Tereny pod inwestycje

Podobnie jak w ubiegłym roku, tak i obecnie utrzymuje się stały popyt na grunty pod konkretne funkcje, np. w dużych miastach pod obiekty przemysłowe i magazynowe z częścią produkcyjną. Optymalne powierzchnie dla tych funkcji to 3000 – 8000 mkw. w granicach miast, a pod działalność przemysłową średnio 1,2 ha w obszarze miejskim oraz do 10 ha poza.

Wraz z ekspansją sieci handlowych w mniejszych miastach spółki inwestycyjne poszukują działek przy głównych trasach komunikacyjnych pod małe parki handlowe. Z kolei lokalizacje w sąsiedztwie autostrad i tras szybkiego ruchu przeznaczane są pod hotele i motele z częścią gastronomiczną.

Natomiast deweloperzy mieszkaniowi poszukują działek miejskich, uzbrojonych, dobrze skomunikowanych, z aktualnym planem miejscowym. Najlepsze, topowe lokalizacje - z racji wysokich cen z przedziału 1600 - 4000 zł/mkw. - przeznaczane są pod luksusowe apartamenty; natomiast inne, z cenami pomiędzy100 – 600 zł/ mkw., pod mieszkania w pozostałych standardach.

W kurortach i znanych miejscowościach turystycznych zainteresowanie budzą lokalizacje pod nieduże pensjonaty oraz aparthotele, obiekty z apartamentami na wynajem czasowy.

Ceny gruntów są bardzo zróżnicowane i w głównej mierze zależą od lokalizacji, przeznaczenia w planie miejscowym, uzbrojenia w infrastrukturę sieciową i dostępność komunikacyjną. Na przestrzeni ostatniego roku dał się zauważyć wzrost górnej granicy cen dla lokalizacji w ścisłych centrach miast, ponieważ podaż maleje z roku na rok.

Ceny ofertowe netto dla gruntów budowlanych komercyjnych, cena za 1 m kw., I kw. 2016r., dane WGN:

  • w strefie miejskiej: 120 – 800 zł

  • w ścisłych centrach dużych miast: 1600 – 4000 zł

  • lokalizacje podmiejskie: 40 – 350 zł

  • lokalizacje w miejscowościach satelitach dużych miast: 80 – 600 zł

  • przy głównych trasach komunikacyjnych, z możliwością bezpośredniego zjazdu: 100 – 260 zł.

Obiekty poprzemysłowe

Równie duży potencjał inwestycyjny co grunty mają obiekty poprzemysłowe zlokalizowane w centralnych dzielnicach dużych miast. Jeżeli budynki są w dobrym stanie technicznym, a zwłaszcza gdy mają walory zabytkowe, po modernizacji i rozbudowie zmienia się pierwotną funkcję nieruchomości, np. na handel i usługi, obiekty wystawienniczo-konferencyjne, centra biurowe, hotele, albo na funkcję mieszkaniową jako stylowe lofty.

Jeżeli nieruchomość poprzemysłowa zabudowana jest budynkami w złym stanie technicznym najczęściej traktowana jest jako grunt budowlany po wyburzeniu budynków.

Budynki i lokale biurowe – sprzedaż i wynajem

Od ubiegłego roku zdecydowanie wzrósł popyt na kupno budynków biurowych zlokalizowanych w obrębie miast. Dotyczy to zarówno dużych obiektów, jak i mniejszych o powierzchni nie przekraczającej 5 tys. m kw., w pełni nowoczesnych, a także tych o niższym standardzie z przeznaczeniem do modernizacji. Ważnym elementem, mającym duże znaczenie dla ostatecznej ceny sprzedaży, jest lokalizacja oraz poziom komercjalizacji takiego obiektu. Preferowane są długoterminowe umowy najmu, gwarantujące zwrot inwestycji po 8 – 10 latach.

Poszukiwane są też lokale biurowe do kupna. Tu również decydujące znaczenie ma dobra lokalizacja i umowa z najemcą, najchętniej kilkuletnia. Jednak podaż wynajętych lokali jest niska, ponieważ właściciele na ogół rzadko pozbywają się intratnych inwestycji. Natomiast obszerna jest oferta wolnych biur w starszych budynkach powstałych w ostatnich trzydziestu latach, albo w śródmiejskich kamienicach zmodernizowanych i adaptowanych na funkcje biurowo – usługowe. Tego typu biura funkcjonują z powodzeniem, uzupełniając ofertę rynku wynajmu nowoczesnych powierzchni biurowych – ze względu na niższe czynsze są alternatywą dla małych firm oraz przedsiębiorców rozpoczynających działalność i ograniczających koszty w początkowym okresie. Atutami są tu najczęściej - dobra śródmiejska lokalizacja, możliwość wynajęcia małych powierzchni, nawet od 20 mkw., oraz niższe stawki czynszów z przedziału średnio 30 – 45 zł netto /mkw./m-c.

Wobec rosnącej podaży nowoczesnych powierzchni biurowych do wynajmu gwarancją sukcesu w tym segmencie rynku jest utrzymanie wysokiego standardu budynków i lokali biurowych, obniżanie kosztów eksploatacji poprzez rozwiązania z zakresu nowych technologii, oraz utrzymanie konkurencyjnych stawek czynszów.

Kamienice

Już od kilku lat dobrą inwestycją są kamienice w ścisłych centrach miast, zwłaszcza przy głównych, reprezentacyjnych ulicach. Po rewitalizacji nadaje się im nowe funkcje – biurowe, hotelowe lub mieszkalne z usługami w parterach.

Lokale handlowe i usługowe

Popyt na kupno lokali handlowo-usługowych w dobrych lokalizacjach jest od lat wysoki. Lokale w ścisłych centrach miast, przy głównych ulicach handlowych, jako dochodowe, nie często pojawiają się w sprzedaży. Większa jest natomiast oferta w rejonach poza ścisłym centrum.

Ceny sprzedaży kształtują się w zależności od lokalizacji - w ścisłych centrach dużych miast zaczynają się od około 10 tys. zł/mkw. W pozostałych rejonach ceny są na poziomie cen mieszkań w danym budynku lub mogą być nieco wyższe w przypadku dobrych lokalizacji przy ruchliwych ciągach pieszych.

Stawki czynszów za najem lokali handlowych zależą przede wszystkim od ich lokalizacji. Dla sklepów w parterach przy głównych ulicach handlowych w ścisłym centrum miasta wynoszą od 90 - 200 zł netto/ mkw./m-c, dla sklepów osiedlowych i przy mniej uczęszczanych ulicach 25-55 zł netto/mkw./ m-c.

Już od 2014 roku obserwuje się narastający trend modernizacji istniejących lokali handlowych. Wymusza go silna konkurencja na rynku handlowym, a w związku z tym konieczność zaoferowania klientowi najwyższego standardu.

Obserwując obecne ożywienie i rywalizację inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych, można bardzo pozytywnie oceniać przyszłość i dalszy rozwój tego rynku.

Leszek Michniak, Prezes Grupy WGN