Zatem będąc właścicielem nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu możemy go zamienić. Zamiana między właścicielami, tak jak sprzedaż, nie wymaga niczyjej zgody, a właściciel może swobodnie dysponować swoją własnością. Zamiana, tak jak każda inna umowa,  w której następuje przeniesienie własności nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wymaga formy aktu notarialnego, nawet jeżeli tylko jeden z przedmiotów zamiany jest nieruchomością lub spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Strony zatem po ustaleniu warunków finansowych zamiany, czyli ewentualnych dopłat i szczegółów dotyczących wydania rzeczy, udają się do notariusza, gdzie zawierają umowę zamiany. Z chwilą podpisania aktu notarialnego następuje wzajemne przeniesienie prawa własności. Ważne przy tego typu transakcji jest to, że koszty zamiany są mniejsze niż sprzedaży. Zatem bardziej korzystnie jest zawrzeć umowę zamiany niż dwie odrębne umowy sprzedaży, w tym także ze względów podatkowych. W przypadku różnej wartości zamienianych nieruchomości strony mogą określić stosowną dopłatę, której sposób i termin zapłaty należy umieścić w akcie notarialnym.

Umowa zamiany podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Podatek w wysokości 2 procent przy zamianach mieszkań płaci się jednak nie tak jak przy sprzedaży od wartości przedmiotu umowy, lecz od różnicy ich wartości, a przy pozostałych zamianach od przedmiotu, od którego należy się większy podatek. Zatem, dokonując zamiany zamiast sprzedaży można znacząco zmniejszyć wysokość obciążeń podatkowych związanych z przeniesieniem własności. Przy zamianie istnieją też przypadki zwolnienia stron umowy od podatku od czynności cywilnoprawnych. Na przykład, jeśli własnościowymi mieszkaniami spółdzielczymi zamieniają się osoby z pierwszej grupy podatkowej (małżonkowie, rodzice, dzieci, dziadkowie, zięć i synowa) nie płacą oni podatku od czynności cywilnoprawnych, nawet przy różnicy wartości lokali.

Oprócz umów zamian na rynku nieruchomości bardzo często występują tzw. pseudo zamiany, to znaczy sytuacje, w których faktycznie dochodzi do wymiany lokali mieszkalnych między osobami je zajmującymi, ale nie będącymi ich właścicielami. Czynności tej nie można uznać za zamianę, gdyż nie następuje między właścicielami. Z taką pseudo zamianą mamy do czynienia na przykład, gdy chcemy zamienić zajmowane mieszkanie komunalne, spółdzielcze lokatorskie czy zakładowe. Taka operacja jest jednak możliwa i można ją przeprowadzić. Na przykład zamianę lokalu komunalnego na inny lokal komunalny mogą dokonać ich główni lokatorzy, oczywiście za zgodą właściciela, czyli gminy. Sprawami tego typu zajmują się wydziały mieszkaniowe, gdzie należy złożyć kopie decyzji przydziału oraz wniosek o zamianę mieszkania. Wniosek zawiera informację o lokatorze i jego mieszkaniu, a większość urzędów posługuje się już gotowymi wzorcami wniosków. Wniosek musi być podpisany i opieczętowany przez administratora budynku, który sprawdzi czy na lokalu istnieją zaległości czynszowe.
Na wniosku muszą też widnieć podpisy wszystkich pełnoletnich osób zameldowanych w lokalu. Prośbę o zamianę trzeba uzasadnić, np. nadmiernym zagęszczeniem, sytuacją rodzinną, względami zdrowotnymi. Odmowy gmin są bardzo rzadkie, jednak czasami zdarzają się i nie ma od nich odwołania. Gmina może przed wydaniem decyzji zażądać na przykład informacji o miejscu pracy i wysokości dochodów, chcąc poznać wypłacalność nowego najemcy. Natomiast obecnie bez znaczenia jest wielkość rodziny, w związku z tym nawet jedna osoba może zostać lokatorem ponad 100-metrowego mieszkania.

Wydział mieszkaniowy gminy opiniuje wnioski i kieruje je na posiedzenie zarządu gminy, który wydaje decyzję. Gminy, gdzie takich pseudo zamian jest dość dużo, upraszczają sobie pracę ustanawiając do tych spraw pełnomocnika zarządu, którym najczęściej jest kierownik wydziału spraw lokalowych. Jeśli wyrażono zgodę, uchwała zarządu jest wywieszana na urzędowej tablicy ogłoszeń, gdzie uprawomocnia się jeszcze przez dwa tygodnie. Po uprawomocnieniu się uchwały następuje zdanie mieszkań i każda ze stron dostaje skierowanie do swej nowej administracji w celu podpisania umowy najmu.

Pewien problem pojawia się w przypadku mieszkań zadłużonych, gdyż Gminy nie przyjmują zobowiązań, że dopiero po podpisaniu umowy dług poprzedniego lokatora zostanie uregulowany. W takim wypadku nie wolno dawać pieniędzy zadłużonemu kontrahentowi w celu spłaty przez niego zadłużenia, lecz samemu wpłacić równy zadłużeniu depozyt do administracji. Jest to ważne, gdyż gdyby w ostatniej chwili do zamiany nie doszło, depozyt zostanie nam zwrócony, natomiast pieniędzy danych drugiej stronie możemy już nigdy nie odzyskać. Sama procedura zamiany mieszkań komunalnych praktycznie nic nie kosztuje.

