Z badań rynku i opinii klientów wynika, że przeciętny Polak szukający mieszkania na rynku wtórnym zainteresowany jest obecnie mieszkaniami o średnich metrażach, jak na nasze warunki. Preferencje pod tym względem się nieco zmieniły – jeszcze kilka lat temu „w modzie” były nieruchomości duże – przynajmniej 3 – pokojowe, powyżej 70 m kw. Obecnie, z racji trudniejszej sytuacji gospodarczej i większej niechęci do zadłużania się, statystyczny kupujący poszukuje raczej 2 bądź 3 pokoi o metrażach od 40 do 60 m kw. Warto zaznaczyć, że mniejszym wzięciem cieszą się także kawalerki, które uważane są za niepraktyczne, a do tego dosyć drogie jeśli chodzi o stawkę za metr. Dlatego klient coraz częściej woli dołożyć 20 czy 30 tys. zł i kupić małe 2 pokoje, niż kawalerkę.

Należy dodać, że lokali od 40 do 60 m kw. jest obecnie najwięcej  na rynku wtórnym i to właśnie one najczęściej są wybierane przez klientów. Wśród nich ciągle sporym zainteresowaniem cieszą się mieszkania w blokach, które – mimo swoich wad – przede wszystkim kuszą atrakcyjną ceną. Często też są dosyć dobrze położone, szczególnie w porównaniu do nowego, popularnego budownictwa deweloperskiego, niejednokrotnie lokalizowanego na przedmieściach, bądź w dzielnicach peryferyjnych. Obecnie w WGN za mieszkanie w bloku średnio trzeba zapłacić 3400 zł/ m kw. w skali całego kraju.
Oczywiście nieco inne preferencje będzie miała osoba zainteresowana kupnem mieszkania pod późniejszy wynajem. Tu sytuacja jest dużo bardziej skomplikowana w zależności od szeregu czynników. Przede wszystkim należy wziąć pod uwagę własne możliwości finansowe, oczekiwaną roczną stopę zwrotu, oraz określić klienta, do którego będziemy adresowali naszą ofertę.

Inne oczekiwania po wynajmowanym mieszkaniu będą mieli studenci, inne młode małżeństwa, a jeszcze inne biznesmeni, pracownicy korporacji i firm, którzy z przyczyn zawodowych na jakiś czas przenieśli się do innego miasta.
Jeśli rozpatrujemy pod tym kątem wybór nieruchomości, możemy też od razu zastanowić się nad kwestiami finansowymi, bowiem w zależności od klienta możemy zażądać innej stawki oraz na inny czas podpiszemy umowę.

W przypadku największej grupy najemców, czyli studentów raczej za mieszkanie nie powinniśmy wziąć więcej od przeciętnych cen rynkowych najmu, umowę natomiast podpiszemy z reguły na rok.  Jeśli wynajmiemy lokal młodemu małżeństwu, zwłaszcza z dzieckiem, będzie szansa, że nasz najemca podpiszę umowę na dłużysz okres. Z kolei w przypadku klienta biznesowego, zainteresowanego najmem, raczej będziemy potrzebowali mieszkania o lepszym standardzie, za to będziemy mogli też więcej policzyć za czynsz.

Druga sprawa to standard mieszkania. W przypadku studentów raczej nie musi być on bardzo wygórowany – oczywiście musi być zapewniony dostęp do pralki, lodówki, kuchnia oraz Internet. Większe znaczenie ma natomiast rozkład mieszkania, tak by każdy z lokatorów miał zapewnioną prywatność (to z kolei ma nieco mniejsze znaczenie w przypadku małżeństw z dzieckiem). Jeśli naszym klientem jest biznesmen, który z przyczyn zawodowych na jakiś czas wyjechał do innego miasta, jakość mieszkania może mieć oczywiście duże znaczenie, natomiast kwestia rozkładu już mniejsze.
Kolejna kwestia to lokalizacja. Żacy cenią bądź to bliskość uczelni, bądź centrum miasta. Życie w centrum będzie też preferował raczej wynajmujący z powodów zawodowych. Z kolei rodzina z dzieckiem wybierze chętniej osiedle bogate w zieleń, place zabaw i dające dostęp do przedszkola, szkoły itp. Dla małżeństwa z dzieckiem znaczenie będzie mieć oczywiście również winda w budynku, dlatego chętniej wybiorą mieszkanie z rynku pierwotnego, gdzie częściej windy są. Rodziny częściej też będą szukać lokalu z miejscem parkingowym, najlepiej podziemnym. Znaczenie ma też rodzaj ogrzewania – tu dla wszystkich typów klientów najbardziej preferowane jest centralne ogrzewanie miejskie wliczane do czynszu, które jest najwygodniejsze i najtańsze.

Jeśli więc zebrać do kupy i „wyciągnąć średnią” z tych wszystkich preferencji, idealnym mieszkaniem na wynajem okaże się lokal na rynku wtórnym, ale w stosunkowo nowym budownictwie (po 2000 roku) z udogodnieniami w postaci windy, zapewnionych miejsc parkingowych itp. Lokal powinien być umiejscowiony w centralnej lokalizacji, ale też zapewniający prywatność: ciszę i spokój. Preferowany metraż to od 40 do 60 m kw. Mieszkanie powinno być rozkładowe.

 W WGN za mieszkania używane, ale postawione po 2000 roku (nowe budownictwo) o metrażach od 40 do 60 m kw. oferenci średnio oczekują niecałych 5 tys. zł za metr kwadratowy. Są to stawki zdecydowanie wyższe od przeciętnych cen dla całego rynku wtórnego, które w przypadku WGN oscylują wokół 3500 zł za metr.

Mimo wszystko –jeśli myślimy o dochodach z najmu – warto wyłożyć więcej i kupić lokal o nieco wyższym standardzie, dzięki czemu powinniśmy w przyszłości łatwiej „złapać” klientów oraz możemy podyktować nieco wyższą cenę czynszu. Standard mieszkania i lokalizacja będą miały coraz większe znaczenie, bowiem w związku z niżem demograficznym, rynek najmu staje się coraz bardziej rynkiem klienta i to on będzie w coraz większym stopniu decydował o warunkach, natomiast oferenci coraz bardziej będą zmuszeni rywalizować o najemcę rodzajem i standardem nieruchomości.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN