Wśród ofert WGN oczywiście wiele zupełnie pomija kwestie administracyjne mieszkania, skupiając się na samym lokalu. Jeśli jednak zaznaczają tę sprawę, to średnio mieszkania na sprzedaż ze wspólnotą są tańsze. Średnie ceny w WGN w skali całego kraju dla lokali tego typu wynoszą około 3200 zł za metr kwadratowy. W przypadku mieszkań, gdzie funkcjonuje spółdzielnia średnie ceny wynoszą 3400 zł/ m kw.

Czy to przypadek, czy rzeczywiście rodzaj zarządzania przekłada się na wycenę lokalu? By odpowiedzieć na to pytanie trzeba przybliżyć różnice między spółdzielniami mieszkaniowymi a wspólnotami.

Spółdzielnie mieszkaniowe, to formy zarządzania nieruchomościami, które znane są w Polsce od ponad 50 lat i funkcjonują jako relikt epoki PRL. Najczęściej pozostały one oczywiście na wielkich blokowiskach, gdzie nie zawiązały się wspólnoty. Z kolei wspólnoty mają zdecydowanie krótszą historię. Zostały powołane do życia mocą ustawy z 1994 roku.

Członek spółdzielni mieszkaniowej może mieć kilka form prawa do lokalu. Są to: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i odrębną własność lokalu. Najmocniejszym z nich jest oczywiście ostatnie, czyli pełna, odrębna własność do lokalu. Pozostałe dwie formy własności nie dają pełni praw do rozporządzania nieruchomością i utrzymują m.in. zależność od spółdzielni mieszkaniowej.

Zbliżonym do prawa własności jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Podlega ono obrotowi i może być np. sprzedane. Dokonuje się tego na normalnych warunkach, czyli poprzez akt notarialny. Dopiero jednak odrębna własność lokalu pozwala spółdzielcy m.in. na wyjście ze spółdzielni i choćby zawiązanie wspólnoty (o ile jest większość osób z takim prawem zainteresowanych wspólnotą). Co również ważne spółdzielca z odrębną własnością jest też współwłaścicielem gruntu, na którym stoi budynek i części wspólnych.

Spółdzielnie, jako formy zarządzania, z reguły dotyczą większych skupisk ludzkich i większej liczby mieszkań, niż wspólnoty. Spółdzielnie mają też własny majątek, którym mogą dysponować (np. wynajmować lokale użytkowe), co powinno, przy dobrym zarządzaniu, skutkować obniżką czynszu.

Jeśli chodzi o podejmowanie decyzji - za bardziej demokratyczną formę uznaje się wspólnotę mieszkaniową, gdzie wybrany zarząd nie może podejmować działań nie wynikających z bieżącego zarządzania bez zgody członków wspólnoty. Tak np. ustala się wysokość funduszu remontowego (poprzez głosowanie) i wszystkie ważniejsze, a nie bieżące inwestycje/naprawy. Takiego obowiązku nie ma w przypadku zarządów spółdzielni. Ich zakres władzy jest większy.

Co do wspólnot – ich zasada funkcjonowania jest prostsza i bardziej przejrzysta, niż spółdzielni. Wspólnotę zawiązuje grupa mieszkańców, legitymizująca się odrębnym prawem do własnościnieruchomości. Ta grupa podejmuje wszelkie decyzje dotyczące budynku – napraw, remontów,inwestycji itp. Wspólnota oczywiście wybiera zarządcę, który na jej zlecenie zajmuje się administrowaniem obiektem oraz przeprowadzaniem inwestycji.

Często wskazuje się, że spółdzielnie mieszkaniowe to rozrośnięte biurokratyczne i nieefektywne instytucje, z dużą skalą marnotrawstwa i brakiem wpływu na ich działanie pojedynczych członków. Na tym tle zdecydowanie lepiej wypadają wspólnoty – jako bardziej demokratyczne, bardziej efektywne formy, w których to właściciele, posiadający pełnię praw do nieruchomości, podejmują istotne dla nich decyzje.

