Stolica jest największym rynkiem mieszkaniowym kraju, a więc i największym rynkiem segmentu Premium, choć nadal – wg szacunków – na budownictwo deweloperskie w Warszawie przypada tylko około 6 proc. apartamentów. Luksusowe mieszkania są tu jednak również najbardziej zróżnicowane. Chodzi o typy budynków: wieżowce, apartamentowce / strzeżone osiedla, mariny, czy wreszcie mieszkania w zabytkowych kamienicach.

Stolica to oczywiście również najdroższy rynek z cenami ofertowymi w granicach 20 – 22 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Mowa oczywiście o najlepszych, centralnych, prestiżowych lokalizacjach – na Śródmieściu, Mokotowie czy Wilanowie. Górny pułap cen, jakie osiągają luksusowe mieszkania w stolicy to około 30 tys. zł/ mkw.

Poza Warszawą, drugim wiodącym rynkiem pozostaje Kraków, gdzie jedną z najlepszych lokalizacji, oprócz ścisłego centrum jest Kazimierz. Ceny sięgają 12 – 15 tysięcy złotych, w przypadku najlepszych projektów jest to powyżej 20 tysięcy. We Wrocławiu za mieszkanie na osiedlu apartamentów w cieszącej się prestiżem, zielonej dzielnicy – Biskupin, należy zapłacić około 9 – 11 tysięcy. Na rynku wtórnym apartamenty na starówce potrafią kosztować jednak nawet powyżej 15 tys. Na rynku luksusowych mieszkań liczy się oczywiście również Trójmiasto. Jedną z najdroższych inwestycji jest Sea Towers w Gdyni, gdzie ceny ofertowe metra mogą przekraczać 20 tysięcy.

Spory odsetek podaży luksusowych mieszkań przypada również na kurorty nadmorskie i górskie. Tu ceny są także bardzo wysokie. Apartamenty zlokalizowane w pasie nadmorskim w Świnoujściu, Mielnie czy Międzyzdrojach potrafią kosztować powyżej 10 tys. zł za metr. Podobnie ma się rzecz w takich lokalizacjach, jak Zakopane czy Karpacz. Część podaży przypada również na Mazury, choć ceny są tu nieco niższe.

Poza wiodącymi aglomeracjami i kurortami rzeczywistość cenowa jest natomiast zupełnie inna. W miastach regionalnych, takich jak Łódź, Katowice, Szczecin za mieszkania segmentu Premium w wersji „pod klucz” płaci się około 7 – 8 tys. zł.

Według analityków WGN polski rynek apartamentów chyba najmniej stracił na kryzysie na rynku mieszkaniowym, spośród wszystkich segmentów nieruchomości. Chodzi o spadek cen w porównaniu do szczytu bańki cenowej z lat 2007 – 2008. Co prawda po tamtym okresie wiele projektów sprzedawanych jako apartamenty musiało być przecenionych, ale chodziło najczęściej właśnie o inwestycje przewartościowane, których standard nie odpowiadał ani cenie ani określeniu apartament. Najlepsze inwestycje natomiast trzymały i trzymają cenę. Można więc powiedzieć, że kryzys podziałał na ten rynek oczyszczająco, odsiewając gorsze realizacje.

W ciągu ostatnich lat dowiedzieliśmy się też sporo o preferencjach, możliwościach polskich klientów segmentu Premium oraz o górnych granicach cenowych. Ta wydaje się nie przekraczać 30 tys. zł za metr. Dobrym przykładem jest tutaj Złota 44 w Warszawie, gdzie ówczesny inwestor – Orco – sprzedawał niektóre mieszkania w cenach nawet powyżej 50 tys. zł/ mkw. Taka polityka cenowa się nie sprawdziła, co pokazało, że polski klient nie kieruje się snobizmem – nawet ten z bardzo grubym portfelem – nie zdecyduje się na zakup, tylko dlatego, że nieruchomość jest bardzo droga i prestiżowa.

Warto tu wspomnieć o podstawowych wymogach, jakie musi spełniać apartament – i nie jest to wcale wymóg ceny ofertowej powyżej miliona złotych. Przede wszystkim powinny to być nieruchomości duże, o powierzchni przynajmniej około 90 mkw. Powinna je cechować wysoka jakość materiałów i wykonania, duży taras, wysokie sufity, wysoka jakość części wspólnych, dodatkowe usługi (np. concierge, basen, fitness, siłownia, bilard, sauna itp.). Jednym z podstawowych wyróżników apartamentów jest świetna, niebanalna lokalizacja. Mowa tu zazwyczaj o ścisłym centrum miasta, lub dzielnicach przyległych do centrum, z lokalizacjami w bezpośrednim sąsiedztwie terenów zielonych. Są to więc niejako enklawy ciszy i spokoju – niewielkie strzeżone osiedla w samym sercu miasta jednak otoczone terenami zielonymi i rekreacyjnymi. W ścisłych centrach podobny efekt daje mieszkanie w wieżowcach. Oczywiście nieruchomości tego typu cechuje wysoki stopień bezpieczeństwa, całodobowy monitoring, ochrona itp. są w zasadzie standardem.

Jaka przyszłość czeka rynek apartamentów? Wydaje się, że ma on jeszcze spory potencjał wzrostu. Przy ciągle niskiej podaży, utrzymuje się wysoki popyt, ale tylko na bardzo dobre realizacje. Apartamenty „dla wszystkich” nie sprawdziły się, podobnie jak projekty przesadnie wywindowane cenowo.

Karolina Jaworska – Specjalista WGN ds. sprzedaży luksusowych nieruchomości