Wrocławski rynek mieszkaniowy - przegląd ofert i cen

Spis treści:
Analiza rynku mieszkań
Ceny za nieruchomości
Wady i zalety mieszkania w bloku
Rynek wtórny – mieszkania w kamienicach
Rynek pierwotny - segment popularny
Apartamenty na sprzedaż we Wrocławiu



Stolica Dolnego Śląska to – poza Warszawą, Krakowem i Trójmiastem - jedna z najlepszych lokalizacji nieruchomości pod wynajem w Polsce. Tu też realizowane są różne projekty o charakterze najmu instytucjonalnego – m.in. Funduszu Mieszkań na Wynajem, czy też np. mikro- kawalerek dla studentów.

Stawki czynszów najmu we Wrocławiu mieszczą się w średnim przedziale 33 – 35 zł od metra kwadratowego miesięcznie. Wynajem 40 - metrowego mieszkania w przyzwoitej lokalizacji to miesięczny wydatek rzędu około 1600 – 1700 zł. Do tego oczywiście należy doliczyć czynsz administracyjny i media. Droższe jest nowe budownictwo i wyższy standard – zazwyczaj stawki przekraczają w takim przypadku 45 zł/ mkw.

Z kolei zdecydowanie obniżone wyceny spotykamy w lokalizacjach peryferyjnych. Wynajem lokalu w nowym budownictwie w Leśnicy (do samodzielnego umeblowania) to koszt nieprzekraczający 20 zł/ mkw. miesięcznie.
Wrocław jest jedną z najlepszych lokalizacji inwestycji pod wynajem w Polsce. Atrakcyjny rynek pracy przyciąga dużą liczbę przyjezdnych z innych części kraju i z zagranicy. Popyt napędzają też studenci. Dzięki temu wrocławski rynek najmu ciągle cechuje wysoka koniunktura.

Inwestycje na wynajem obecnie w dużym stopniu ciągle jeszcze „napędzają” koniunkturę w mieszkaniówce. Szacunkową rentowność najmu określa się obecnie na około 5 proc. rocznie. To więcej niż w przypadku takich instrumentów inwestycyjnych, jak lokaty czy obligacje skarbowe.

Ciągle jeszcze – dzięki niskim stopom procentowym – opłacalne jest inwestowanie w najem poprzez zakupy na kredyt. Przychody z najmu pozwalają regulować miesięczne raty zobowiązania. Niestety ten ostatni czynnik może w krótkiej perspektywie ulec zmianie, ze względu na prawdopodobną podwyżkę stóp procentowych. Niewykluczone, że dojdzie do niej jeszcze w tym roku.

Wrocławski rynek mieszkaniowy – charakterystyka ogólna

Wg danych z czerwca 2016 roku Wrocław jest czwartym w Polsce miastem pod względem liczby mieszkańców – po Warszawie, Krakowie i Łodzi. W stolicy Dolnego Śląska zamieszkuje aktualnie 637 tys. osób, jednak cała aglomeracja może liczyć około miliona.

- Nie będzie przesadą stwierdzenie, że Wrocław to jeden z najatrakcyjniejszych rynków mieszkaniowych w naszym kraju. Na taki stan rzeczy ma wpływ atrakcyjność samego miasta. Stolica Dolnego Śląska postrzegana jest jako ośrodek przyjazny przybyszom i turystom. Ma wiele do zaoferowania zarówno w zakresie rozrywki jak i jeśli chodzi o rynek pracy. Do tego trzeba wspomnieć, że Wrocław jest silnym ośrodkiem akademickim. Wszystko to sprawia, że stolica Dolnego Śląska to bardzo dobra lokalizacja pod inwestycje mieszkaniowe – podkreśla Leszek Michniak, prezes grupy WGN.