Zamienić można też lokal hipoteczny na lokal komunalny, jednak tu sprawa jest bardziej skomplikowana. Oczywiście również w takim wypadku najemca lokalu komunalnego musi uzyskać zgodę właściciela swojego lokalu, czyli gminy. Jeśli gmina wyrazi zgodę, wydaje zaświadczenie dla notariusza do zawarcia umowy, gdyż w związku z tym, że jeden z lokali jest nieruchomością, przeniesienie jego własności wymaga zachowania formy aktu notarialnego. Właściciel lokalu hipotecznego, który będąc prawnym właścicielem swojego lokalu nikogo nie musi pytać o zgodę, przedstawia notariuszowi odpis z księgi wieczystej lokalu, a lokator komunalny zaświadczenie z gminy i decyzję przydziału. Zdarza się, że notariusze sporządzają w takich przypadkach umowę sprzedaży, co nie jest prawidłowe. Wymieniona umowa nie jest bowiem sprzedażą, bo nie następuje w niej zapłata ceny, a ewentualna dopłata przy zamianie mieszkania z mniejszego na większe nie będzie ekwiwalentna wartości rynkowej, co spowoduje duże reperkusje na gruncie prawa podatkowego i postępowanie przed urzędem skarbowym. Właściwa umowa powinna być zatem zbliżona do treści umowy zamiany, a powinna zawierać przeniesienia prawa własności lokalu hipotecznego w zamian za „nabycie praw najmu lokalu takiego a takiego” lub w zamian za „wstąpienie w stosunek najmu”. Zatem, odpowiednie sformułowanie treści aktu notarialnego jest bardzo ważne dla późniejszych konsekwencji prawnych. W wyniku tak zawartej umowy notariusz kieruje wniosek do wydziału ksiąg wieczystych sądu rejonowego, prowadzącego księgę wieczystą dla lokalu hipotecznego, o wpisanie byłego lokatora mieszkania komunalnego, jako właściciela lokalu hipotecznego, a były właściciel lokalu hipotecznego mając w ręku akt notarialny, udaje się do gminy gdzie podpisuje umowę najmu lokalu komunalnego. Na rynku występuje jeszcze wiele innych pseudo zamian, na przykład lokalu spółdzielczego lokatorskiego na inny lokal spółdzielczy lub zakładowy. Procedury tam występujące będą jednak tylko odmianą dotychczas omówionych. Należy jednak pamiętać, że zawsze zarówno warunki jakie należy spełnić, jak i sama zgoda na dokonanie takiej pseudo zamiany, zależeć będą od woli właściciela (spółdzielni, przedsiębiorstwa, gminy).

W przypadku umów zamiany, gdy występuje różnica wartości zamienianych mieszkań, strony z reguły ustalają dopłaty. Wysokość takiej dopłaty i termin jej zapłaty ustalane są w akcie notarialnym. Wszelkie dopłaty przy zamianie lokali komunalnych i lokatorskich są natomiast formalnie nielegalne, ponieważ mieszkania takie są niezbywalne. Ale i tak lokatorzy biorą pieniądze głównie za nadwyżkę metrażu. Kontrahenci umawiają się z reguły, że jeden z nich dopłaci drugiemu po sfinalizowaniu transakcji, czyli po podpisaniu umowy najmu, określoną kwotę pieniędzy nie mając gwarancji, że kwota ta zostanie zapłacona. W związku z tym, że dopłata ta jest w zasadzie nielegalna trudno też ją formalnie wyegzekwować. Prostą receptą może okazać się tutaj weksel. Osoba zobowiązana do dopłaty podpisując taki weksel staje się dłużnikiem. W momencie uregulowania należności wierzyciel zwraca weksel dłużnikowi, a w przypadku nie otrzymania należności ma dobre zabezpieczenie do sądowego odzyskania długu.

Umowa zamiany może być bardzo korzystną formą nabycia nieruchomości, zwłaszcza jeżeli porównamy ją do zawierania dwóch oddzielnych umów sprzedaży. Część osób, chcąc zaoszczędzić na opłatach, zainteresowana jest zamianą mieszkań na mniejsze, głównie dotyczy to osób starszych, ale także osób, które ze względu na stratę pracy i pogorszenie warunków finansowych nie stać na wcześniej kupione duże mieszkanie. W związku z tym, rynek zamiany w Polsce jest rynkiem dość sporym, a część firm pośredniczących w obrocie nieruchomościami specjalizuje się nawet w zamianach. W Polsce zwłaszcza w latach 90-tych istniał też duży ruch na rynku pseudo zamian, zwłaszcza w zakresie mieszkań komunalnych. Obrót był na tyle duży, że gminy chcąc pomóc swoim lokatorom, tworzyły komunalne biura zamiany mieszkań. Rynek ten jednak z biegiem lat zmalał głównie za sprawą coraz mniejszej ilości mieszkań jeszcze nie wykupionych przez dotychczasowych lokatorów. Będąc więc nawet właścicielem mieszkania, warto zainteresować się możliwością jego zamiany, na przykład na większe mieszkanie komunalne o atrakcyjnej lokalizacji, zwłaszcza jeżeli gmina umożliwia w przyszłości jego wykup.

Paweł Puch
Prawnik

Źródło: Property Jornal Polska Giełda Nieruchomości 06-07/09