Nieruchomości Komercyjne i inwestycyjne do Wynajęcia

Nowoczesne magazyny i hale do wynajęcia na celowniku inwestorów

Rynek magazynów do wynajęcia rozwija się w bardzo dynamicznym tempie. Na terenie całego kraju stale przybywa nowoczesnych powierzchni. Najemcy mają dość zróżnicowane wymagania, równocześnie jednak obecna oferta rynkowa zdaje się na nie odpowiadać. Sytuacja na rynku hal i magazynów do wynajęcia w Polsce jest obecnie stabilna i wykazuje stałe tendencje wzrostowe. Nowych powierzchni magazynowych stale przybywa, a projekty są dość zróżnicowane.

Deweloperzy wiedząc, że najemcy poszukują zazwyczaj hal i magazynów dostosowanych pod konkretne rodzaje działalności, starają się wychodzić naprzeciw potencjalnym kontrahentom z elastyczną ofertą.
Na rynku popularne są obecnie dwa rozwiązania – deweloperzy mogą oferować gotowe budynki, które można w łatwy sposób zmodernizować pod wymagania najemcy, lub też posiadają w swoim portfelu grunty inwestycyjne. W momencie znalezienia najemcy deweloper uzgadnia z nim projekt hali, magazynu czy centrum logistycznego i wówczas na działce powstaje budynek tworzony pod wymagania konkretnego najemcy. Przy tego typu rozwiązaniu najemca zajmuje najczęściej cały budynek pod swoją działalność.

W takim modelu biznesowym między deweloperem a najemcą strony wypracowują niekiedy bardzo ścisłą współpracę. Niekiedy deweloper poszukuje gruntu pod inwestycję budowaną według oczekiwanych przez przyszłego najemcę parametrów wielkości zabudowy, wysokości hal, lokalizacji, ukształtowania terenu i dostępności komunikacji. Proces zakupu odbywa się w ścisłej konsultacji z kontrahentem lub jego pełnomocnikami. Inwestor musi wziąć pod uwagę nie tylko możliwości realizacji inwestycji, ale także dokonać analizy lokalnego rynku pracy, logistyki, dostępu do komunikacji drogowej i komunikacji publicznej oraz transportu międzynarodowego.

Czego poszukują najemcy przy wyborze magazynu lub hali?

Wybór dogodnego rozwiązania dotyczącego wyboru magazynu do wynajęcia zależeć może od różnych czynników. Pomimo faktu, że tego typu nieruchomości budowane są w szybkim tempie (często zajmuje to zaledwie kilka miesięcy), przyszłym najemcom może zależeć na czasie. Mogą oni również nie chcieć angażować się w tworzenie indywidualnego projektu. Jedni najemcy będą zatem woleli gotowe rozwiązania, a inni pokuszą się o dłuższą współpracę z deweloperem.

Doraźne rozwiązania są istotne zwłaszcza w przypadku podmiotów gospodarczych, które są zmuszone przenieść miejsce wykonywania działalności. Przeprowadzka dużej firmy bywa sama w sobie poważną operacją logistyczną i wiąże się z długim i skomplikowanym procesem decyzyjnym zarządu lub właściciela przedsiębiorstwa. Różnorodność ofert trochę pomaga.
Największe problemy mają firmy, które planują ekspansję na terenach, gdzie w ogóle jeszcze nie ma żadnych inwestycji magazynowo-produkcyjnych w promieniu 20 kilometrów. Są jeszcze na terenie kraju obszary niedoinwestowane, na których obowiązują świeżo uchwalone miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Tereny te często nie mają wystarczającej infrastruktury technicznej, więc w takim przypadku trudno o racjonalne planowanie inwestycji.

Samorządy nie zawsze dysponują odpowiednio wysokimi środkami, żeby przygotować i doprowadzić infrastrukturę techniczną na teren nieruchomości będącej własnością osoby prywatnej. Okazuje się więc, że mimo atrakcyjnej ceny obrót gruntami przeznaczonymi pod budowę magazynów i hal jest znacznie utrudniony.
Lokalizacja magazynu na wynajem gra pierwsze skrzypce

Dla większości najemców najważniejszym kryterium wyboru jest lokalizacja magazynu czy innej nieruchomości. Do hal i centrów logistycznych codziennie dojeżdżać musi wiele pojazdów, w związku z czym droga dojazdowa powinna być maksymalnie prosta i szybka. Nie jest więc zaskoczeniem, że wielu najemców celuje w lokalizacje blisko autostrad. Jest to bardzo ważna kwestia szczególnie dla samochodów dostawczych, które w wyznaczonym czasie muszą pojechać do magazynu, by również bez opóźnienia wyjechać w dalszą trasę.
Popularnością cieszą się centra logistyczne realizowane przez doświadczonych deweloperów. Inwestorzy świadomie wybierają grunty położone blisko nowych obwodnic, portów lotniczych, węzłów autostrad oraz przy drogach krajowych. Bliskość ważnych węzłów komunikacyjnych ma znaczenie także z punktu widzenia zatrudnienia. Pracownicy muszą mieć zapewniony dobry dojazd komunikacją publiczną albo zorganizowany transport zakładowy pod warunkiem, że taka forma transportu jest opłacalna dla pracodawcy.

