Biura WGN
CENTRALA WGN
Zakup nieruchomości pod wynajem to obecnie jedna z najbardziej popularnych form inwestycji. Niesie ze sobą szereg korzyści, które zachęcają, nawet początkujących inwestorów, do tej formy lokowania kapitału. Jednak, aby osiągnąć stabilne dochody i uniknąć niepotrzebnych stresów, warto zawczasu poznać kilka zasad na temat tego, jak dobrze wybrać i zarządzać nieruchomościami na wynajem.
Spis treści:
1. Budżet a cena zakupu nieruchomości
2. Lokalizacja
3. Typ nieruchomości: mieszkanie na sprzedaż a lokal biurowy
4. Stan techniczny i koszty utrzymania
5. Rentowność inwestycji
6. Znalezienie odpowiednich najemców
7. Długoterminowe zarządzanie nieruchomością
8. Podsumowanie
1. Budżet a cena zakupu nieruchomości
Przystępując do inwestycji, należy najpierw precyzyjnie określić budżet, którym dysponujemy. W tym przypadku będzie on obejmować nie tylko koszt zakupu ( tutaj należy uwzględnić koszty transakcyjne), ale również potencjalne wydatki związane z adaptacją, zarządzaniem i utrzymaniem lokalu.
Warto określić, jaka część inwestycji będzie finansowana z własnych środków, a jaka za pomocą kredytu.
Przygotowanie solidnego planu finansowego pozwoli na maksymalizację rentowności inwestycji oraz, przede wszystkim, rozpoznanie możliwości i dobór potencjalnych segmentów nieruchomości, w które planujemy zainwestować.
2. Lokalizacja
Mieszkanie na sprzedaż w Poznaniu lub lokal biurowy w Warszawie będą znacząco różnic się zarówno ceną zakupu jak i późniejszymi cenami czynszu oraz stopą zwrotu.
Wybierając lokalizację, warto skupić się na tych, które mają największe szanse przyciągnięcia szerokiej grupy najemców oraz potencjał wzrostu wartości w przyszłości – co jest istotne w przypadku ewentualnej późniejszej sprzedaży nieruchomości. Lokalizacja to jeden z najważniejszych czynników wpływających na atrakcyjność nieruchomości komercyjnych na rynku wynajmu.
Atrakcyjne nieruchomości przyciągają więcej zainteresowanych, co jest szansą na wyższe ceny najmu, ale co za tym idzie – cena zakupu takiej nieruchomości również będzie wyższa, niż w przypadku mnie atrakcyjnych nieruchomości. Warto uwzględnić ten fakt, kalkulując potencjalną szybkość zwrotu z inwestycji.
Analizując lokalizacje, warto brać pod uwagę takie czynniki jak dostępność kluczowych punktów usługowych, biurowych, edukacyjnych (uczelnie wyższe) a także potencjał danej lokalizacji oraz okolicy na wzrost i rozwój w przyszłości.
Istotna będzie też łatwość komunikacji czy dostępność takiej infrastruktury, jak bliskość metra, komunikacji publicznej, połączeń z obwodnica miejską czy autostradą.
Czynniki te należy analizować pod kątem preferencji przyszłych najemców – inne będą kluczowe przy lokalach biurowych i handlowych, a inne – gdy inwestujemy w lokal mieszkalny pod wynajem.
3. Typ nieruchomości pod inwestycje
Wybór odpowiedniego typu nieruchomości powinien być dopasowany do budżetu, naszej wiedzy o specyfice danego segmentu rynku, a finalnie na grupy docelowej najemców, którą chcemy przyciągnąć. Inne zasady będą dotyczyć inwestowania w lokale handlowo- usługowe, a inne – w mieszkalne.
Na przykładzie zakupu mieszkania z rynku wtórnego, widzimy jak rodzaj nieruchomości decyduje o grupie docelowej najemców.
Kawalerka a mieszkanie kilkupokojowe: Kawalerki mogą być idealnym wyborem dla singli i studentów, podczas gdy większe mieszkania będą w obszarze zainteresowań rodzin z dziećmi. Większe lokale z niezależnymi pokojami można zaadresować do grup pracowników, zwłaszcza młodych ludzi świeżo po studiach, którzy mają swoją pierwszą pracę, ale nie mogą sobie jeszcze pozwolić na zakup lub wynajem samodzielnego mieszkania.
