Tak więc kluczowa sprawa to wycena nieruchomości. Jest to kwestia niezwykle ważna dla każdego, kto stara się o kredyt. W niektórych sytuacjach wycena może sporo „namieszać”, a nawet doprowadzić do strat finansowych kupującego. Może być tak np. wtedy, gdy klient przekonany o określonej wartości nieruchomości, podpisał już umowę przedwstępną i wpłacił część pieniędzy. Następnie jednak – po wycenie – okazało się, że jego mieszkanie jest mniej warte (w operacie szacunkowym, który ma znaczenie dla banku, niż zakładał.

W takiej sytuacji kredytobiorca może albo w ogóle nie uzyskać finansowania, albo kredyt będzie droższy (np. podwyższona marża) albo bank zażąda dodatkowego zabezpieczenia – np. hipoteki na kolejnej nieruchomości.

By tego uniknąć warto więc zwrócić szczególną uwagę na wycenę – przede wszystkim poznać jej zasady. Najlepszym wyjściem będzie natomiast przeprowadzenie wyceny jeszcze na własną rękę – przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Wiele banków akceptuje takie operaty szacunkowe, dokonane na zlecenie klienta, pod warunkiem, że przeprowadził je któryś z rzeczoznawców akceptowanych przez bank. Ich listę bankowcy z pewnością udostępnią. Takie rozwiązanie ma jeszcze jedną zaletę – jeśli okazałoby się, że cena ustalona przez rzeczoznawcę jest niższa, niż cena której oczekuje sprzedający, daje nam to podstawę do negocjacji.

Kto dokonuje wyceny

Jeśli sami nie dostarczymy akceptowanej przez bank wyceny, ten przeprowadzi ją samodzielnie. Możliwe są dwa scenariusze – albo dokona jej pracownik banku na podstawie ogólnych parametrów nieruchomości, zdjęć lub wizyty na miejscu i porównania z cenami w okolicy, albo zrobi to rzeczoznawca majątkowy. Ten drugi scenariusz spotyka się częściej w przypadku nieruchomości o wyższej wartości.

Metody wyceny

Wyróżnia się cztery metody wyceny nieruchomości: porównawczą, dochodową, kosztową i mieszaną. W praktyce około 90 proc. wycen dokonywanych jest pierwszą metodą. Na czym ona polega? Jak sama nazwa wskazuje: na porównaniu. Rzeczoznawca wyszukuje więc podobne pod względem wielkości, wieku i typu budownictwa nieruchomości w okolicy i sprawdza ich ceny transakcyjne. Na tej podstawie określa cenę. Rozporządzenie ministerialne w tej sprawie mówi, że takich transakcji powinno być przynajmniej kilkanaście. W praktyce więc przyjmuje się ich minimum 11. Skąd wziąć wiarygodne dane do wyceny? Można je np. uzyskać z katastru, poszukując nieruchomości w danym obrębie geodezyjnym. Szeroko stosowanym źródłem są też odpowiednie bazy danych. Popularny jest zwłaszcza system Amron (System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami), z którego korzysta Związek Banków Polskich, który ma pozytywną opinię Komisji Nadzoru Finansowego.
Metoda porównawcza

Poza porównaniem cen podobnych nieruchomości w okolicy, rzeczoznawca określa dane cechy wyróżniające nieruchomości i ich natężenie. Różne cechy mają różną wagę – to jest procentowy udział w cenie mieszkania. Na pewno liczy się lokalizacja, stan techniczny budynku itp. W dalszej kolejności rzeczoznawca koryguje udział tej cechy ze względu na stopień jej występowania – np. stan techniczny budynku jest zły, co zmniejsza wartość tej cechy w cenie.

To, co jest istotne z punktu widzenia kupującego lub sprzedającego, to fakt, że niekoniecznie elementy, na które on zwraca uwagę są istotne w przypadku dokonywania operatu. Na pewno bez znaczenia będzie np. wyposażenie mieszkania – umeblowanie, sprzęt AGD i RTV na miejscu itp. O wiele mniejsze znaczenie niż się sądzi ma też standard wykończenia. Rzeczoznawca wyżej stawia np. stan instalacji w budynku i mieszkaniu, niż rodzaj i cenę kafelek na podłodze w łazience. Ważne cechy to natomiast rozkład mieszkania, piętro, obecność lub brak windy, technologia wykonania.

 

Dagmara Komarnicka 
Dział Analiz WGN