- Inwestorzy na rynku najmu, z racji dużego popytu, raczej nie muszą się obawiać braku zainteresowania. Duży wybór atrakcyjnych nieruchomości w najróżniejszych typach budownictwa na rynku wtórnym pozwala natomiast szukać okazji cenowych. Można tu wskazać zwłaszcza duże kwartały miasta zajęte przez zabytkowe kamienice. Tu łatwo o świetnie zlokalizowane nieruchomości, po niskiej cenie. Z kolei na rynku pierwotnym klienci mają do wyboru zarówno mieszkania w segmencie popularnym jak i apartamentowym. Do „wzięcia” jest paleta najróżniejszych lokalizacji. Deweloperzy ostro rywalizują o atrakcyjne działki w centrach miast. Całościowe spojrzenie na wrocławski rynek pozwala więc bez przesady stwierdzić, że jest on jednym z najlepszych w Polsce – dodaje prezes Grupy WGN.

Ceny za metr kwadratowy nieruchomości mieszkalnej we Wrocławiu

Stolica Dolnego Śląska to jedna z najdroższych lokalizacji w Polsce. Wrocławskie ceny nowych lokali są co prawda niższe niż w Warszawie (7700/mkw.), Krakowie (6500/ mkw.) i Gdańsku (6400 zł), ale na tym samym poziomie, co w Poznaniu i wyższe od pozostałych miast regionalnych.

Wg danych NBP za IV kw. 2016 średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania we Wrocławiu wynosi obecnie 6160 zł. Stawki powoli, ale jednak rosną. W ciągu trzech lat – od końca 2013 roku mieszkania w tym mieście podrożały o ponad 450 zł/ mkw.

Na rynku wtórnym przeciętne stawki za mieszkania we Wrocławiu wg NBP kształtują się na poziomie 5500 zł/ mkw. i też sukcesywnie rosną. Od końca 2013 r. zanotowano wzrost o niecałe 500 zł na metrze kwadratowym.
Wrocławski rynek mieszkaniowy w niewielkim stopniu wspierany jest przez program Mieszkanie dla Młodych. Z danych Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich (raport za IV kw. 2016) wynika, że tylko około 12 proc. oferty na rynku wtórnym mieści się w limitach cenowych. Lepiej jest w przypadku mieszkań nowych – tu warunki cenowe programu spełnia około 30 proc. mieszkań.

Do najdroższych wrocławskich lokalizacji mieszkaniowych należy oczywiście ścisłe centrum, czyli Stare Miasto a także Krzyki, Biskupin, bliższa Fabryczna (rejon ulicy Legnickiej), Sępolno i Karłowice. Sukcesywnie zyskuje na znaczeniu Śródmieście i Przedmieście Oławskie, głównie dzięki bliskości centrum miasta i modzie na mieszkania w kamienicach, jaka panuje na rynku wtórnym. Jeśli chodzi o tańsze lokalizacje – niższe ceny można napotkać w dzielnicach peryferyjnych - Leśnica, Psie Pole, Zakrzów, Jagodno. Nieco niższe ceny spotyka się czasem również na dużych blokowiskach, choć nie jest to regułą. Do tańszych lokalizacji należy Kozanów, ale już Gądów, Gaj czy Nowy Dwór – niekoniecznie.

Rynek wtórny mieszkań we Wrocławiu – wielka płyta, czyli wady i zalety mieszkania w bloku

Mieszkania w tzw. blokach stanowią chyba największy zasób nieruchomości na rynku wtórnym we Wrocławiu, choć należy zaznaczyć, że stolica Dolnego Śląska cechuje się także bodaj największą w Polsce liczbą przedwojennych kamienic – o czym więcej w dalszej części tekstu.

Wracając jednak do bloków - Szacuje się, że około 12 mln Polaków mieszka w tzw. domach z betonu, jak śpiewała o nich Martyna Jakubowicz. Nic dziwnego, że lokale z wielkiej płyty stanowią istotny odsetek transakcji na rynku wtórnym. Ten pozornie nieatrakcyjny typ zabudowy ciągle cieszy się popularnością rzesz klientów poszukujących dla siebie mieszkania.

- Takie obiekty nadal mają wzięcie – przede wszystkim dlatego, że ceny tych mieszkań częściej są obniżone, ale to nie jedyna zaleta. Duże osiedla mieszkaniowe mogą konkurować nawet z nowym budownictwem, zwłaszcza gdy chodzi o dostępną infrastrukturę, zieleń itp. – tłumaczy Leszek Michniak.

