W budynku można więc dokonać adaptacji pomieszczenia gospodarczego, stanowiącego część nieruchomości wspólnej, w celu stworzenia nowego lokalu. Nie każdy lokal może być jednak lokalem mieszkalnym, gdyż, w przeciwieństwie do innych lokali, lokal mieszkalny musi spełniać więcej wymogów. Musi bowiem na przykład umożliwiać całodobowy pobyt ludzi i pełnienie przez nich różnorodnych funkcji życiowych bez szkody dla ich życia lub zdrowia. Dlatego lokal taki musi mieć nie tylko odpowiednie rozmiary, ale też musi być wyposażony w odpowiednie urządzenia. Powinien też być samodzielny, dlatego pojęcie samodzielnego lokalu zostało zdefiniowane w ustawie o własności lokali. Zgodnie z ustawą samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. W skład samodzielnego lokalu mogą też wchodzić, jako jego części składowe, różne pomieszczenia przynależne, między innymi takie jak: piwnica, strych, komórka lub garaż, które nie muszą przylegać bezpośrednio do lokalu, a nawet mogą być położone poza budynkiem, w którym lokal się znajduje, byleby były położone w granicach tej samej nieruchomości gruntowej.

 

Spełnienie wymogu samodzielności lokalu

Mieszkać można zarówno w lokalach samodzielnych, jak i w pomieszczeniach nie będących samodzielnymi lokalami. Ponadto nie każdy samodzielny lokal stanowi wyodrębniony przedmiot własności (odrębną nieruchomość). Jednak, aby możliwa była sprzedaż lokalu, musi być on samodzielny, gdyż tylko wtedy może stać się przedmiotem odrębnej własności – w innym wypadku może być tylko przedmiotem najmu. To, czy lokal spełnia wymóg samodzielności stwierdza starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta w formie zaświadczenia, pod warunkiem, że dany lokal spełnia wszystkie normy techniczne. Zatem, zanim zostanie wydane zaświadczenie o samodzielności, konieczne może okazać się dokonanie szeregu zmian, aby stworzyć z danego pomieszczenia lokal. W zależności od charakteru tych zmian może okazać się konieczne przed podjęciem prac uzyskanie pozwolenia na przebudowę. Dopiero po dokonaniu przebudowy będzie możliwe uzyskanie zaświadczenia o samodzielności, wyodrębnienie nowego lokalu i jego sprzedaż przez obecnych właścicieli.

 


Wyodrębnianie lokalu

Odrębną własność lokalu mieszkalnego i niemieszkalnego można ustanowić w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, w której współwłaściciele całej nieruchomości zbywają lokal określonej osobie lub możliwa też jest umowa, w której współwłaściciele postanawiają o wyodrębnieniu własności lokalu na swoją rzecz. Umowa taka powinna określać rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych i wielkość udziału przypadającego właścicielom lokalu w nieruchomości wspólnej. Do ważności umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu wymagane jest nie tylko zawarcie tej umowy w formie aktu notarialnego, ale także wpis do księgi wieczystej. Przy czym wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, czyli bez wpisu odrębna własność lokalu nie powstaje. Pamiętać należy też, że z tego typu wyodrębnieniem nowego nieistniejącego i nieplanowanego wcześniej lokalu w budynku zawsze będzie wiązała się zmiana wysokości udziałów dotychczasowych współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej. Ponadto, gdy obliczano wysokość udziałów lokali wcześniej wyodrębnionych w inny sposób niż przewiduje to ustawa (np. nie wliczając do powierzchni lokali i całego budynku powierzchni pomieszczeń przynależnych), sprzedając kolejne lokale należy kontynuować konsekwentnie ten sam sposób obliczania wielkości udziałów.

