Wzmocniło to potrzebę przygotowania odpowiednich podstaw prawnych, pozwalających na pozyskiwanie nieruchomości w celu realizacji inwestycji o znaczeniu państwowym i lokalnym. Pamiętając nieporadność urzędników w tej kwestii, byliśmy nastawieni sceptycznie co do możliwości zorganizowania turnieju w Polsce, poprzez realizacje inwestycji infrastrukturalnych, choćby takich jak: drogi, stadiony, hotele czy lotniska.

Z perspektywy czasu, najważniejszym krokiem polskiego ustawodawcy zmierzającym do zorganizowania turnieju, było wejście w życie ustawy już 21 września 2007 roku  o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 r. (spec ustawa Euro 2012), która określa zasady przygotowania finałowego turnieju, oraz warunki realizacji przedsięwzięć Euro 2012.

Rada Ministrów przygotowała wykaz przedsięwzięć Euro 2012, który stanowi załącznik do rozporządzenia z dnia 19 października 2007 r. wydanego na podstawie art. 4 spec ustawy Euro 2012. W/w przedsięwzięcia są celami publicznymi i inwestycjami celu publicznego w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ich skład wchodzi np.: II linia warszawskiego metra, Most Północny Warszawa, Obwodnica Śródmiejska we Wrocławiu czy rozbudowa lotnisk.

Minister Sportu i Turystyki Mirosław Drzewiecki przekonuje w sprawozdaniu Sejm i Radę Ministrów do dobrego tempa przygotowań Euro 2012, także Szef UEFA chwali Polskę za stan przygotowań do turnieju. Największym mankamentem pozostaje nadal kwestia wywłaszczeń, która jest najważniejsza w procesie realizacji przedsięwzięć Euro 2012.

Aktualny stan przygotowań
W odniesieniu do stadionów największy postęp prac przy ich budowie widać w Warszawie, tam zastały wylane już fundamenty i przygotowana infrastruktura do przyjęcia kolejnych kilkuset pracowników. W chwili obecnej pracuje ich blisko tysiąc. Prace nabierają tempa także w Gdańsku i Wrocławiu, są ustawiane kolejne żurawie do zwiększenia szybkości prac (na budowie każdego pracuje ok. 400 pracowników). Najmniej strachu w kwestii przygotowania stadionu przejawiano względem Poznania, toteż tam przebudowa stadionu rozpoczęła się dużo wcześniej niż budowa w pozostałych trzech miastach gospodarzy EURO 2012. W Poznaniu na okres zimowy planowane jest montowanie dachu.

Instytut Hotelarstwa szacuje, że około 1,2 mld zł mogą wynieść w tym roku inwestycje w nowe hotele w Polsce. To o 300 mln zł mniej niż rok wcześniej. Według danych Instytutu baza miejsc noclegowych w Polsce jest na tyle duża, że nawet jeżeli inwestycje będą mniejsze, to na EURO 2012 i tak będzie wystarczająca ilość miejsc. Z szacunków Instytutu Hotelarstwa wynika, że w połowie lipca 2009r. w Polsce funkcjonowało 1745 hoteli oferujących łącznie 152,4 tys. miejsc noclegowych. Ilość hoteli pięciogwiazdkowych wyniosła 35, czterogwiazdkowych - 136, trzygwiazdkowych - 752, dwugwiazdkowych - 608, jednogwiazdkowych - 214.

W sferze zorganizowania bezpiecznych Mistrzostw EURO 2012, przygotowywana jest nowa  ustawa o bezpieczeństwie imprez masowych. W ramach przedsięwzięć Euro 2012 znajduje się przebudowa bądź budowa nowych komisariatów policji czy centrów dowodzenia. W czerwcu rozpoczęła się budowa nowej siedziby oddziału prewencji sił policji w Krakowie.

Wstydem dla miast gospodarzy Euro 2012 (poza Gdańskiem) są dworce kolejowe. O ile torowiska łączące miasta są modernizowane, o tyle dworce - nie. Głównym problemem pozostaje kwestia własności. W skali całego kraju spółka PKP S.A. niechętnie (aczkolwiek coraz śmielej) przekazuje dworce samorządom. Remonty i przebudowa głównych dworców kolejowych we wszystkich miastach gospodarzy Euro 2012 stanowią przedsięwzięcia Euro 2012 (w tym także dworzec Warszawa Zachodnia). Jak dotąd w żadnym mieście nie rozpoczęły się prace remontowe przy dworcach. Pewne jest to, że PKP S.A nie przekaże żadnego ze wskazanych dworców, finansując ich remonty m. in. ze środków UE, budżetu centralnego państwa, a także budżetów samorządów terytorialnych.