Do największych wrocławskich osiedli mieszkaniowych należą na pewno: Gądów (Osiedle Kosmonautów), Popowice, Pilczyce, Nowy Dwór, Kozanów, Gaj, Różanka. Ceny mieszkań oczywiście są zróżnicowane, ale z informacji pośredników WGN wynika, że zazwyczaj wielką płytę wycenia się nieco niżej. Na rynku wtórnym niższe wyceny dotyczą z pewnością Kozanowa, który ucierpiał wizerunkowo w skutek zalania podczas powodzi w 1997 r. i podtopienia w 2010 r.

Przeciętne stawki za mieszkania w tej lokalizacji wynoszą około 4500 – 5000 zł od metra kwadratowego. Na innych tzw. blokowiskach jest nieco drożej, jednak mieszkania w blokach – o ile nie wyróżnia ich świetna lokalizacja zazwyczaj nie kosztują więcej niż około 5500 zł/ mkw. Do popularnej wielkiej płyty we Wrocławiu na pewno należy zaliczyć Gaj, Nowy Dwór i Gądów.

Warto również wspomnieć o blokach w centrum miasta. W czasach PRL wielka płyta wyrastała przecież nawet w sąsiedztwie rynku. Dobrze zlokalizowane mieszkania w blokach – np. przy placu Nowy Targ, bądź ulicy Szewskiej – a więc zaledwie kilkadziesiąt metrów od rynku, mimo nieatrakcyjnego typu budownictwa uzyskują bardzo wysokie wyceny, nawet rzędu 7500 – 8500 zł/ mkw. Przesądza o tym oczywiście świetna lokalizacja.

Każdy kto miał do czynienia z mieszkaniem w bloku, zazwyczaj potrafi wymienić najbardziej typowe wady takich nieruchomości. Zaliczymy do nich niską jakość wykonania i estetykę, niefunkcjonalny rozkład pomieszczeń, brak dobrej cyrkulacji powietrza, tzw. zjawisko cofki, niską hałasochłonność i niską energooszczędność budynków. Z drugiej jednak strony blokowiska mają także swoje zalety. Poniżej najważniejsze z nich:

1. Cena - zazwyczaj są nieco tańsze od innych typów budownictwa (z analiz WGN wynika, że średnia różnica na metrze kwadratowym w stosunku do poziomu lokalnych cen wynosi około 500 zł)
2. Dobra lokalizacja – blokowiska z czasów PRL są zazwyczaj nieźle skomunikowane z resztą miasta i na tle nowych osiedli deweloperskich okazują się niejednokrotnie znacznie lepiej zlokalizowane. Należy pamiętać, że wielka płyta wyrastała nawet w ścisłych centrach miast
3. Dużo przestrzeni, dużo zieleni – wbrew niektórym obiegowym poglądom, bloki niejednokrotnie wygrywają konkurencję z nowym budownictwem także pod względem przestrzeni. Na osiedlach nie ma aż takiej ciasnoty, jak w niektórych inwestycjach deweloperskich, gdzie firmy próbują za wszelką cenę na niewielkiej działce „upchać” jak najwięcej lokali.
4. Niezbędna infrastruktura na miejscu – to duża zaleta blokowisk. W okresie PRL każde z nich było planowane tak, by na osiedlu znalazł się park, przychodnia, szkoła, supersam. Na oddalonych, peryferyjnych nowych osiedlach często bywa z tym problem.
5. Piwnica dla każdego mieszkania. Każdy, kto nie ma komórki lokatorskiej, zdaje sobie sprawę, jak wielką jest to uciążliwością. W przypadku wielkiej płyty takiego problemu nie ma – każde mieszkanie ma przypisaną piwnicę.

Rynek wtórny we Wrocławiu – odżywa sprzedaż mieszkań w kamienicach

Wyjątkową na tle innych największych ośrodków cechą Wrocławia jest duży zasób mieszkań w przedwojennych, zabytkowych kamienicach. Spotykamy je zwłaszcza w sąsiadujących ze Starym Miastem takich rejonach miasta jak Śródmieście czy Przedmieście Oławskie. Wrocławskie kamienice ciągle jeszcze kojarzą się z obiektami, które są rezerwuarem lokali komunalnych i bardzo złym stanem technicznym. Ten stan rzeczy jednak systematycznie się zmienia.

