Dane WGN różnią się nieco od tych, zaprezentowanych przez bank centralny.  Z reguły do „ugrania” są obniżki rzędu 200 – 300 zł za metr, rzadziej sięgające 500 zł. Przyjmuje się, że średnio sprzedający są w stanie „zejść” z ceny o około 7,5 proc.

Zanim jednak przejdziemy do prezentacji średnich cenowych, które opublikował Narodowy Bank Polski – kilka słów o sytuacji na mieszkaniowym rynku wtórnym, bowiem ten znajduje się obecnie w bardzo ciekawym okresie, , który może doprowadzić nawet do zwyżki stawek. Jak mówią Analitycy WGN, taki stan rzeczy wynika z kilku nakładających się czynników. Jednym z nich jest rosnący do 15 proc. od stycznia minimalny wkład własny kredytów hipotecznych, wymagany przez banki. Średnio licząc – dla 50 metrowego mieszkania w którymś z wiodących miast (Warszawa, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Kraków) oznaczać to będzie konieczność wyłożenie około 45 – 55 tysięcy złotych z własnej kieszeni, przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym. Z tego powodu część klientów może poszukiwać nieruchomości na tańszym rynku wtórnym, zwłaszcza, że tego typu mieszkania, jeśli są w dobrym stanie, nie wymagają natychmiastowego wkładu finansowego w wykończenie (co dotyczy mieszkań nowych w stanie deweloperskim).

Innym czynnikiem, który niewątpliwie wpłynie na popularność rynku wtórnego i w niektórych lokalizacjach może wpływać na wzrost cen, jest fakt, że od września mieszkania używane są również objęte programem dopłat MDM. Co prawda w Warszawie limity programu są tak niskie, że kwalifikuje się znikomy odsetek mieszkań, ale na wielu innych lokalnych rynkach – m.in. w Poznaniu czy Łodzi klienci mają w czym wybierać. Tam, gdzie limity MDM będą niższe albo zbliżone do średnich cenowych, możliwe są wzrosty stawek. Należy się spodziewać również wzrostu cen na małych lokalnych rynkach, gdzie budownictwo deweloperskie jest znikome.
 

Jak kształtują się różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Z danych NBP (wykres 1) wynika, że najwięcej można utargować na dominujących, największych rynkach – zwłaszcza w Warszawie, gdzie różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi to około 1500 zł za metr kwadratowy. W  Gdyni sprzedający są w stanie zejść z ceny nawet o 1600 zł, a w Poznaniu o blisko 1000. Ponad 10 proc. różnica dotyczy większości dominujących krajowych rynków – także Wrocławia, Gdańska, czy Krakowa. Z czego taki stan rzeczy może wynikać? To właśnie w dominujących miastach jest największa konkurencja, a klienci mają największy wybór. Tutaj też najwięcej realizuje się nowych inwestycji na rynku pierwotnym, konkurencyjnym wobec wtórnego. W mniejszych miastach wojewódzkich na pewno nowe budownictwo jest dużo bardziej ograniczone, co skłania klientów w większym stopniu do sięgania po mieszkania używane.

Na drugim biegunie są takie miasta, jak Opole, Olsztyn, Bydgoszcz czy Kielce, gdzie do utargowania z reguły pozostaje 200 – 300 zł na metrze kwadratowym.

Na wykresie 2  znajdujemy potwierdzenie naszych wcześniejszych obserwacji. Wśród miast wojewódzkich najbardziej skłonni do negocjacji cenowych okazują się właściciele mieszkań w Warszawie, Poznaniu, Zielonej Górze, Białymstoku. Gdynia – choć nie jest stolicą województwa – jest również jednym z większych rynków w kraju i warto odnotować  jej przypadek dlatego, że wg banku centralnego różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi jest na tym rynku największa spośród wymienionych lokalizacji i wynosi aż 25 proc. Oznaczałoby to prawdopodobnie, że Gdynia mocno odczuwa konkurencję pozostałych ośrodków Trójmiasta.

Genowefa Marciczkiewicz, Dział Analiz WGN