Wywłaszczenie nieruchomości
Kwestia wywłaszczeń nieruchomości dla przedsięwzięć Euro 2012 została uregulowana w Rozdziale 5 spec ustawy Euro 2012 Nabywanie nieruchomości dla realizacji przedsięwzięć Euro 2012 stanowiąc w art. 33, że w sprawach nieuregulowanych w tymże rozdziale, mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.), która uzupełnia treść dotyczącą wywłaszczania nieruchomości zawartą w spec ustawie Euro 2012, treścią rozdziału 4 Wywłaszczenia nieruchomości. Jej art. 112 ust. 1 stanowi, że przepisy rozdziału 4 stosuje się do nieruchomości (...) dla których została wydana decyzja o ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Założeniem spec ustawy Euro 2012 było usprawnienie i przyśpieszenie wywłaszczania nieruchomości na cele związane z przygotowaniem turniej Euro 2012 r. I w dużej mierze rozwiązania przyjęte w 2007r. i obowiązujące do chwili obecnej wystarczały, brakuje jednak takich rozwiązań, które są zastosowane w spec ustawach drogowej, kolejowej czy lotniskowej. Obecne regulacje zobowiązują wojewodę do wydania w ciągu miesiąca od złożenia wniosku przez spółkę celową (sposób jej tworzenia i funkcjonowania określają przepisy rozdziału 2 spec ustawy o Euro 2012) lub innego właściwego podmiotu, decyzję o ustaleniu lokalizacji przedsięwzięć Euro 2012, która musi zawiera w szczególności: linie rozgraniczające teren; zatwierdzenie podziału nieruchomości; warunki techniczne realizacji; warunki wynikające z potrzeb ochrony środowiska i ochrony zabytków; wymagania dotyczące ochrony osób trzecich – tempo, które wydaje się nierealne na polskie warunki.

Spółka celowa, o której mowa, to zawsze spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, która jest tworzona przez Skarb Państwa, województwo śląskie oraz miasta gospodarzy Euro 2012. Spółka nabywa nieruchomości zawsze w imieniu i na rzecz podmiotu, który ją utworzył.

Jest to pochodna zasady zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami, gdzie czytamy, że nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu  terytorialnego. Minister Sportu i Turystyki powołał dwie spółki celowe Skarbu Państwa: PL 2012 (odpowiada za koordynację realizacji przedsięwzięć EURO 2012 w ramach współpracy z UEFA) oraz Narodowe Centrum Sportu.

Coraz częściej przyjęte zasady odsłaniały swoje słabe strony. Przede wszystkim nabycie nieruchomości dla realizacji przedsięwzięć Euro 2012 poprzez wywłaszczenie poprzedzone jest zawsze trzyetapowym procesem. Pierwsza etap to wydanie przez wojewodę decyzji o ustalenie lokalizacji przedsięwzięć Euro 2012. Stanowi ona podstawę do wszczęcia procesu budowlanego przez inwestora. Drugi etap to proces negocjacji, rokowań z właścicielem nieruchomości bądź użytkownikiem wieczystym, którego nieruchomość jest objęta decyzją z etapu wcześniejszego. Termin rokowań nie może być krótszy niż dwa miesiące od momentu otrzymania przez zainteresowanego pisemnej oferty nabycia nieruchomości przez inwestora. Etap ostatni, trzeci – tutaj następuje wydanie przez wojewodę decyzji uwłaszczeniowej i odszkodowawczej.

Zwłaszcza etap drugi, poprzedzający wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego przez wojewodę, powoduje wydłużenie czasu potrzebnego do wywłaszczenia nieruchomości. Już po wszczęciu samego postępowania wywłaszczeniowego wojewoda, na wniosek spółki celowej lub innego właściwego podmiotu, może udzielić w drodze decyzji, zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości przeznaczonych na realizację przedsięwzięć Euro 2012. W tym miejscu warto wskazać, że wszystkie decyzje administracyjne wydawane w związku z realizacją przedsięwzięć Euro 2012, określonych w wykazie rozporządzenia Rady Ministrów, podlegają natychmiastowemu wykonaniu.