- Segment kamienic to bardzo ciekawy wycinek rynku. Starsze, często zabytkowe budynki mają ogromny potencjał, z którego zdają sobie sprawę inwestorzy. Ciekawa jest też praktyka cenowa – otóż często mieszkania w kamienicach można „ustrzelić” po niższej cenie. Ta sama nieruchomość wraz z wkładem finansowym znacznie zyskuje na wartości – komentuje Leszek Michniak.

Ceny mieszkań w kamienicach są bardzo zróżnicowane. Z jednej strony łatwo znaleźć tu mieszkania przecenione, najczęściej do remontu. Inwestorzy poszukują takich okazji. Nieruchomości wymagające nakładów finansowych niejednokrotnie są wystawiane na sprzedaż w cenie znacznie poniżej ich rzeczywistej wartości, wynikającej m.in. z potencjału i lokalizacji.

Przykład: mieszkanie do remontu na wrocławskim Szczepinie, zaledwie kilkaset metrów od ścisłego centrum, wycenione na 4900 zł/ mkw., a więc znacznie poniżej średniej i rzeczywistej wartości, wynikającej z lokalizacji.
Z drugiej strony te same mieszkania w kamienicach po wyremontowaniu mogą znacznie zyskiwać na wartości. Przykład - 40 – metrowa kawalerka, wykończona w wysokim standardzie, w przedwojennym budynku zlokalizowanym na Nadodrzu (cześć wrocławskiego Śródmieścia) została wyceniona na 280 tys. zł, co daje cenę na poziomie 7000 zł/ mkw. – o 1500 zł wyższą od średniej wrocławskiej.

Od kilku lat kamienice – nie tylko we Wrocławiu - cieszą się rosnącym zainteresowaniem nabywców. Klienci doceniają historyczny charakter takich nieruchomości, piękne elewacje, grube mury zapewniające przyjemny chłód latem, duże okna, wysokie sufity oraz duże metraże. Zainteresowanie klientów indywidualnych zbiega się z zainteresowaniem inwestorów. Deweloperzy sięgają po kamienice, by realizować projekty mieszkaniowe ale również i komercyjne. W takich nieruchomościach powstają więc biura, kancelarie, hotele, restauracje itp.
Równocześnie za remonty miejskich kamienic zabierają się samorządy. Także Wrocław sukcesywnie remontuje kamienice. Dzięki temu powoli, ale jednak zapuszczone rejony obiektów najczęściej z mieszkaniami komunalnymi, zmieniają swoje oblicze.

Tak się dzieje i na wrocławskim Śródmieściu. Nowe inwestycje zmieniają również postrzeganie dzielnicy. Mieszają się nowi i starzy mieszkańcy, a sama nieciekawa opinia o tym rejonie miasta ewoluuje.

Rynek pierwotny mieszkań we Wrocławiu – góruje segment popularny

W segmencie popularnym inwestorzy zabudowują dalsze rejony miasta. Chętnie wybierane przez deweloperów są Złotniki. Tutaj zresztą prawdopodobnie najwięcej lokali spełnia wymogi programu MDM.
W poszukiwaniu bliższych centrum, atrakcyjnych lokalizacji pod inwestycje mieszkaniowe, deweloperzy we Wrocławiu „wchodzą” coraz częściej na dawne tereny kolejowe, przemysłowe czy z inną infrastrukturą. Zyskuje na tym oczywiście tkanka miejska. Dzięki tym inwestycjom, nieużytkowane obszary miasta wypełniają się zabudową i stają się na powrót funkcjonalne.

Jako przykłady można wskazać choćby na projekt Promenady Wrocławskiej firmy Vantage Development, zlokalizowany na granicy Śródmieścia i Karłowic, w miejscu po dawnych Zakładach Naprawczych Taboru Kolejowego. Ten niewykorzystywany obszar miasta został zajęty przez nową dzielnicę – Promenady Wrocławskie – z pełną infrastrukturą i częścią komercyjną w postaci obiektów biurowych. Innym przykładem podobnego działania jest choćby osiedle Olimpia Port firmy Archicom, powstałe na północy miasta, wzdłuż kanału Odry.