Z drugiej strony spółdzielnie często są  „wygodniejsze" dla mieszkańców paradoksalnie przez swój autorytaryzm, czyli właśnie to, że niektóre sprawy narzucają niejako „siłą”. Spółdzielnie są też bogatsze, mają majątek itp., który pozwala np. neutralizować sytuacje, gdzie któryś z lokatorów nie płaci czynszu, czy też za media. W mniejszych wspólnotach, bez majątku, taka sytuacja może już generować finansowy problem. Spółdzielnie mieszkaniowe, a zwłaszcza ich prezesi, przekonują więc, że są to instytucje bezpieczniejsze dla zwykłych mieszkańców, gwarantujące np. ciągłość dostaw mediów itp.

Czy tak jest w rzeczywistości? Tu oczywiście odpowiedź będzie niejednoznaczna. Wszystko bowiem zależy od ludzi, którzy zarządzają tak wspólnotami, jak i spółdzielniami mieszkaniowymi.

Dane statystyczne zdają się jednak wskazywać, że rzeczywiście to wspólnoty mieszkaniowe są mniej obciążające dla kieszeni swoich członków, niż spółdzielnie. Z raportu GUS „Gospodarka mieszkaniowa w 2012 roku”, wynika, że koszty świadczonych usług były we wspólnotach mieszkaniowych blisko o połowę niższe niż w przypadku spółdzielni i wyniosły blisko 6 mld zł, w stosunku do blisko 10 mld.

Spółdzielnie mieszkaniowe miały też najwyższe spośród wszystkich typów własności (gminy, skarb państwa, spółdzielnie, wspólnoty, TBS, inne) najwyższy koszt świadczonych usług komunalnych w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni użytkowej, który w ciągu roku wynosił średnio 53 zł.

Spółdzielnie mieszkaniowe okazały się też mieć najwyższe średnie stawki za ciepłą wodę. W lokalach bez indywidualnych liczników wyniosły one 59,38 zł na osobę i w stosunku do 2010 roku wzrosły o 23 proc. Tam gdzie indywidualne liczniki są – koszty w spółdzielniach też okazały się bardzo wysokie i wyniosły 19,57 m3.

Z kolei wspólnoty mieszkaniowe miały w grudniu 2012 najniższe, spośród wszystkich typów własności, średnie stawki czynszu w przeliczeniu na metr kwadratowy, które wynosiły 2,27 za metr kwadratowy powierzchni użytkowej mieszkania.

Czy te dane oznaczają, że w spółdzielniach mieszkaniowych z założenia jest drożej i mniej wygodnie? Oczywiście – niekoniecznie. Jak już mówiliśmy – wszystko zależy od ludzi, którzy zarządzają tak wspólnotami jak i spółdzielniami. Dość powiedzieć, że po ponad 20 latach od upadku komunizmu, w Polsce spółdzielczość nadal ma się świetnie. Spółdzielnie ciągle zarządzają ponad 2 milionami mieszkań w Polsce, mimo, że już 1,2 mln to mieszkania o odrębnej własności osób fizycznych.

Wybór między spółdzielnią a wspólnotą zawsze więc powinien być poprzedzony aktywną analizą ze strony samego kupującego. Ten może np. od sprzedającego domagać się informacji o stanie finansów wspólnoty, czy spółdzielni. Powinien też posiadać wiedzę o zakończonych i planowanych remontach. Oczywiście podstawową kwestią jest wysokość opłat, funduszu remontowego, stan prawny gruntu, na którym stoi budynek itp. Pomocne będą też wszelkiego typu opinie. Warto zasięgnąć języka u ludzi mieszkających na miejscu, w samej spółdzielni bądź wspólnocie, czy też wyszukać informacji w Internecie. Wszystko to będzie pomocne przy wyborze mieszkania na osiedlu i w budynku dobrze, a przez to tanio, zarządzanym.

 

Marcin Moneta / Dział Analiz WGN