Jak duża jest podaż mieszkań i apartamentów w kamienicach we Wrocławiu oraz na Dolnym Śląsku? Czy takich lokali przybywa?

Podaż mieszkań w kamienicach we Wrocławiu i na Dolnym Śląsku:

Wrocław
Mieszkania w kamienicach stanowią niszowy segment rynku, skoncentrowany głównie w centralnych dzielnicach miasta – na Starym Mieście, Nadodrzu oraz w wybranych częściach Śródmieścia. Ich liczba jest zdecydowanie dużo mniejsza niż lokali w blokach czy nowych inwestycjach, jednak oferta stopniowo rośnie dzięki licznym remontom i rewitalizacjom kamienic.

Miasto realizuje szeroko zakrojony program renowacji („Powroty Kamienic”), w ramach którego do 2029 roku odnowionych ma zostać kilkaset budynków. Część mieszkań komunalnych i wspólnotowych po modernizacji może następnie trafić na rynek wtórny.

Region – Dolny Śląsk
Poza stolicą regionu podaż mieszkań w kamienicach jest znacznie mniejsza i bardziej rozproszona. Rewitalizacje prowadzone są głównie w większych miastach powiatowych, ale odbywają się w znacznie mniejszej skali niż we Wrocławiu. W efekcie, liczba ofert w tym segmencie poza metropolią jest ograniczona i trudna do przewidzenia.

Wnioski dla inwestorów:

  • Wrocław pozostaje najatrakcyjniejszym rynkiem dla osób zainteresowanych inwestowaniem w mieszkania w kamienicach.
  • Najwięcej ofert dotyczy lokali po generalnych remontach, ale nadal zdarzają się okazje w mniej odnowionych budynkach – ich znalezienie wymaga jednak stałego monitorowania rynku i współpracy z lokalnymi agencjami.
  • Na poziomie ogólnopolskim można zauważyć wzrost zainteresowania mieszkaniami w kamienicach w największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań), gdzie oferty pojawiają się regularnie.

 Mieszkanie w kamienicy na sprzedaż we Wrocławiu. fot. WGN

 

 

Ile kosztują mieszkania w kamienicach w państwa mieście? Czy ceny kamienicznych mieszkań rosną? O ile takie lokale są droższe niż rok temu? Czy będą jeszcze droższe?

Ceny mieszkań w kamienicach – trendy i prognozy

Wrocław
Według analiz WGN w III kwartale 2025 roku średnia cena transakcyjna mieszkań z rynku wtórnego o standardzie popularnym wynosi ok. 12 200 zł/m², a na rynku pierwotnym – 14 600 zł/m². Mieszkania w kamienicach – jako część rynku wtórnego – są bardzo zróżnicowane cenowo. Lokale po generalnym remoncie w centrum miasta często kosztują więcej niż średnia, natomiast te wymagające modernizacji bywają tańsze od standardowych mieszkań z rynku wtórnego.

Trendy ogólnopolskie:
Ceny mieszkań w kamienicach w największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań) rosną szybciej niż przeciętne stawki na rynku wtórnym. Wynika to z ich unikatowej architektury, prestiżowych lokalizacji i ograniczonej podaży. Rozpiętość cen jest znaczna – od kilku tysięcy zł za m² w lokalach do remontu, po nawet kilkadziesiąt tysięcy zł za m² w topowych lokalizacjach.

Prognozy:
Według analiz NBP, WGN i portali branżowych, w dużych miastach do 2026 roku można spodziewać się umiarkowanego wzrostu cen. Jednocześnie najbardziej atrakcyjne kamieniczne mieszkania – po renowacjach, w prestiżowych dzielnicach – mogą drożeć dużo szybciej niż średnia rynkowa.

Wnioski dla inwestorów:

  • Odnowione mieszkania w kamienicach we Wrocławiu są stabilnie droższe niż typowe lokale z rynku wtórnego.
  • Wzrost cen w tym segmencie będzie się utrzymywał, choć tempo zależy od stanu technicznego i lokalizacji nieruchomości.
  • Nieruchomości o wysokim standardzie w historycznej zabudowie pozostaną jednymi z najbardziej pożądanych aktywów na rynku.