Z racji wrocławskiej specyfiki nowe inwestycje często zapełniają „dziury” w zwartej zabudowie kamienic - m.in. w rejonie przedmieścia Oławskiego. Przy ul. Prądzyńskiego duży projekt mieszkaniowy zrealizował deweloper Inter – Es. Z kolei firma Dachbud zrealizowała duży kompleks mieszkaniowy w świetnej lokalizacji – blisko dworca PKP – w kwartale ulic Dąbrowskiego, Pułaskiego i Kościuszki.

Deweloperzy we Wrocławiu coraz częściej decydują się adaptować obiekty już stojące – m.in. kamienice, które po wyremontowaniu i podniesieniu standardu stają się prestiżowymi budynkami apartamentowymi. Tym tropem poszedł i2 Development, który odrestaurował zabytkowe kamienice Piłsudskiego 89 – 91, czyli w ścisłym centrum miasta. Ta sama firma realizuje duży projekt komercyjno – mieszkaniowy w bliskim sąsiedztwie Rynku, na terenie dawnego szpitala im. Babińskiego. Powstaje tam kompleks o nazwie Bulwar Staromiejski. Firma adaptuje część dawnych budynków szpitalnych na realizację m.in. Loftów przy Fosie. Podobne projekty ma na swoim koncie m.in. Archicom – Lofty Platinum, czy Red Development z projektem Nowa Papiernia.

Mieszkania o podwyższonym standardzie i apartamenty na sprzedaż we Wrocławiu

Na rynku wtórnym najwyższe wyceny uzyskują oczywiście nieruchomości świetnie zlokalizowane położone w ścisłym centrum miasta. Za apartamenty w kamienicach bezpośrednio przy płycie rynku należy płacić przynajmniej około 13 – 14 tys. zł/ mkw. Jest to jedna z najdroższych lokalizacji w mieście. Zarazem jednak tego typu nieruchomości raczej nie tracą na wartości. Z obserwacji pośredników i analityków WGN wynika, że po przecenie mieszkań, gdy pękła bańka cenowa z lat 2006 – 2008 właśnie najlepsze, najlepiej zlokalizowane nieruchomości utrzymały swoje ceny.

Ceny na wrocławskim rynku luksusu mogą przekraczać 20 tys. zł/ mkw. Dla przykładu: właśnie na tyle wyceniono prestiżowy, 80 – metrowy apartament w kompleksie Zielona Etiuda na wrocławskich Krzykach. Nieruchomość to wydatek rzędu 1,6 mln zł. Cena za metr kwadratowy wynosi 20 tysięcy złotych. Z kolei za 60 – metrowe mieszkanie w kamienicy bezpośrednio w Rynku kupujący będzie musiał zapłacić ponad 850 tysięcy. Tu stawka za metr wynosi ponad 14 tys. zł.

Niejako symbolem wrocławskiego segmentu nieruchomości luksusowych jest wieżowiec Sky Tower firmy Lc Corp - czyli jeden z najwyższych budynków w Polsce, z apartamentami, penthouse’ami, najnowocześniejszymi udogodnieniami, obsługą concierge itp.

Do segmentu apartamentów z najwyższej półki na rynku pierwotnym zalicza się również inwestycja OVO Wrocław, a więc kompleks apartamentowo–biurowy z hotelem Double Tree by Hilton. Budynek jest świetnie położony – blisko ścisłego centrum miasta. Kompleks oferuje prestiżowe apartamenty i penthouse’y z cenami przekraczającymi milion złotych.

Firmy deweloperskie realizując projekty apartamentowe często decydują się na adaptację starszych nieruchomości – zwłaszcza dobrze położonych kamienic.
Do tego „nurtu” należy m.in. wspomniana wcześniej inwestycja i2 Development w kamienice przy ul. Piłsudskiego, ale także m.in. projekty takie jak choćby Apartamenty Marcinkowskiego niedaleko pl. Grunwaldzkiego, czy Odra House na wrocławskim Szczepinie. Ceny mieszkań o podwyższonym standardzie i apartamentów w stolicy Dolnego Śląska zaczynają się od około 8000 – 9000 tys. zł/mkw.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN