Nieruchomości na wynajem – najem okazjonalny stał się popularny

Rynek nieruchomości na wynajem nieustannie się rozwija. Na rynek wprowadzane są nowe inwestycje, które są przeznaczone typowo pod przyszły najem.

Inwestorzy wciąż chętnie lokują swoje kapitały finansowe w nieruchomości. Opcja zakupu mieszkania i możliwość czerpania zysków z jego wynajmu, wydaje się kuszącą perspektywą.

Tym sposobem nabyte mieszkanie samo na siebie zarabia, a inwestor ma możliwość szybszego odzyskania wkładu w inwestycję.

 

 

Czym jest najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny nieruchomości jest rodzajem umowy najmu lokalu mieszkalnego. Ten rodzaj najmu został wprowadzony do polskiego prawa ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Najem instytucjonalny stanowi formę najmu skierowanego do przedsiębiorców, a nie osób prywatnych. 

Chodzi więc o osoby, które prowadzą działalność gospodarczą i wynajmowanie mieszkań stanowi dla nich formę uzyskiwania przychodów.

W przypadku najmu instytucjonalnego najemcą może być każdy, a więc zarówno przedsiębiorcy, jak i osoby fizyczne. Z kolei właściciel nieruchomości na wynajem, jak już wspomnieliśmy, musi prowadzić działalność biznesową.


Najem instytucjonalny cechuje to, że umowa najmu instytucjonalnego zawsze zawierana jest na piśmie u notariusza. Przyszły najemca jest zobowiązany do złożenia oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym informuje o dobrowolnym poddaniu się eksmisji w sytuacji, kiedy warunki umowy zostaną naruszone, lub gdy zostanie ona rozwiązana albo wygaśnie. Istotne jest to, że eksmisja taka może nastąpić bez konieczności zapewnienia eksmitowanemu najemcy  lokalu zastępczego.

To bardzo istotne, ponieważ osoby działające na rynku najmu mogą natknąć się na najemców, którzy pomimo zerwania lub wygaśnięcia umowy najmu, nie będą chcieli dobrowolnie opuścić mieszkania. Taka sytuacja może nastręczyć właścicielowi lokalu problemów. Najem instytucjonalny zabezpiecza go przed takimi sytuacjami, co wydaje się niezmiernie istotne.
Umowy najmu instytucjonalnego podpisywane są zazwyczaj na czas określony.

Po wygaśnięciu umowy strony mogą podjąć decyzję o kontynuacji najmu. Najemca może również opuścić lokal. W tej sytuacji właściciel mieszkania ma obowiązek weryfikacji jego stanu i ewentualnego wykorzystania części lub całości kaucji w sytuacji, kiedy doszło do uszkodzeń lub konieczne będzie dokonanie napraw.

Co ważne, w przypadku najmu instytucjonalnego, właściciel nieruchomości na wynajem ma prawo do zabezpieczenia mieszkania kaucją maksymalnie w wysokości 6-krotności miesięcznego czynszu. Oznacz to, że nie mogę pobrać od najemcy kaucji w wyższej kwocie.


Zadaniem najmu instytucjonalnego jest przede wszystkim wyjście naprzeciw stronom umowy i zadbanie o to, aby warunki najmu były uczciwe i bezpieczne dla obu stron. Nacisk jest tu jednak kładziony na bezpieczeństwo właściciela nieruchomości na wynajem i ochronienie go przed nieuczciwymi najemcami.

 



PRS rośnie na rynku nieruchomości na wynajem

PRS, czyli Private Rented Sector, jest sektorem prywatnego najmu lokali mieszkalnych. Jest to model najmu, w ramach którego deweloperzy, fundusze inwestycyjne oraz różnego rodzaju spółki nabywają (lub budują) inwestycje o charakterze mieszkalnym z przeznaczeniem na długoterminowy wynajem poszczególnych lokali mieszkalnych.

Takie lokale mieszkalne cechują się tym, że są stale nadzorowane i zarządzane przez właścicieli lub podmioty działające w ich imieniu. Dbają o to, aby mieszkania zachowane były w odpowiednim stanie technicznym.

Zapewniają też często dostęp do usług dodatkowych, jak strefy coworkingowe, pralnie, lokale handlowo-usługowe zlokalizowane w części parterowej itp.
W przypadku inwestycji typu Private Rented Sector, właścicielem nieruchomości na wynajem jest jeden podmiot.

Oznacza to, że wszystkie lokale mieszkalne oddane do użytku w ramach danej inwestycji, są jego własnością.

Korzystanie z tej opcji najmu jest dla wielu osób dogodną ofertą. Przyszli najemcy mogą liczyć na profesjonalny kontakt, rzetelną umowę i odpowiednie zarządzanie ze strony właściciela obiektu lokalami mieszkalnymi.


Nieruchomości na wynajem w formule PRS dostępne są zazwyczaj w dużych aglomeracjach miejskich. Często charakteryzuje je nowoczesny, wysoki standard i dogodna lokalizacja.

 

 

PRS bardziej biznesowy?


Z perspektywy inwestora PRS niesie ze sobą szereg korzyści. Przede wszystkim przedsiębiorca zyskuje stabilne źródło przychodów, gdzie od kilku do kilkunastu mieszkań zlokalizowanych jest w ramach jednej inwestycji. To ułatwia zarządzanie portfelem najmu.

Tego rodzaju inwestycje zapewniają stabilny zysk, jednak należy zaznaczyć, że jest to inwestycja długoterminowa.

Co istotne, budowa inwestycji typu PRS może się odbyć przy udziale własnego kapitału finansowego inwestora, oraz przy wsparciu finansowania z banków lub innych inwestorów.
Jeśli chodzi o kwestie księgowe, to dochody z nieruchomości na wynajem oferowanych w ramach PRS są opodatkowane w ramach działalności gospodarczej. 

 

 

Bezpieczeństwo najmu

Nieruchomości na wynajem mogą stanowić atrakcyjne źródło przychodów. Istotne jest, aby najem był uczciwy dla obu stron - właściciela mieszkania, oraz najemcy. Warto zadbać o odpowiednią umowę, która zapewni bezpieczeństwo obu stronom.


Z punktu widzenia najemcy bardzo ważna jest ochrona przed niesłuszną eksmisją z lokalu. Dla niektórych bardzo istotna jest kwestia możliwości zameldowania w lokalu. Podpisując umowę, najemca zyskuje też pewność co do wysokości comiesięcznego czynszu, kaucji oraz opłat dodatkowych wynikających z tytułu użytkowania mieszkania, np. opłaty za media.


Z kolei z punktu widzenia właściciela nieruchomości na wynajem umowa zapewnia mu ochronę przed nieuczciwymi najemcami, np. osobami, które nie będą chciały opuścić lokalu w sytuacji, kiedy nie płacą za jego wynajem, lub w inny sposób naruszają warunki najmu. Dzięki odpowiednio spisanej umowie, właściciel nieruchomości na wynajem będzie miał możliwość egzekwowania należności drogą sodowo-komorniczą.


Jeśli właściciel nieruchomości na wynajem czerpie główne zyski z tego właśnie tytułu, to może udokumentować swoje przychody w banku, np. jeśli będzie starał się o kredyt. Jest to bardzo istotna kwestia.


Umowa pomiędzy stronami zawsze powinna być zawierana w formie pisemnej. Powinna ona zawierać informacje na temat wysokości comiesięcznych opłat z tytułu wynajmu, czasu trwania umowy, wysokości kaucji oraz okresu wypowiedzenia.

 

Starszy Analityk WGN
Magdalena Łozowicka