konsultant architektoniczny Grupy WGN
z możliwością porad architektonicznych
Krystyna Słowik mgr inż. arch.
tel. 501 435 865
www.krystynaslowik.pl




Na te pytania potrafią odpowiedzieć specjaliści biur nieruchomości, którzy sprawdzą:

Status prawny:
  •  kto jest właścicielem,
czy dla działki jest założona księga wieczysta
  •  czy działka jest budowlana, rolna, leśna;
czy jest obowiązujący plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego;
  •  infrastruktura społeczna (szkoły, przedszkola, służba zdrowia, policja, sklepy, usługi);
  •  komunikacja kołowa i transport:
a) z punktu widzenia realizacji inwestycji (dojazd do budowy),
b) z punktu widzenia mieszkańców (dojazd samochodem osobowym, parkowanie, komunikacja miejska).

Uzbrojenie terenu:
  •  czy istniejące lub projektowane  wystarczające jest dla planowanej inwestycji.
Warunki nabycia:
  •  cena, forma i terminy płatności, zakup czy użytkowanie wieczyste.

Planowanie architektury:
  • możliwość zabudowania z punktu widzenia architektonicznego (jakiego typu i jakiej wielkości dom można planować na tej na działce;
  •  usytuowanie względem stron świata, wejścia i wjazdu na działkę oraz zabudowy sąsiadów;
  • ukształtowanie terenu (spadki), jak duże, w jakim kierunku.
Warunki geograficzno-przyrodnicze:
  •  rodzaj gruntów (badania) - na przykład poziom wody gruntowej, nośności gruntu, możliwości posadowienia budynku i wykorzystania kondygnacji podziemnych - trzeba zapytać o to osoby mieszkające w sąsiednich budynkach, można też zajrzeć do wykopu lub samemu zrobić mały dół (za zgodą właściciela) a w razie wątpliwości zamówić badania gruntowe niezbędne do projektowania inwestycji;
  • roślinność - wiek, gatunki, usytuowanie, (czy układ drzew nie uniemożliwi usytuowania domu bez ich wycięcia); 
  •  ewentualne ograniczenia określone przez konserwatora zabytków lub konserwatora przyrody;
  • istniejące cieki wodne i odległości od nich;
  •  czy działka ma specyficzny mikroklimat (na przykład ze względu na usytuowanie pod skarpą, w kotlince, na wzgórzu, nad wodą), czy jest szczególnie wystawiona na działanie wiatru (siła, kierunki).
Obiekty:
  • podziemne, na przykład kolektor ściekowy;
  • istniejące na działce - czy nie posiadają wartości historycznej lub kulturowej;
  •  najbliższe otoczenie –rodzaj  budynków sąsiednich, zacienienie, zanieczyszczenia, źródła hałasu.
Warunki społeczne:
  •  historia użytkowania terenu (czy teren nie został trwale skażony chemicznie, czy nie stanowił w przeszłości zbiornika wodnego lub dzikiego wysypiska śmieci itp.);
  •  zła lub dobra sława (bezpieczeństwo budowy i mieszkańców, ewentualnie dodatkowe koszty ochrony obiektu lub ogrodzenia);
  • infrastruktura społeczna (szkoły, przedszkola, służba zdrowia, policja, sklepy, usługi);
  •  komunikacja kołowa i transport:
a) z punktu widzenia realizacji inwestycji (dojazd do budowy),
b) z punktu widzenia mieszkańców (dojazd samochodem osobowym, parkowanie, komunikacja miejska).


Warunki zabudowy planowanego domu na kupowanej działce.

Radzi architekt.

Na każdej działce budowlanej można usytuować dom, ale nie każdy.

Kupując działkę trudną, czyli północną, wąską, trójkątną, z trudnym sąsiedztwem lub nie typowymi warunkami gruntowo-przyrodniczymi  czyli taniej niż inne w okolicy należy liczyć się z projektem indywidualnym i nie kupować projektu gotowego.

Wtedy na taniej działce można zbudować dom , który podniesie znacznie wartość całej nieruchomości  i  warto wydać więcej na dobry , indywidualny  projekt, bo bilans będzie korzystny.