Dodatkowym czynnikiem, wpływającym na zainteresowanie poszczególnych grup najemców będzie standard lokalu. Jeśli zdecydujemy się zainwestować kapitał w mieszkanie o podwyższonym standardzie lub apartament na sprzedaż – wiadomym jest, że tego typu lokale będziemy adresować do innej grupy odbiorców, co oczywiście przekłada się na wysokość czynszu i potencjalnych zysków z inwestycji w tego typu segment nieruchomości.
4. Stan techniczny i koszty utrzymania
Warto dokładnie sprawdzić stan techniczny mieszkania i budynku, aby uniknąć niespodziewanych wydatków na remonty. Jeśli wymagany jest remont nieruchomości, do analizy potencjalnych kosztów, jeszcze przed zakupem nieruchomości, warto zaprosić doświadczonego w tym temacie specjalistę lub architekta.
Standard wykończenia wnętrz, a także stan techniczny nieruchomości, ma kluczowe znaczenie dla rentowności inwestycji.
Koszty eksploatacyjne: Przed zakupem należy rozeznać się, jaki są stałe koszty związane z utrzymaniem lokalu (m.in. opłaty administracyjne, media, podatek czy ubezpieczenie). Warto tez dowiedzieć się, czy planowane są podwyżki lub zmiany, które mogą istotnie wpłynąć na wysokość opłat dodatkowych.
5. Rentowność inwestycji
Analiza rentowności to element, który pozwala oszacować przyszłe zyski z nieruchomości, np. mieszkania na wyjanem. Warto dokładnie przeanalizować rynek najmu w wybranej lokalizacji, aby zidentyfikować najbardziej opłacalne scenariusze. Weźmy też po uwagę, że rynek nieruchomości podlega ciągłym zmianom, dlatego warto zwrócić uwagę na kierunki, w których te zmiany na rynku mogą podążać. Może mieć to przełożenie na wartość nieruchomości oraz stawki czynszowe.
Porównanie stawek czynszowych: Warto zbadać aktualne stawki najmu w danej lokalizacji i dla konkretnego typu nieruchomości, aby opracować jak najbardziej realistyczny plan przychodów. Uwzględnijmy potencjalne zmiany na rynku oraz różnice w okresach wynajmu.
6. Znalezienie odpowiednich najemców
Dobrze dobrana strategia marketingowa i adekwatna cena najmu pozwolą na szybsze i bardziej rentowne wynajęcie nieruchomości.
Kluczowe jest przygotowanie profesjonalnej umowy najmu, które jasno określają prawa i obowiązki obu stron, minimalizując ryzyko konfliktów, oraz omawiają takie aspekty, jak opóźnienia w płatnościach lub sprawy związane z kaucją za wynajem lokalu.
Sporządzenie solidnej umowy najmu to fundament bezpiecznego wynajmu, a do tego jest niezbędna znajomość przepisów prawnych dotyczących wynajmu nieruchomości.
Warto na tym etapie skorzystać ze współpracy z doświadczonym biurem nieruchomości, które zapewni wsparcie w zakresie przestrzegania obowiązujących przepisów oraz pomoże znaleźć rzetelnych najemców, posługując się swoimi kanałami marketingowymi.
7. Długoterminowe zarządzanie nieruchomością
Efektywne zarządzanie nieruchomością to nie tylko bieżąca obsługa najmu, ale także planowanie działań związanych z utrzymaniem nieruchomości w dłuższej perspektywie czasu.
W dłuższym czasie nieruchomość będzie wymagać regularnych modernizacji w celu zachowania dobrego stanu technicznego. Pozwoli to na utrzymanie wysokich stawek najmu oraz zminimalizuje ryzyko wystąpienia okresów bez wynajmu.
Zarządzanie własne vs. outsourcing: Zarządzanie nieruchomością można prowadzić samodzielnie, lub skorzystać z usług profesjonalnej firmy zarządzającej. Kwestię tę warto przemyśleć, najlepiej przed zakupem nieruchomości po inwestycję, gdyż może to znacząco wpłynąć na stopę zwrotu z inwestycji.
8. Podsumowanie
Zakup nieruchomości pod wynajem to doskonała strategia inwestycyjna, która - przy odpowiednim podejściu, może przynieść wymierne korzyści i zapewnić długoterminowy wzrost kapitału, generując stały dochód pasywny lub pół pasywny – w zależności, m.in. od formy zarządzania najmem, na którą się zdecydowaliśmy. Kalkulacja przyszłych przychodów i kosztów pomoże zoptymalizować inwestycję.
Dlatego właśnie warto przeanalizować najważniejsze aspekty związane z tą formą inwestycji w nieruchomości, które warto rozważyć przy podejmowaniu decyzji.