Dla większych kontrahentów decydujące znaczenie będzie miała dostępność transportu międzynarodowego, np. bliskość portu lotniczego lub morskiego, a niekiedy wartością dodaną może być możliwość korzystania z transportu kolejowego dzięki dostępności bocznicy kolejowej. Bliskość dużych i ważnych tras międzynarodowych w ruchu drogowym może być niewystarczająca.
Odczuwalna na rynku jest stale zmniejszająca się pula gruntów na sprzedaż przeznaczonych pod budowę hal w atrakcyjnych lokalizacjach.

Dla najemców liczy się cena m2

Bardzo ważnym elementem, który jest brany przez przyszłych najemców podczas poszukiwań, jest cena magazynu lub hali. Wynajęcie nowego magazynu wiąże się najczęściej z koniecznością poniesienia wyższych kosztów. Warto jednak przemyśleć tę kwestię, ponieważ może być to inwestycja w przyszłość – taki najem może się bowiem okazać bardziej opłacalny. Stare magazyny często dotyka czas i np. są zawilgocone. Nie posiadają one również najnowszych rozwiązań technologicznych i nie są wyposażone w udogodnienia, które pozwalają oszczędzić czas. O ile więc cena jest niewątpliwie bardzo ważnym kryterium, o tyle nie powinna być najistotniejsza.

Warto podkreślić, że ceny wynajmu są niezwykle zróżnicowane i mogą wynosić od 7-8 zł netto / m2 do 26-27 zł netto / m2.

Wyposażenie magazynu lub hali do wynajęcia to ważne kryterium wyboru

Kolejną rzeczą, na jaką najemcy zwracają często uwagę, jest wyposażenie magazynu, hali lub centrum logistycznego. Wszelkie rozwiązania technologiczne ułatwiające i usprawniające proces pracy są dodatkową zaletą. Często dzięki nim najemcy mogą zredukować liczbę zatrudnianych osób. Jest to bardzo ważne szczególnie w strefach, gdzie ciężko znaleźć kompetentną kadrę pracowniczą.
W wielu przypadkach najemca jest zmuszony samodzielnie wyposażyć hale z uwagi na wysoce specjalistyczny charakter działalności produkcyjnej. Z punktu widzenia inwestora, istotne przede wszystkim są kwestie czysto techniczne oraz infrastruktura obiektu. Rampy załadunkowe, wjazdy dla ciężarówek z naczepami, dobre oświetlenie, wyposażenie części magazynowej, np. w przypadku tak zwanego wysokiego składowania towarów, wygoda i funkcjonalność w korzystaniu z wynajmowanej powierzchni i urządzeń technicznych – to wszystko ma znaczenie dla najemcy.

Bezpieczeństwo pracowników i obiektu

Zabezpieczenie w postaci monitoringu lub ochrony to niewątpliwa zaleta. Najemcy zwracają również często uwagę na to, czy teren wokół budynku jest ogrodzony. Zabezpieczenie się przed intruzami jest niewątpliwie bardzo ważne.
Unowocześniane są również systemy zabezpieczeń alarmowych, przeciwpożarowych i monitorowania obiektów. Trwałość i skala zabezpieczeń po części wiąże się ze stale wzrastającym poziomem automatyzacji i stopniem zaawansowania nowoczesnej elektroniki. Pojawił się nawet w logistyce termin „inteligentne magazyny”, które opisuje dążenie do optymalizacji procesów wytwórczych i magazynowych i odnosi się między innymi do systemów bezpieczeństwa, monitoringu i komunikacji, gdzie kluczową rolę odgrywa integracja systemów obsługi i bezpieczeństwa. Coraz więcej uwagi w inżynierii poświęca się systemom sensorycznym i „inteligentnemu odczuwaniu”, które dotyczy dozoru i kontroli, sterowania oświetleniem i systemami awaryjnymi w razie wszelkich zagrożeń.

Strefa biurowa

Dla wielu najemców istotna jest możliwość wydzielenia w hali specjalnej strefy biurowej oraz strefy magazynowej. Nie zawsze bowiem – zwłaszcza w przypadku starszych budynków – jest to możliwe.
Kompleksowe rozmieszczenie wszystkich pracowników w jednym budynku usprawnia logistykę i jest wygodne z punktu widzenia najemcy. Niekiedy dopuszczalne jest rozmieszczenie kilku obiektów odpowiedniego bliskiej odległości, jednak takie rozwiązania nie cieszą się popularnością.
Wybór odpowiedniego magazynu czy hali wcale nie jest prosty. Wiele zależy od indywidualnych preferencji najemców, ale również w pewnym zakresie ostateczny wybór jest im narzucany przez rodzaj wykonywanej działalności. Niektórzy najemcy będą bowiem musieli wybierać np. spośród hal magazynowych w systemie wysokiego składowania, gdyż tylko takie będą spełniały podstawową funkcję. Należy przy tym pamiętać, że systemy wysokiego składowania odpowiednio podwyższają koszt realizacji inwestycji, a w dalszym ciągu brakuje na rynku małych i średnich powierzchni produkcyjnych, które takich systemów realizacji nie potrzebują.

Rozwiązaniem niemal niezbędnym jest widok na skład z korytarzy lub pomieszczeń biurowych – zachowany przez to zostaje poziom kontroli stanu prac i bezpieczeństwa mienia i pracowników.

Jarosław Wójtowicz, Starszy analityk WGN