Na małych i północnych działkach z wjazdem od południa najbardziej niekorzystny jest dom postawiony na środku z wybiegiem wokół domu. Wtedy lepiej zrezygnować z budowy domu i kupić wygodne mieszkanie z dużym balkonem lub tarasem.

Podaję różne możliwości sytuowania domu na działce północnej z ich analizą i oceną:




Wersje 1. i  2. są najmniej korzystne, bo lokalizacja budynków w min. 4 m. odległości od granicy  powoduje, że resztówki działki z trzech stron budynków  tworzą  bezużyteczne skrawki terenu  i nie zapewniają izolacji międzysąsiedzkiej.

Od wersji nr 3 pokazano różne sposoby  poprawy tej sytuacji dla właścicieli  wszystkich  sąsiadujących ze  sobą działek.
Lokalizacja ścian domu w ostrej granicy południowej części działki daje minimalny cień sąsiadom natomiast zapewnia obu stroną skuteczną  prywatność w formie ściany domu, która może być obrośnięta zielenią i jest lepszą izolacją akustyczną! i wizualną dla sąsiada od jakiegokolwiek innego ogrodzenia. a za nim innego domu z oknem  ( wersje  6,7, 8, 9).
Brak tej wiedzy  powoduje niesłuszne obawy sąsiadów przed wydaniem zgody na budowanie  w ostrej granicy.
Na wąskiej działce przysuwanie zabudowy do granicy (np. łączenie dwóch garaży) umożliwia pozyskanie wnętrza atrakcyjnego podwórka , atrium lub patio.
Wtedy wady małych działek mogą zamienić się w ich zalety, bo na min. pow. można uzyskać max. intensywność zabudowy zapewniając atrakcyjne kameralne  wnętrza  ogrodowe.


Najłatwiej usytuować dom na działce, do której dojazd lub droga prowadzą od północy lub północnego wschodu – wówczas ogród za domem jest jednocześnie nasłoneczniony i osłonięty od ulicy. Na północ skierowane są pomieszczenia, które nie potrzebują dużo słońca i stanowią północny bufor energetyczny dla pozostałej części domu.
 Pomieszczenia od ulicy mające również kontakt z przestrzenią publiczną to oprócz ganku, sieni lub kuchni z oknem na wejście do domu,  kantorek przedsiębiorcy, pracownia specjalisty wolnego zawodu, gabinet lekarza...
Pokoje mieszkalne od słonecznej strony działki z dużymi oknami są korzystne energetycznie i  mają bezpośrednie połączenie z ogrodem.

Warunki terenu a usytuowanie domu

Wyznaczenie rzędnej parteru to bardzo ważny element projektu. Dom powinien być usytuowany w wyżej położonej części działki. Zabezpiecza to przed zalewaniem przez wodę daje czasem lepszą ekspozycję w otoczeniu i lepsze widoki z okien.
Jeśli dom jest usytuowany zbyt nisko w stosunku do ulicy, możemy mieć prozaiczne problemy z odprowadzeniem ścieków  do kanalizacji a w czasie ulewnego  deszczu zalane piwnice czy cofanie się ścieków.
Zdarza się, że na części działki nie należy sytuować domu ze względu na złe podłoże – gliniasty grunt, ukryte pod piaskiem torfowisko, wysoki poziom wód gruntowych co wykażą wykonane wcześniej obligatoryjne badania gruntowe.

Zieleń na działce

Wybierając miejsce na dom, powinniśmy uwzględnić rosnące na działce drzewa. Na działkach zadrzewionych warto wykonać rzetelną inwentaryzację drzew – z naniesieniem ich na mapę, opisaniem gatunku, stanu zdrowotnego i wieku – dowiemy się wówczas, czy powinniśmy lub możemy je wyciąć.
Drzewa i krzewy można wykorzystać w projekcie działki do uformowania wnętrza ogrodu, zacienienia tarasu, ukrycia się przed wzrokiem obcych, hałasem, kurzem z drogi i innymi uciążliwościami.
Wszystkie te informacje niezbędne są do wykonania dobrego planu zagospodarowania działki.

arch. Krystyna Słowik