Czy na rynku wtórnym jest dużo małych domów jednorodzinnych?

Na rynku wtórnym niewielkich domów jednorodzinnych (np. 60–90 m2) jest znacznie mniej niż większych obiektów. Główne przyczyny:

  • Historia budownictwa – w Polsce w latach 70.–90. dominowały większe domy o pow. 120–200 m2, projektowane z myślą o rodzinach wielopokoleniowych.
  • Dlatego dzisiaj na sprzedaż wystawiane są głównie domy większe.
  • Obecnie powstają kompaktowe domy w nowych technologiach np. modułowe, szkieletowe, energooszczędne.
  • Obecnie jest ograniczona podaż małych domów jednorodzinnych – gdy na rynku pojawi się mały dom, szybko znajduje nabywcę, gdyż popyt relatywnie jest duży.

Gdzie szukać małych domów używanych?

  • W mniejszych miejscowościach i wsiach jednak zwykle wymagających remontu.
  • Na działkach rekreacyjno-letniskowych – część takich obiektów adaptuje się na całoroczne domy.
  • Wśród starszych segmentów i bliźniaków.
  • W strefach podmiejskich – tutaj sporadycznie pojawiają się nowocześniejsze małe domy modułowe, ale to rzadkość.

Podsumowując wg analityków WGN na rynku wtórnym większe domy zdecydowanie przeważają, dlatego małe domy są towarem deficytowym i ich cena za m2 jest relatywnie wyższa. Z tego powodu wielu inwestorów buduje nowe, małe domy (modułowe lub szkieletowe), które szybciej i łatwiej można dopasować do własnych potrzeb.

 

Mały dom jednorodzinny na sprzedaż w okolicach Łodzi - oferta WGN

 

 

Jakie to domy – wolnostojące? Szeregowe? Bliźniaki?

  1. Najliczniejsza grupa to domy wolnostojące, zwłaszcza domy modułowe, szkieletowe oraz letniskowe przerabiane na całoroczne. Zazwyczaj mają 35–100 m2 i są popularne na wsiach oraz obrzeżach miast, gdzie działki są tańsze. Często są wybierane jako „pierwszy dom zamiast mieszkania”.
  2. W pobliżu dużych miast małe domy to najczęściej segmenty/szeregówki o powierzchni 70–100 m2. Deweloperzy promują je jako alternatywę dla mieszkania 3–4-pokojowego, oferując ogródek i większą prywatność przy niższych kosztach niż wolnostojący dom.
  3. Między dwoma powyższymi typami plasują się bliźniaki, zwykle 80–120 m2, ale spotyka się też mniejsze wersje (nawet 60–70 m2 na jedną połowę). Często pojawiają się na nowych osiedlach poza miastem; są tańsze w budowie niż domy wolnostojące, a wygodniejsze od segmentów.

Podsumowując:

  • W miastach i na przedmieściach dominują szeregówki i bliźniaki jako odpowiedź na ograniczoną powierzchnię działek i ich wysokie ceny.
  • Na wsiach i w gminach wiejskich przeważają niewielkie wolnostojące domy (35–100 m2), często prefabrykowane.
  • W regionach turystycznych (okolice jezior, gór, wybrzeża) zwłaszcza w segmencie inwestycyjnym popularne są małe domki 25–50 m2 przeznaczone przeważnie pod krótkoterminowy wynajem.

 

Ile metrów mają najmniejsze domy na rynku wtórnym? Czy widać tendencję do „kurczenia się” domów?

Trend zmierzający ku mniejszym domom jest wyraźny zarówno w Polsce jak i w Europie.

Poniżej rodzaje małych domów mieszkalnych:

  • Domy modułowe/mikrodomy – zaczynają się już od 25–35 m2 (np. tiny house, często na zgłoszenie i mobilne).
  • Całoroczne domki rekreacyjne – zwykle 35–50 m2.
  • Małe domy jednorodzinne – dziś popularne projekty mają 70–100 m2.
  • Rynek wtórny – starsze domy z lat 60.–80. najczęściej miały 60–90 m2, ale są rzadkie.

Czy rzeczywiście powierzchnie domów „się kurczą”?
Jeszcze 20–40 lat temu standardem były budynki 120–180 m2 z kilkoma pokojami i piwnicą i często z poddaszem. Obecnie coraz więcej inwestorów wybiera kompaktowe rozwiązania 70–110 m2, często parterowe z naciskiem na energooszczędność. Rośnie też popularność mikrodomów (25–50 m2), które wcześniej praktycznie nie występowały w segmencie mieszkaniowym.

Przyczyny:

  • Rosnące ceny działek i materiałów budowlanych sprawiają, że mniejszy dom jest tańszy w realizacji.
  • Zmiany demograficzne – mniej rodzin wielopokoleniowych, więcej singli i małych gospodarstw domowych.
  • Ekonomia użytkowania – mniejszy dom to niższe koszty utrzymania, zwłaszcza ogrzewania.

Plany zagospodarowania i regulacje często ograniczają zabudowę, co może sprzyjać budowie mniejszych, bardziej ekonomicznych domów na działkach o określonej wielkości. Segment tiny house i domów modułowych rośnie dynamicznie, co widać po ofercie deweloperów i producentów prefabrykatów.