 

Procedura krok po kroku

 

Pierwszym krokiem w takiej inwestycji jest uzyskanie zgody właściciela. Decyzja o przebudowie nieruchomości wspólnej, w celu stworzenia z pomieszczenia samodzielnego lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, więc w budynkach wspólnot mieszkaniowych nie może podjąć jej samodzielnie zarząd wspólnoty mieszkaniowej. Wspólnota mieszkaniowa musi w tym celu podjąć stosowną uchwałę. Uchwałę uważa się za podjętą, jeżeli opowie się za nią większość właścicieli lokali w danej nieruchomości, liczona według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej. W uchwale właściciele lokali muszą się zgodzić na przebudowę pomieszczenia, jego sprzedaż za określoną cenę, zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej oraz upoważnić zarząd do dokonania wszystkich formalności. W związku z tym, że zarówno sprzedaż lokalu, jak i zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej wymaga formy aktu notarialnego, zatem uchwała właścicieli lokali musi być zaprotokołowana przez notariusza.

 

Drugim krokiem jest podpisanie umowy przedwstępnej sprzedaży. Z nabywcą podpisuje ją zarząd wspólnoty mieszkaniowej, upoważniony do tego uchwałą właścicieli lokali. Umowa przedwstępna ma związać strony, a jednocześnie umożliwia przygotowanie się do zawarcia przyszłej umowy przyrzeczonej. Treścią umowy przedwstępnej jest zatem zobowiązanie do zawarcia w przyszłości ustalonej przez strony umowy właściwej, czyli ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia prawa własności na rzecz nabywcy. Wykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży polega na zawarciu między stronami umowy sprzedaży (umowy właściwej). Instytucję umowy przedwstępnej reguluje art. 389 i następne kodeksu cywilnego. Umowę przedwstępną w wypadku takiej inwestycji należy bezwzględnie zawrzeć w formie aktu notarialnego, gdyż gdyby wspólnota mieszkaniowa ociągała się z zawarciem umowy sprzedaży, mimo wykonania wszystkich postanowień, będzie można dochodzić zawarcia umowy przed sądem wbrew woli wspólnoty mieszkaniowej. W takim przypadku orzeczenie prawomocne sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do przeniesienia własności lokalu na nabywcę.  Zawarcie umowy przedwstępnej w formie zwykłej pisemnej nie gwarantuje kupującemu jej wykonania, mimo przebudowy lokalu, w sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa zmieni zdanie w sprawie sprzedaży lokalu. W umowie należy opisać szczegółowo zakres prac jakie mają być wykonane na rzecz wspólnoty mieszkaniowej i część budynku, która ma podlegać adaptacji na nowy lokal, oraz ewentualnie inne warunki, które ustalą strony. Ponadto należy zastrzec, że w wypadku nie otrzymania pozytywnej decyzji o pozwoleniu na budowę (przebudowę) zgodnie z założonym projektem przebudowy, umowa ulega rozwiązaniu. 

 

Trzecim krokiem jest przygotowanie projektu architektonicznego przebudowy pomieszczenia i uzyskanie pozwolenia na budowę (przebudowę) lub zgłoszenie zamiaru wykonania określonych prac adaptacyjnych w przypadkach, gdy z zakresu prac wynika, że zgodnie z wymogami prawa budowlanego będzie to konieczne.

Czwartym krokiem jest wykonanie prac adaptacyjnych oraz wykonanie innych prac na rzecz wspólnoty zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej sprzedaży. Przebudowany lokal musi spełniać wymogi samodzielności lokalu, co potwierdza starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta, wydając zaświadczenie o jego samodzielności. Dopiero takie zaświadczenie stanowi podstawę do zawarcia umowy sprzedaży i przeniesienia własności na nabywcę. Przed uzyskaniem takiego zaświadczenia nie można przenieść własności lokalu na nabywcę.

 

Piątym i ostatnim krokiem będzie zawarcie między wspólnotą mieszkaniową, reprezentowaną przez zarząd, i nabywcą lokalu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Umowa ta połączona będzie z wnioskiem do sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla nowego lokalu i z wpisaniem własności na rzecz nabywcy. Konieczne też będzie sprostowanie udziałów w nieruchomości wspólnej, gdyż powstanie nowego lokalu w budynku powoduje zmianę wysokości udziałów wszystkich lokali w nieruchomości wspólnej.

Paweł Puch, prawnik

źródło: Property Journal  nr 4-5/2010