zwykłych umów najmu. Otóż – w polskim systemie prawnym nie ma eksmisji na bruk. Jeśli więc mamy do czynienia z nieuczciwym najemcą, który np. nie płaci, bądź w inny sposób łamie zasady umowy, nie mamy możliwości „łatwego” pozbycia się go z mieszkania.
Jeśli już skutecznie dostarczyliśmy najemcy wypowiedzenie, w formie pisemnej, uzasadniając je istotną przyczyną z punktu widzenia ustawy o ochronie praw lokatorów, po zachowaniu określonego okresu wypowiedzenia, nasz najemca traci tytuł do zajmowania lokalu. Jeśli się nie wyprowadza, jest w nim nielegalnie. To jednak dopiero początek naszej batalii o uwolnienie się od dzikiego lokatora.
Dalej rozpoczyna się postępowanie eksmisyjne, które polega na wniesieniu do sądu powództwa o eksmisję. Co prawda w wyniku postępowania, sąd może wydać wyrok o eksmisję, ale to nie kończy naszych problemów. Jak już mówiliśmy, nie można kogoś eksmitować na bruk, więc jeśli nasz nieuczciwy kontrahent nie ma tytułu prawnego do innego mieszkania, komornik nie przeprowadzi eksmisji, do momentu kiedy gmina, bądź sam wynajmujący nie zapewni lokatorowi tzw. pomieszczenia zastępczego, bądź też na mocy wyroku sądowego – mieszkania socjalnego.
Problem w tym, że taka, patowa, sytuacja może trwać latami. Gminy nie dysponują wystarczającym zasobem mieszkań socjalnych, a tym bardziej pomieszczeń zastępczych. Dodatkowo, nawet jeśli udało się uzyskać pomieszczenie zastępcze, czy mieszkanie socjalne musimy pamiętać, że komornicy, na mocy przepisów prawa, nie mogą przeprowadzać eksmisji w okresie od listopada do końca marca.
Takie uregulowania z konieczności generują obawy wynajmujących i prowadzą do wielu zachowań patologicznych. Tak więc,, gdy trafi się uciążliwy lokator, który nie chce się wynieść, najczęściej rozgoryczony właściciel stara się uprzykrzyć mu życie na różne sposoby – czy to zmieniając zamki w drzwiach, czy wypowiadając umowy z dostawcami mediów, itp. Powoduje to sporo nerwów, a nie zawsze jest skuteczne.
Państwo na szczęście pozwoliło nam uniknąć takich sytuacji, dając formę najmu okazjonalnego. Wymaga ona co prawda większego zachodu ze strony naszego klienta, wiąże się też z kosztami, ale ostatecznie wzmacnia naszą pozycję, a jeśli mamy uczciwego najemcę, powinien się na takie rozwiązanie zgodzić.
Umowę najmu okazjonalnego możemy podpisać tylko, jeśli nie prowadzimy działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości, czy wyłącznie jako osoba fizyczna. Sama umowa, w terminie 14 dni od podpisania musi być zgłoszona do naczelnika Urzędu Skarbowego. Inaczej nie skorzystamy z udogodnień w niej zawartych. Umowa musi być zawarta w formie pisemnej, a czas jej trwania nie może przekraczać 10 lat (z możliwością przedłużenia).
Co jednak najważniejsze - w treści musi posiadać oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania zajmowanego lokalu w przypadku wygaśnięcia umowy, bądź skutecznego wypowiedzenia, a także do wskazanie przez lokatora innego lokalu, do którego mógłby być wyeksmitowany oraz oświadczenie właściciela takiego mieszkania wyrażające zgodę na zamieszkanie w nim.
Koszty związane z aktem notarialnym można ponieść samodzielnie. Pamiętajmy, że dzięki bezpieczniejszej umowie najmu, możemy np. zrezygnować z kaucji, czy też podwyższonego czynszu (to rozwiązanie „zabezpieczające”, które wybiera wielu „tradycyjnych” wynajmujących), w efekcie czego nasze mieszkanie będzie bardziej konkurencyjne.