 

Czy inwestycja w mieszkania w kamienicach jest warta rozważenia? Czy opłaca się zainwestować w mieszkanie w kamienicy? Na wynajem? Z myślą o wzroście wartości?

Zalety:
Mieszkania w kamienicach wyróżniają się niepowtarzalnym klimatem i prestiżową lokalizacją – zwykle w centrum, blisko uczelni czy w rejonach turystycznych. Dzięki temu często osiągają dużo wyższe stawki najmu i lepiej trafiają do najemców premium: studentów zagranicznych, ekspatów czy turystów. To także inwestycja odporna na inflację, z realnym potencjałem wzrostu wartości w długim okresie.

Wady i ryzyka:
Największym wyzwaniem są wysokie koszty remontów oraz konieczność prowadzenia prac pod nadzorem konserwatora miejskiego. Kamienice mają też często gorszą efektywność energetyczną, nietypowy układ pomieszczeń czy często brak windy. Sprzedaż bywa trudniejsza, bo grupa docelowych nabywców jest węższa niż w przypadku nowego budownictwa.

Opłacalność najmu:
Średni zwrot brutto z wynajmu mieszkań w dużych miastach to kilka % rocznie w zależności od atrakcyjności i lokalizacji lokalu. Wyższe zyski są możliwe przy najmie krótkoterminowym w centrum lub przy zakupie mieszkania poniżej wartości rynkowej, ale rośnie wtedy ryzyko i koszty zarządzania.

Perspektywy wzrostu wartości:
O tempie wzrostu wartości decydują przede wszystkim: lokalizacja, jakość modernizacji, dostępność finansowania i miejskie programy rewitalizacyjne.

Wniosek praktyczny:
Inwestycja w mieszkanie w kamienicy ma sens, jeśli inwestor dysponuje budżetem na remont i jasnym planem modernizacji. Kluczowe jest określenie docelowego profilu najemcy oraz dokładne skalkulowanie kosztów eksploatacji. To strategia długoterminowa, łącząca stabilny dochód z potencjalnym wzrostem wartości nieruchomości.

 

Mieszkanie w kamienicy na sprzedaż w Bytomiu. fot. WGN

 

 

Ile można zarobić na wynajmie mieszkania w kamienicy? Po jakim czasie inwestycja może się zwrócić?

Rentowność wynajmu mieszkań w dużych miastach w Polsce zazwyczaj mieści się w przedziale kilku % brutto rocznie – średnio 3-5 %.

W praktyce oznacza to, że przy standardowych parametrach inwestycja w mieszkanie w kamienicy zwraca się w ciągu 20–30 lat.

Jak skrócić okres zwrotu?

  • zakup poniżej wartości rynkowej (np. okazje inwestycyjne),
  • wynajem krótkoterminowy w atrakcyjnej lokalizacji
  • podniesienie standardu mieszkania i kierowanie oferty głównie do najemców premium.

Trzeba jednak pamiętać, że strategie te wiążą się z większą zmiennością przychodów, wyższymi kosztami zarządzania i potencjalnymi ograniczeniami prawnymi.

Jednocześnie mieszkania w kamienicach mają potencjał ponadprzeciętnego wzrostu, jeśli spełniają kilka kluczowych warunków:

  • lokalizacja premium – ścisłe centrum, prestiżowa dzielnica lub sąsiedztwo uczelni i atrakcji turystycznych,
  • profesjonalna modernizacja – poprawa standardu, wysoka jakość wykończenia i lepsza efektywność energetyczna,
  • wsparcie otoczenia – miejskie programy rewitalizacyjne i poprawa infrastruktury w okolicy.

Podsumowując niemal każdy zakup lokalu lub nieruchomości w celach inwestycyjnych jest w przyszłości dodatkowym prywatnym funduszem emerytalnym.

 

Jeśli rozważasz zakup mieszkania lub domu i chcesz sprawdzić, ile naprawdę jest warte, możesz skorzystać z praktycznej wyceniarki dostępnej na stronie WGN – wystarczy wejść w zakładkę „Wyceń”, aby w kilka chwil otrzymać orientacyjną wycenę nieruchomości. 

https://cenametra.pl/wycena/mieszkanie/wgn