Słowniki specjalistyczne i niektóre encyklopedie są w tym zakresie bogatsze. Np. „Nowa encyklopedia powszechna” PWN z 1995 r. ma opisane hasło „kamienica” (ale bez ilustracji). Pójdźmy tym tropem i zilustrujmy je. W średniowiecznych miastach europejskich - w obrębie murów obronnych - obok domów drewnianych zaczęto wznosić budynki murowane, głównie kamienne, później ceglane lub kamienno-ceglane. Na poniższej panoramie średniowiecznych miast Krakowa i Kazimierza(1493 r. drzeworyt wg rys. Celtisa z „Liber cronicarum”) mamy rodzimy dowód: budynki poza murami mają konstrukcję drewnianą!

KAMIENICA - co najmniej jednopiętrowy, murowany miejski dom mieszkalny; termin specyficznie polski (w językach obcych domy mieszkalne niezależnie od budulca mają jedno określenie).


W XV wieku ustalił się typ późnogotyckiej kamienicy miejskiej 2- lub 3-traktowej, bardzo wąskiej (szerokość fasady nawet poniżej 3 m), kilkupiętrowej z wysokim dachem dwuspadowym, ujętym od frontu szczytem (tzw. kamienica szczytowa); parter mieścił sień i pomieszczenia handlowe, piętra - izby mieszkalne. Okna były wąskie, podzielone kamiennymi słupkami; wewnątrz głębokie nisze arkadowe obejmowały często po kilka okien. Na poddaszu nierzadko lokalizowano magazyny.

Co to są trakty w kamienicy i ile ich może być?
Są to ciągi pomieszczeń, oddzielone elementami konstrukcyjnymi (ściany, słupy). Często są to strefy funkcjonalne. W kamienicach rozróżniamy trakty: frontowy, środkowy (komunikacyjny) i tylny (łączony z oficyną). W trakcie użytkowania przez wieki kamienice podlegały przekształceniom, więc zdarzało się, że zmieniała się ilość traktów. Najczęściej dobudowywano kolejne części w tylnej części działki. Ale znane są przypadki dobudowania traktu frontowego – często w poziomie parteru było to podcienie.

Obok „Dom Kopernika” w Toruniu. Ta gotycka kamienica została przebudowana na początku XIX wieku, a fasadę pozbawioną szczytu pokryto tynkiem. W czasie badań i prac renowacyjnych
w latach 1960-1963 odkryto partie dawnej gotyckiej fasady z zachowanymi elementami średniowiecznej polichromii. Na tej podstawie odtworzono typową gotycką elewację wg stanu
z XV wieku. Przeprowadzono również prace restauracyjne we wnętrzu, przywracając dawny układ przestrzenny domu i rekonstruując m.in. wysoką sień na parterze. Odtworzono więc typowy gotycki dom mieszkalno-magazynowy z mieszkalnym parterem i piętrem oraz magazynowym drugim piętrem. Jest to jeden z kilku najlepszych przykładów średniowiecznego budownictwa mieszczańskiego w Polsce.

W 2 połowie XVI i 1 ćwierci XVII w. zmienił się układ i wielkość okien; wzrosła liczba pomieszczeń, choć układ wnętrza pozostał w zasadzie bez zmian. Pojawiły się dziedzińce arkadowe. Oprócz kamienicy szczytowej występowały kamienice zwieńczone attyką - czyli tzw. kamienice attykowe.

Attyka to pas muru w postaci balustrady, ścianki czy rzędu sterczyn, zbudowany ponad gzymsem budowli. Attyka wieńczy budynek, zasłania dach i pełni funkcję zapory przeciwogniowej. Rozpowszechniona od renesansu, zwłaszcza w Europie środkowej (Polska, Czechy, Węgry), kiedy to wykształcił się specyficzny typ tzw. attyki polskiej, bogato zdobionej ślepymi arkadami, pilastrami, zębami, maszkaronami czy hermami i wolutami. Była stosowana głównie na budynkach kamienic - obok zespół ormiański
w Zamościu.

Rozróżniamy również kamienice podcieniowe

Podcień - pomieszczenia w przyziemiu budynków, otwarte na zewnątrz, ograniczone słupkami lub filarami wzdłuż lica muru. Usytuowane wzdłuż jednej elewacji lub obiegające budynek, czasem zajmujące tylko naroże. Przykryte sklepieniem, najczęściej krzyżowym. W kamienicach miejskich stosowane dla usprawnienia ruchu (poszerzenie chodnika), lokowano w nich wejścia do kramów kupieckich. W Jeleniej Górze wszystkie 4 pierzeje rynku są otoczone kamienicami podcieniowymi.


