Problematyka ta, wymagająca pilnych rozwiązań legislacyjnych, o których była mowa na konferencji, ujęta została w trzech blokach tematycznych:
1) prawo użytkowania wieczystego w Polsce – doświadczenia i praktyka;
2) ograniczone prawa rzeczowe w innych systemach prawnych i ich wpływ na inwestycje;
3) bezpieczeństwo finansowania i inwestowania w nieruchomości z wykorzystaniem prawa użytkowania wieczystego – koncepcja prawa zabudowy.

W podsumowaniu wiceminister Olgierd Dziekoński złożył obietnicę, że w ślad za propozycjami nastąpią szybkie zmiany w stosownych ustawach i rozporządzeniach.

Jako prelegenci zaproszeni zostali naukowcy i praktycy, prawnicy i ekonomiści, a także goście z zagranicy, prof. Rachelle Alterman z Politechniki w Izraelu oraz prof. Barrie Needham z Uniwersytetu w Holandii.

Kwestią, która wzbudziła żywe zainteresowanie uczestników i wywołała największe kontrowersje, to pytanie, czy wprowadzenie prawa zabudowy miałoby doprowadzić do likwidacji prawa użytkowania wieczystego i na ile obecna forma użytkowania wieczystego jest przydatna w gospodarce nieruchomościami?

Przekonywające argumenty za pozostawieniem prawa użytkowania wieczystego przedstawiła profesor Stanisława Kalus z Uniwersytetu Śląskiego. „Istnieje obawa - przestrzegała prof. Kalus - że wyeliminowanie użytkowania wieczystego spowoduje dużą lukę w systemie form władania nieruchomościami, w którym jedynym prawem rzeczowym będzie własność, a za nim dopiero ograniczone prawa rzeczowe i prawa zobowiązaniowe, które nie dają na tyle silnej pozycji władającemu, aby był on skłonny realizować na nieruchomości określone zamierzenia inwestycyjne.” Stanowisko to poparła profesor Ewa Kucharska-Stasiak, z Uniwersytetu Łódzkiego, zwracając uwagę, że „możliwość dysponowania przestrzenią przez Skarb Państwa i jednostki samorządu terytorialnego to nadrzędny cel użytkowania wieczystego. Jeżeli popatrzę na inny obszar-  podkreślała -  gdzie doszło do prywatyzacji, prywatyzacji zasobów mieszkaniowych, to jest on dowodem, jak łatwo popełnić błędy. Przyjęta ścieżka prywatyzacji była absolutnie zła, była to prywatyzacja rozproszona, nie selektywna. Dzisiaj gmina, która sprzedała z wielkimi bonifikatami mieszkania, musi na prawach rynkowych, prowadząc rewitalizację, wykupywać je. Oby tak się nie stało z gruntami”.

Pozostawienie prawa użytkowania wieczystego nie oznacza jednak, że nie należy go zreformować. Przede wszystkim, za przykładem niektórych krajów zachodnich, np. Wielkiej Brytanii, należałoby rozszerzyć to prawo również na nieruchomości prywatne, na co wskazywali niektórzy prelegenci i dyskutanci. Poza tym, uzasadniony sprzeciw inwestorów – użytkowników wieczystych – budzi sposób podnoszenia, głównie przez gminy, opłat rocznych. Prof. Bariie Needham ujął tę sprawę w sposób dobitny: „Sytuację, w której koszt użytkowania wieczystego jest wyższy niż koszt własności, należy określić jako patologiczną, ponieważ własność daje więcej praw niż użytkowanie.”

Natomiast prawo zabudowy, jako nowe prawo rzeczowe, to byłoby prawo odpłatne lub nieodpłatne, w ramach którego osobie, na rzecz której to prawo ustanowiono, przysługiwałoby uprawnienie do wzniesienia lub utrzymania zabudowy na lub pod gruntem. Koncepcję tę rozwinął szczegółowo profesor Zbigniew Radwański, przewodniczący Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego: „Prawo zabudowy konstruowane jest jako jeden z typów ograniczonych praw rzeczowych w jasno określonym, w tych ramach, reżimie prawnym. Prawo to zgodne jest z reprezentowaną już w II Rzeczypospolitej Polskiej doktryną, a także z nowoczesnym jej uregulowaniem w państwach zachodnioeuropejskich. (…)Uprawnia ono do władania cudzym gruntem jedynie w zakresie koniecznym dla prawidłowego wykorzystywania sprzężonych z nim praw własności budowli lub urządzeń tam położonych. Natomiast nie ma uzasadnienia w demokratycznym ustroju Rzeczypospolitej Polskiej tworzenie prawa, które, ze względu na szeroki jego zakres i możliwość niekończącego się przedłużania przez użytkownika, w istocie zastępuje prawo własności. Po drugie, w odróżnieniu od użytkowania wieczystego, prawo zabudowy mogłoby być ustanawianie nie tylko na gruntach publicznych, ale także prywatnych. W tym kierunku zmierzają również ustawodawstwa zachodnioeuropejskie przewidujące te instytucje w szczególności w prawie niemieckim, prawie austriackim, prawie szwajcarskim i co ciekawsze, jeżeli chodzi o prawo niemieckie, austriackie, szwajcarskie, to ustawodawca zmienił swój pierwotny punkt widzenia w tym względzie, który początkowo rzeczywiście ograniczał prawo zabudowy do gruntów tzw. publicznych, więc państwa, a w szczególności gruntów komunalnych.
Ta zmiana jest uzasadniona gospodarczo i należałoby ją uwzględnić także w konstruowaniu prawa zabudowy. Upowszechnianie prawa zabudowy pozwoli również na realizację różnych istotnych inwestycji gospodarczych na gruntach prywatnych. Prawdopodobnie jednak w praktyce instytucja zabudowy w szerokiej mierze wykorzystywana będzie przede wszystkim dla celów budownictwa komunalnego.”

Następna sprawa, która została podjęta podczas konferencji, to kwestia możliwości ustanawiania odrębnej własności obiektów budowlanych, niezwiązanych gospodarczo z gruntem, na którym zostały posadowione. Dotyczy to takich obiektów, jak mosty, estakady, tunele, parkingi podziemne, metro itp. Ten problem omówił sędzia Mirosław Gdesz. „Szczegółowe zasady ustanawiania odrębnej własności budynków powinna regulować krótka, ale odrębna ustawa - podkreślił. - W innym przypadku konieczne byłoby dodanie kilku artykułów do Kodeksu cywilnego. Z punktu widzenia legislacyjnego o wiele bardziej czytelne byłoby stworzenie odrębnego aktu. Akt ten regulowałby, po pierwsze, tryb ustanowienia  odrębnej własności obiektu budowlanego. Ustanowienie odrębnej własności budynku mogłoby nastąpić w drodze umowy, jednostronnej czynności prawnej albo orzeczenia sądowego. Warunkiem koniecznym dla uzyskania samodzielności budynku byłaby decyzja potwierdzająca odrębność obiektu budowlanego.”

Konferencja pozwoliła na dogłębne przedyskutowanie propozycji nowych uregulowań prawnych i kierunków zmian uregulowań dotychczasowych. Pozostaje czekać na ich legislacyjny kształt.

Bogdan Rogatko
The European Property Institute
Europejski Instytut Nieruchomości