W praktyce samo wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego wydłużone jest w czasie ze względu na różne działania podejmowane przez właścicieli – darowizny nieruchomości pomiędzy członkami rodziny (zmiana stron postępowania), nie odbieranie pism i zawiadomień itp., a czasu na realizację przedsięwzięć Euro 2012 jest coraz mniej. Głównie ze względu na przepisy o wywłaszczeniach Ministerstwo Infrastruktury przygotowało nowelizację spec ustawy Euro 2012, a Sejm 28 sierpnia 2009r. uchwalił ustawę o zmianie ustawy o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA Euro 2012. Ustawa czeka teraz na podpis prezydenta.

Założenia nowelizacji
W uzasadnieniu projektu zmiany ustawy czytamy, że zmiany mają na celu doprecyzowanie obowiązujących przepisów oraz ich częściową zmianę eliminującą bariery prawne spowalniające cykl inwestycyjny oraz wprowadzenie możliwości wyboru trybu przygotowania inwestycji zgodnie z wolą inwestora. Proponowane zmiany zostały oparte w dużym stopniu na spec ustawach drogowej i kolejowej.

Najważniejsze zmiany odnoszą się do objęcia całego procesu wywłaszczeniowego, jedną decyzją lokalizacyjną i wywłaszczeniową. Przejęcie nieruchomości nastąpi z mocy prawa w chwili, gdy decyzja lokalizacyjna (jednocześnie decyzja o wywłaszczeniu) stanie się prawomocna. Natomiast wysokość odszkodowania będzie ustalana w drodze negocjacji albo odrębnej decyzji. Zmiany powinny wpłynąć istotnie na skrócenie procesu wywłaszczeniowego. Poza tym przewidziano pewne „nagrody” dla tych właścicieli, którzy zgodzą się oddać dobrowolnie swoje nieruchomości w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o lokalizacji przedsięwzięcia Euro 2012 lub od dnia, kiedy stała się ona ostateczna. W przypadku właścicieli działek, będą oni mogli uzyskać odszkodowania o 5% wyższe. Właściciele lokali i nieruchomości zabudowanych będą mogli liczyć na dodatkowe 10 tys. zł. Jeżeli właściciel nie zgodzi się na propozycję, wówczas wysokość odszkodowania ustali rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. W praktyce, przy takim scenariuszu, właściciel może dużo stracić. W stosunku do niewywłaszczonej części działki właścicielowi pozostają roszczenia wynikające z kodeksu cywilnego.

Słuszne odszkodowanie Art. 21 Konstytucji RP stanowi, że wywłaszczenie jest dopuszczalne tylko wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Ostatnie stwierdzenie budzi najwięcej wątpliwości, bo w jaki sposób określić wysokość słusznego odszkodowania.
 
W aktualnych przepisach dotyczących ustalania odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość jej wysokość określa opinia rzeczoznawcy majątkowego, lecz w opinii określona jest wartość rynkowa nieruchomości. Zasada ta może budzić wątpliwości z zapisem konstytucyjnym mówiącym o słusznym odszkodowaniu. Zrównywanie odszkodowania z wartością nieruchomości wydaje się niewystarczające. Pomijając sam fakt, że właściciel w warunkach wolnego rynku nie sprzedałby swojej nieruchomości za proponowaną kwotę, pozostaje kwestia kosztów związanych z nabyciem innej nieruchomości, czy, jeżeli właściciel prowadził działalność gospodarczą na nieruchomości, kosztów odtworzenia działalności na innej nieruchomości (reklama, najem, utraceni klienci itp.). Odszkodowanie, które uwzględniałoby podobne koszty, zbliżyłoby się do słusznego. Jak wskazuje wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 5 sierpnia 2008r.

I S.A./Wa/718/2008 słuszne odszkodowanie to odszkodowanie, które ma charakter ekwiwalentny w stosunku do wywłaszczonego mienia. To słuszne odszkodowanie w każdym czasie musi być rozumiane, zgodnie z uregulowaniami przyjętymi w polskim systemie prawnym, jako wynagrodzenie poniesionej szkody, ponieważ osoba wywłaszczona nie może ponieść straty materialnej z tego powodu, że jej nieruchomość została wywłaszczona.

Robert Naborczyk