Co zyskujemy? W przypadku wypowiedzenia umowy i ewentualnego nieopuszczenia mieszkania przez lokatora, nie musimy występować do sądu z pozwem o eksmisję. W takiej sytuacji sporządzamy, z podpisem poświadczonym notarialnie, żądanie opróżnienia lokalu. Musi ono zawierać oznaczenie stron, przyczyny ustania umowy oraz termin, w którym najemca ma się wyprowadzić, nie krótszy niż 7 dni od otrzymania żądania.
Jeśli po tym czasie nasz „oporny” najemca mimo wszystko zajmuje mieszkanie, zwracamy się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego, w którym zobowiązał się do opróżnienia lokalu. Uzyskujemy tytuł wykonawczy i wtedy komornik rusza z postępowaniem eksmisyjnym.
Umowa najmu okazjonalnego wiąże się z szeregiem formalności, które mogą być uciążliwe dla najemcy i wynajmującego, oraz z dodatkowymi kosztami, co zapewne odstręcza uczestników rynku najmu od wyboru takiego rozwiązania. Być może obawą jest też kwestia znalezienia klientów, którzy wskażą inne mieszkanie, gdzie mogą „wrócić”, choć z drugiej strony, każdy wiarygodny klient powinien mieć oparcie w rodzinie czy przyjaciołach, więc zgodę na podpisanie tej umowy, można potraktować też jako test wiarygodności naszego kontrahenta.
Jeśli nie zdecydujemy się na takie rozwiązanie pozostają nam ‘tradycyjne” metody zabezpieczenia: wysoka kaucja (choć nie może być większa niż 12 miesięczny czynsz), próba „wybadania” klienta, czy też wywiad środowiskowy, bądź też żądanie udowodnienia swoich dochodów itp. Wszystkie te formy mogą być jednak zawodne, dlatego najem okazjonalny, mimo wielu formalności, wydaje się najlepszym rozwiązaniem.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
Jeśli już skutecznie dostarczyliśmy najemcy wypowiedzenie, w formie pisemnej, uzasadniając je istotną przyczyną z punktu widzenia ustawy o ochronie praw lokatorów, po zachowaniu określonego okresu wypowiedzenia, nasz najemca traci tytuł do zajmowania lokalu. Jeśli się nie wyprowadza, jest w nim nielegalnie. To jednak dopiero początek naszej batalii o uwolnienie się od dzikiego lokatora.
Dalej rozpoczyna się postępowanie eksmisyjne, które polega na wniesieniu do sądu powództwa o eksmisję. Co prawda w wyniku postępowania, sąd może wydać wyrok o eksmisję, ale to nie kończy naszych problemów. Jak już mówiliśmy, nie można kogoś eksmitować na bruk, więc jeśli nasz nieuczciwy kontrahent nie ma tytułu prawnego do innego mieszkania, komornik nie przeprowadzi eksmisji, do momentu kiedy gmina, bądź sam wynajmujący nie zapewni lokatorowi tzw. pomieszczenia zastępczego, bądź też na mocy wyroku sądowego – mieszkania socjalnego.
Problem w tym, że taka, patowa, sytuacja może trwać latami. Gminy nie dysponują wystarczającym zasobem mieszkań socjalnych, a tym bardziej pomieszczeń zastępczych. Dodatkowo, nawet jeśli udało się uzyskać pomieszczenie zastępcze, czy mieszkanie socjalne musimy pamiętać, że komornicy, na mocy przepisów prawa, nie mogą przeprowadzać eksmisji w okresie od listopada do końca marca.
Takie uregulowania z konieczności generują obawy wynajmujących i prowadzą do wielu zachowań patologicznych. Tak więc,, gdy trafi się uciążliwy lokator, który nie chce się wynieść, najczęściej rozgoryczony właściciel stara się uprzykrzyć mu życie na różne sposoby – czy to zmieniając zamki w drzwiach, czy wypowiadając umowy z dostawcami mediów, itp. Powoduje to sporo nerwów, a nie zawsze jest skuteczne.