W okresie baroku kamienica nawiązywała do wzorów pałaców miejskich.

W ciągu XVIII i XIX wieku wykształcił się (najpierw w Wielkiej Brytanii i Francji) typ kamienicy czynszowej. Kamienica czynszowa, której kształt nadał klasycyzm, z upływem XIX w. w dekoracji zaczęła sięgać do form historycznych.

W latach 30.-50. XVIII wieku bogaci przedstawiciele toruńskiej elity patrycjuszowskiej rozpoczęli wznoszenie późnobarokowych i rokokowych reprezentacyjnych, okazałych 2-3-kondygnacyjnych pałaców, o 5 a nawet 7 osiach, powstałych na miejscu kilku wcześniejszych wąskich kamienic. Zwrócone były frontem do ulicy różniąc się od dawnej zabudowy szczytowej. W końcu XVII wieku okazałą i zdobną rezydencję pałacową wybudował Stanisław Dąmbski, biskup kujawski. Dziś jest to jedyna budowla pałacowa, która nie uległa uproszczeniom w XIX wieku.
Obok Pałac Dąbskich w  Toruniu.

W latach 30.-50. XVIII wieku bogaci przedstawiciele toruńskiej elity patrycjuszowskiej rozpoczęli wznoszenie późnobarokowych i rokokowych reprezentacyjnych, okazałych 2-3-kondygnacyjnych pałaców, o 5 a nawet 7 osiach, powstałych na miejscu kilku wcześniejszych wąskich kamienic. Zwrócone były frontem do ulicy różniąc się od dawnej zabudowy szczytowej. W końcu XVII wieku okazałą i zdobną rezydencję pałacową wybudował Stanisław Dąmbski, biskup kujawski. Dziś jest to jedyna budowla pałacowa, która nie uległa uproszczeniom w XIX wieku.
Obok Pałac Dąbskich w  Toruniu.

Interesujące może być przedstawienie przygotowanego przez Krajowy Ośrodek Badań i Dokumentacji Zabytków fragmentu raportu o stanie zachowania zabytków nieruchomych. Tabela obrazuje liczbę zabytków z podziałem według rodzajów (z wyłączeniem wielkoobszarowych, archeologicznych, przeniesionych do skansenów oraz nieistniejących):

Na łączną ilość 53445 zarejestrowanych zabytków nieruchomych - mamy 16100 budynków „mieszkalnych”. Kamienic będziemy się doszukiwali w tej grupie zabytków. Zapewne nie wszystkie budynki z liczby 16100 to kamienice, ale też możemy domyślać się, że znaczna ilość kamienic nie jest ujęta w rejestrze mimo walorów kwalifikujących je jako zabytki. W sierpniu 2008 roku „Rzeczpospolita” zamieściła artykuł  autorstwa Doroty Kaczyńskiej  „Nie na wszystkie remonty kamienic wystarcza pieniędzy”. Dokonano w nim przeglądu stanu ilościowego i jakościowego kamienic będących własnością lub współwłasnością gmin w miastach: Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław, Warszawa. Wnioski z tego przeglądu nie są zbyt optymistyczne:

    sporo budynków, nieodnawianych latami, dziś czeka na rozbiórkę, bo ich modernizacja po prostu się nie opłaca.
    koszt remontu zaś jednej kamienicy zależy przede wszystkim od wielkości i zakresu przewidzianych prac remontowych i waha się od 0,5 do 3,5 miliona złotych. W przeliczeniu na metry kwadratowe jest to suma rzędu 3,5 tys. zł za mkw.


Nadzieja w postępującej prywatyzacji gminnych zasobów oraz pozyskiwaniu zróżnicowanych źródeł finansowania prac remontowych. Te działania wymagają często współpracy obecnych lub przyszłych właścicieli z rzeczoznawcami majątkowymi.

Wszystkie ilustracje z archiwum autora

Lech Tarnawski
architekt, rzeczoznawca majątkowy, doradca rynku nieruchomości
Źródło: Property Jornal Polska Giełda Nieruchomości 04-05/09