Trend w kierunku mniejszych domów jest trwały i wynika z ekonomii, demografii i zmian stylu życia.

 

Małe domy jednorodzinne na sprzedaż w okolicach Żywca - oferta WGN

 

 

Czy po obniżkach stóp procentowych popyt na domy rośnie/wzrośnie? Klienci wolą mały dom zamiast mieszkania?

Obniżenie stóp nawet o 1 pkt proc. może znacząco zwiększyć możliwości kredytowe kupujących, co otwiera drogę do zakupu domu zamiast mieszkania.

Niższe raty zachęcają do podejmowania większych zobowiązań finansowych; początkowo mocniej widać to na rynku mieszkań, ale efekt przenosi się także na domy.

Reakcja deweloperów – pojawia się więcej ofert domów na przedmieściach i w mniejszych miastach, które stanowią alternatywę dla mieszkania.

Kto wybiera co?

  • Rodziny z dziećmi częściej wybierają mały dom (ogród, prywatność).
  • Single i pary bez dzieci częściej wybierają mieszkanie (lokalizacja, wygoda, brak obowiązków związanych z utrzymaniem domu).
  • Inwestorzy oceniają stopę zwrotu: mieszkania w mieście są pewne pod wynajem długoterminowy, a małe domy pod miastem oferują atrakcyjną cenę i potencjał wzrostu wartości działki.

Skutek obniżek stóp: popyt na małe domy (70–100 m2) rośnie, ponieważ ich zakup i utrzymanie stają się bardziej dostępne, a przewaga względem mieszkania (ziemia, niezależność) staje się bardziej opłacalna. W dużych miastach mieszkania wciąż będą dominować, ale na przedmieściach i w mniejszych miejscowościach mały dom staje się realnym konkurentem dla mieszkania w bloku.

 

Według analityków WGN w praktyce wielu kupujących kalkuluje: mając zdolność kredytową rzędu 500–600 tys. zł, częściej wybiorą dom ~80 m2 z ogródkiem niż mieszkanie ~55 m2 w bloku.

 

Czy mały dom może być atrakcyjny jako inwestycja? Może być atrakcyjny niż inwestycja w mieszkanie? Pod jakim względem? Kiedy warto zastanowić się nad inwestycją w mały dom?

Dlaczego mały dom może być atrakcyjniejszy niż mieszkanie?

    1. Grunt w cenie. Kupując dom, stajesz się właścicielem działki. To realny, trwały składnik majątku, którego mieszkanie w bloku nigdy nie daje. Ziemia z reguły zyskuje na wartości szybciej niż sam lokal mieszkalny.
    2. Niezależność i prywatność: brak czynszu do wspólnoty/spółdzielni (zostają tylko podatki od nieruchomości i bieżące utrzymanie). Brak hałaśliwych sąsiadów za ścianą czy nad głową.
    3. Elastyczność użytkowania: możesz wynajmować cały dom, ale też część działki (np. na przyczepę kempingową, reklamę). Dom łatwiej przerobić (dobudowa modułu, adaptacja poddasza, taras).
    4. Koszty eksploatacji: nowoczesne domy modułowe/szkieletowe są zazwyczaj energooszczędne i tańsze w ogrzewaniu niż stare mieszkania w blokach. Możliwość instalacji paneli PV, pompy ciepła, zbiornika na deszczówkę – mieszkanie tego nie daje.
    5. Możliwość skalowania inwestycji: na jednej działce możesz w przyszłości postawić drugi dom (np. kolejny modułowy), sprzedać część terenu, postawić budynek na wynajem. Mieszkanie zawsze będzie ograniczone do swojej powierzchni.
    6. Popyt na wynajem krótkoterminowy: Małe domki w atrakcyjnej lokalizacji (pod miastem, nad wodą, w górach) świetnie sprawdzają się w wynajmie turystycznym, często generując wyższą stopę zwrotu niż mieszkania.

 

Dlaczego i kiedy warto rozważyć inwestycję w mały dom?

- Masz dostęp do działki lub możesz kupić ją w dobrej lokalizacji (blisko miasta, rekreacja, turystyka).

- Chcesz inwestować długoterminowo – ziemia to aktywo, które zyskuje z czasem, a dom można modernizować.

- Interesuje Cię wynajem (długoterminowy dla rodzin/par lub krótkoterminowy turystyczny).

- Masz świadomość kosztów utrzymania działki (podatek, ogród, ogrodzenie), ale akceptujesz je w zamian za niezależność.

- Rynek mieszkań jest przegrzany cenowo – często za cenę 40–50 m2 w mieście dostajesz działkę plus dom modułowy 50–60 m2 pod miastem.

 

Podsumowując: dom daje ziemię, niezależność i możliwość skalowania inwestycji, a mieszkanie to przede wszystkim „lokal” z ograniczoną elastycznością. Mały dom może być atrakcyjniejszy tam, gdzie ziemia ma potencjał wzrostu wartości, a rynek wynajmu jest dynamiczny (np. turystyka albo suburbia dużego miasta).