Sprawa wzięła swój początek od dwóch firm deweloperskich, które po podpisaniu umowy z klientami zmieniły ceny mieszkań. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał, że zapisy umowne stosowane przez te spółki, były klauzulami niedozwolonymi. Generalnie chodziło o to, że klient nie miał możliwości bezkosztowego odstąpienia od umowy. Przy zmianie ceny pozostawało mu albo zgodzić się na nią i ją zapłacić, albo zerwać umowę i ponieść kary umowne z tego tytułu.

Swoim najnowszym orzeczeniem Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zgodził się z postanowieniem UOKiKu. Na razie jeszcze orzeczenie nie jest prawomocne. Przedsiębiorcom przysługuje apelacja. Jeśli jednak zostanie ono utrzymane, będzie to ważny sygnał, na który będą się mogły powoływać tysiące klientów firm deweloperskich. Zmiana ceny jest oczywiście traktowana jak zmiana istotnych warunków umowy i dlatego konsument powinien mieć możliwość darmowego odstąpienia od niej.

W kontekście tego postanowienia warto też przypomnieć najczęściej pojawiające się klauzule abuzywne w umowach deweloperskich, czyli zapisy niedozwolone, które godzą w interesy klientów i prowadzą do nierównowagi stron.

Oprócz zmiany ceny, która w klauzulach abuzywnych jest motywowana różnie – przez zmianę powierzchni mieszkania (stwierdzoną np. w końcowej inwentaryzacji), czy też ze względu na wzrost kosztów pracy, bądź materiałów budowlanych, spotykamy także inne uregulowania, które godzą w klientów i są niedopuszczalne.

Innym takim sformułowaniem będzie przypisanie zgody klientowi na zmiany w zakresie rozwiązań konstrukcyjnych i użytych materiałów. W takim przypadku konsument również powinien mieć prawo do dobrowolnego odstąpienia od umowy.

Wracając jeszcze do ceny mieszkania, warto odnotować, że czasem pojawiają się zapisy, zgodnie, z którymi cena lokalu nie obejmuje VAT, który zostanie dopiero doliczony zgodnie ze stawką obowiązującą w dniu wystawienia faktury. Takie uregulowanie również jest niezgodne z prawem, ponieważ nie daje możliwości odstąpienia ze względu na zmianę ceny.

Godzące w prawa klientów zapisy mogą też dotyczyć terminu oddania nieruchomości. Deweloper może np. zawrzeć w umowie sformułowanie, zgodnie z którym da sobie prawo przesunięcia tego terminu argumentując to różnego typu przeszkodami, np. sprawami administracyjnymi, czy innymi przyczynami „niezależnymi od dewelopera”. Często też przypisuje sobie prawo poinformowania klienta o wstrzymaniu prac budowlanych dopiero wtedy, gdy np. zwłoka będzie dłuższa niż 60 dni. Zgodnie z Kodeksem Cywilnym takie klauzule naruszają obowiązek ponoszenia odpowiedzialności przed klientem, za niewykonanie w terminie zobowiązania.

Klauzul niedozwolonych oczywiście może być bardzo wiele – niektóre dotyczą uszkodzeń w lokalu, powstałych już po odbiorze. To też jest niezgodne z prawem, gdyż firma próbuje w ten sposób zrzucić z siebie odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania, niezależnie od tego czy usterka powstała z winy dewelopera wyszła na jaw dopiero po przekazaniu mieszkania klientowi.

Powstają także zapisy, które naruszają interesy klientów i  utrudniają komunikację z deweloperem, czy też wypełnienie wszystkich koniecznych czynności, np. uczestniczenie w odbiorze mieszkania.
Firmy deweloperskie zastrzegają sobie, że jeśli klient nie stawi się przy odbiorze, mieszkanie zostanie oddane przez sprzedającego tak czy inaczej. Lub określają, że o terminie odbioru poinformują na kilka dni przed planowanym jego dokonaniem. To z kolei naraża klientów na to, że ze względu na krótki termin może nie udać im się uczestniczyć w odbiorze.
Bywa i tak, że firmy deweloperskie skutecznie utrudniają komunikację z kupującym i zastrzegają w umowie, że każde pismo wysłane na adres klienta będzie uznane za dostarczone, nawet jeśli firma otrzyma zwrotną informację, że pismo nie trafiło do rąk odbiorcy.

Klauzul abuzywnych jest bardzo dużo, dlatego warto, jeśli mamy podejrzenie, że jakieś sformułowanie jest niezgodne z prawem lub po prostu godzi w nasze interesy, jako klientów, przed podpisaniem umowy skonsultować ją z miejskim rzecznikiem konsumentów, czy też w lokalnym oddziale Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.


Marcin Moneta / Dział Analiz WGN