Państwo na szczęście pozwoliło nam uniknąć takich sytuacji, dając formę najmu okazjonalnego. Wymaga ona co prawda większego zachodu ze strony naszego klienta, wiąże się też z kosztami, ale ostatecznie wzmacnia naszą pozycję, a jeśli mamy uczciwego najemcę, powinien się na takie rozwiązanie zgodzić.
Umowę najmu okazjonalnego możemy podpisać tylko, jeśli nie prowadzimy działalności gospodarczej związanej z wynajmem nieruchomości, czy wyłącznie jako osoba fizyczna. Sama umowa, w terminie 14 dni od podpisania musi być zgłoszona do naczelnika Urzędu Skarbowego. Inaczej nie skorzystamy z udogodnień w niej zawartych. Umowa musi być zawarta w formie pisemnej, a czas jej trwania nie może przekraczać 10 lat (z możliwością przedłużenia).
Co jednak najważniejsze - w treści musi posiadać oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się on egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania zajmowanego lokalu w przypadku wygaśnięcia umowy, bądź skutecznego wypowiedzenia, a także do wskazanie przez lokatora innego lokalu, do którego mógłby być wyeksmitowany oraz oświadczenie właściciela takiego mieszkania wyrażające zgodę na zamieszkanie w nim.
Koszty związane z aktem notarialnym można ponieść samodzielnie. Pamiętajmy, że dzięki bezpieczniejszej umowie najmu, możemy np. zrezygnować z kaucji, czy też podwyższonego czynszu (to rozwiązanie „zabezpieczające”, które wybiera wielu „tradycyjnych” wynajmujących), w efekcie czego nasze mieszkanie będzie bardziej konkurencyjne.
Co zyskujemy? W przypadku wypowiedzenia umowy i ewentualnego nieopuszczenia mieszkania przez lokatora, nie musimy występować do sądu z pozwem o eksmisję. W takiej sytuacji sporządzamy, z podpisem poświadczonym notarialnie, żądanie opróżnienia lokalu. Musi ono zawierać oznaczenie stron, przyczyny ustania umowy oraz termin, w którym najemca ma się wyprowadzić, nie krótszy niż 7 dni od otrzymania żądania.
Jeśli po tym czasie nasz „oporny” najemca mimo wszystko zajmuje mieszkanie, zwracamy się do sądu o nadanie klauzuli wykonalności dla aktu notarialnego, w którym zobowiązał się do opróżnienia lokalu. Uzyskujemy tytuł wykonawczy i wtedy komornik rusza z postępowaniem eksmisyjnym.
Umowa najmu okazjonalnego wiąże się z szeregiem formalności, które mogą być uciążliwe dla najemcy i wynajmującego, oraz z dodatkowymi kosztami, co zapewne odstręcza uczestników rynku najmu od wyboru takiego rozwiązania. Być może obawą jest też kwestia znalezienia klientów, którzy wskażą inne mieszkanie, gdzie mogą „wrócić”, choć z drugiej strony, każdy wiarygodny klient powinien mieć oparcie w rodzinie czy przyjaciołach, więc zgodę na podpisanie tej umowy, można potraktować też jako test wiarygodności naszego kontrahenta.
Jeśli nie zdecydujemy się na takie rozwiązanie pozostają nam ‘tradycyjne” metody zabezpieczenia: wysoka kaucja (choć nie może być większa niż 12 miesięczny czynsz), próba „wybadania” klienta, czy też wywiad środowiskowy, bądź też żądanie udowodnienia swoich dochodów itp. Wszystkie te formy mogą być jednak zawodne, dlatego najem okazjonalny, mimo wielu formalności, wydaje się najlepszym rozwiązaniem.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN