W praktyce transakcja zamiany nieruchomości składa się z dwóch operacji: sprzedaży i kupna mieszkania – tyle, że połączonych w jedno. Stąd – siłą rzeczy – koszty są mniejsze, a i – jeśli uda nam się znaleźć odpowiedniego kontrahenta – zaoszczędzimy na czasie.
Na zamianę mieszkaniami nie potrzebujemy żadnych zgód w przypadku nieruchomości własnościowych lub ze spółdzielczym własnościowym prawem do mieszkania. W pozostałych przypadkach (mieszkanie lokatorskie, mieszkanie komunalne) muszą się zgodzić odpowiednio spółdzielnia czy też gmina. Jeśli natomiast mieszkanie własnościowe, będące przedmiotem zamiany, jest kupione na kredyt, zgodę musi wydać oczywiście bank, który musi zaakceptować nową nieruchomość jako zabezpieczenie kredytu.
Jak już powiedzieliśmy: zamiana pozwala zaoszczędzić na kosztach. Zamiast dwóch opłat notarialnych mamy do czynienia tylko z jedną – płaconą od wartości droższej nieruchomości. Jeśli chodzi o podatek od czynności cywilnoprawnej –  nie płacimy go od ceny całego mieszkania (jak byłoby w przypadku kupna mieszkania) a wyłącznie od różnicy między wartościami obu nieruchomości, zawartej w akcie notarialnym. Co więcej – podatek od czynności cywilnoprawnej – w takiej sytuacji ponoszony jest solidarnie, a więc można się nim podzielić.  

Jeśli chodzi o podatek dochodowy, podobnie jak przy sprzedaży nieruchomości – jeśli zamiana nastąpiła po 5 latach od nabycia mieszkania – nie płacimy podatku w ogóle.
Jeśli natomiast przed upływem tego okresu 19 proc. podatek dochodowy trzeba będzie zapłacić, chyba że uzyskamy ulgę mieszkaniową (jeśli przychód uzyskany ze zbycia nieruchomości  (w naszym przypadku: z zamiany), został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od końca roku podatkowego, w którym przeprowadzono transakcję).
Podatek dochodowy przy zamianie dotyczy obu stron. Podstawą jest dochód, na który składa się uzyskany przychód minus koszty. Przychodem w naszej sytuacji jest obecna wartość naszego mieszkania, które zamieniamy na inne. Kwestia ewentualnych dopłat z tego tytułu, ani wartość nowego mieszkania, nie mają znaczenia.



Według WGN za koszty mogą być uznane wszelkie nakłady poniesione aby mogło dojść do zbycia nieruchomości. Chodzi więc m.in. o koszty nabycia mieszkania oraz udokumentowane nakłady remontowe (zwłaszcza takie, które podnoszą wartość nieruchomości). Do kosztów zaliczymy także taksę notarialną, podatek od czynności cywilnoprawnej, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę, koszty ogłoszenia w prasie itp.

Jak już powiedzieliśmy na wstępie – korzyści z zamiany to nie tylko niższe koszty podatkowe.
Tego typu transakcje mogą być bardzo użyteczne dla osób, które np. chcą zmniejszyć koszty związane z utrzymaniem aktualnie posiadanej nieruchomości. Załóżmy, że starsza osoba mieszka w dużym mieszkaniu po rodzinie. Decydując się na zamianę na nieruchomość mniejszą może oprócz uzyskania środków finansowych z tytułu dopłaty, zmniejszyć również nakłady na media, ogrzewanie, czynsz.

Według WGN zamiana to też dobre wyjście dla tych, którzy mają problem ze zbyciem swego mieszkania, zwłaszcza tego, kupionego na kredyt. Taka sytuacja dotyczy wielu osób kupujących nieruchomości w szczycie górki cenowej, w latach 2007 – 2008. Dziś – po mocnej przecenie – ich mieszkania są dużo mniej warte. Ewentualna sprzedaż może nie pozwolić spłacić zobowiązania wobec banku bez dopłaty środków własnych. Z kolei gorsza sytuacja finansowa i/lub trudniejsze warunki kredytowania (m.in. podwyższony wkład własny) mogą uniemożliwić kupno na kredyt nowej nieruchomości.

Rozwiązaniem może być np. zamiana małego mieszkania w dużym mieście na większe, ale tańsze za metr kwadratowy, na prowincji. Wtedy wystarczy dopłacić różnicę, bez konieczności starania się o kredyt.


Teresa Michniak
Dział Analiz WGN