Zadłużenie ciążące na nieruchomości można sprawdzić w księdze wieczystej. Tu szczególnie interesuje nad drugi dział owej księgi, a więc własność. Sprawdzimy w nim, kto jest właścicielem lokalu, czy jest współwłasność, czy są osoby które mogą dysponować mieszkaniem ( np. z tytułu pełnomocnictwa notarialnego) , czy nieruchomość jest przedmiotem spadku. 

Jeśli sprawdziliśmy już kwestie własnościowe, przechodzimy do działu trzeciego księgi, gdzie dowiemy się czy mieszkanie jest obciążone prawami osób trzecich. I wreszcie przechodzimy do działu IV czyli ewentualnego wpisu hipoteki. Nie wszyscy ciągle wiedzą, że obecnie możemy sprawdzić księgę wieczystą przez Internet (należy znać jej numer). W tym celu wchodzimy na stronę http://ekw.ms.gov.pl. 
Jeśli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym, na tym nie powinny skończyć się formalności związane ze sprawdzeniem nieruchomości. Ważne jest przecież też, czy zbywca regulował zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej, spółdzielni oraz dostawców mediów. W tym celu powinniśmy oczekiwać od sprzedającego zaświadczenia, że nie zalega z opłatami. Może nam też dostarczyć zestawienie faktur, lub pozwolić na wgląd do konta danego dostawcy mediów. Warto równocześnie poprosić o przedłożenie zaświadczenia z urzędu gminy, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany oraz dokumenty potwierdzające uregulowanie płatności podatku od nieruchomości. 
Jeśli nieruchomość, którą zamierzamy kupić, nie ma księgi wieczystej (tak bywa np. w spółdzielniach mieszkaniowych), wtedy należy udać się do administracji spółdzielni i uzyskać tam zaświadczenie o stanie zadłużenia i możliwości założenia księgi. 

Wszystkie powyższe formalności należy spełnić, by uniknąć niepotrzebnych niespodzianek. Pamiętajmy również, że na wypadek, gdyby coś się okazało, o czym zbywca nas nie poinformował, możemy skorzystać z rękojmi za wady prawne. W takiej sytuacji może odstąpić od umowy. Rękojmia obowiązuje przez okres 5 lat od zawarcia umowy. 
Jak już wspomnieliśmy jednak na rynku nie brakuje ofert, w których zbywca nie ukrywa zadłużenia oraz chęci ucieczki od niego. Nie brakuje także klientów, którzy szukają nieruchomości z tym problemem. Dlaczego? 
Sprawa jest prosta – z reguły przyciśnięty sytuacją życiową sprzedający będzie gotów zaoferować niską cenę, byleby tylko wyjść z kłopotu. 

Jak bezpiecznie i skutecznie przeprowadzić taką transakcję? W grę wchodzą dwie opcje: kupno na kredyt, kupno za gotówkę.
Pierwsze rozwiązanie oczywiście będzie trudniejsze. Pamiętajmy, że jeśli mieszkanie jest obciążone hipoteką, w takiej sytuacji bank, który nam udziela kredytu, nie będzie mógł ustanowić zabezpieczenia w postaci swojej hipoteki, do momentu kiedy nie zniknie z księgi wieczystej ta pierwotna. Tak więc wiele zależy od negocjacji z instytucją, która ma nas kredytować. Nie każda pójdzie na takie rozwiązanie. Być może będziemy musieli wykupić dodatkowe ubezpieczenie itp.
Pamiętajmy również, że na transakcję musi się zgodzić także bank, który pierwotnie finansował zakup nieruchomości, a więc w księdze wieczystej znajduje się hipoteka na jego rzecz. On oczywiście nie wyrazi zgody na sprzedaż, jeśli nie zostanie uregulowane zobowiązanie wobec niego. Musi uzyskać zwrot pożyczonych środków. Wtedy zniknie pierwotna hipoteka. 

Tak więc, by zaspokoić obie instytucje finansowe, w akcie notarialnym musi być zawarty zapis zakładający, że część, albo całość środków, za które kupujemy mieszkanie, zostanie przez nas wpłacone na konto banku, którego hipoteka już jest na nieruchomości. Jednocześnie ten bank powinien się zobowiązać, że jak tylko dostanie pieniądze, wystawi zaświadczenie o spłacie kredytu. Daje ono podstawę do usunięcia wpisu hipoteki w księdze wieczystej i dokonania nowego na rzecz „naszego” banku. 
Transakcja kupna zadłużonego mieszkania za gotówkę jest dużo prostsza. W akcie notarialnym musi się znaleźć po prostu wpis mówiący o tym, na jakie konto kredytowe ma być wpłacona cześć lub całość pieniędzy. Oczywiście bank, po otrzymaniu środków, wystawia zaświadczenie o spłacie. 

Dlaczego warto szukać mieszkań zadłużonych? Choć transakcja jest z pewnością bardziej ryzykowna i skomplikowana od „zwykłej” to gra jest warta świeczki. Sprzedający z problemami finansowymi będzie dużo bardziej skłonny do negocjacji cenowych, nawet rzędu kilkudziesięciu procent względem pierwotnej oferty.  


Dział Analiz WGN
Marcin Moneta