Nowelizacja zmienia ten stan rzeczy – zgodnie z nią współwłaściciele nieruchomości, będą mogli – tak jak właściciele – brać udział w procesie podejmowania decyzji przez wspólnoty mieszkaniowe.

Taki stan rzeczy dotyczy przede wszystkim współwłaścicieli hal garażowych. Do tej pory byli oni traktowani przez prawo jako zbiorowy właściciel, a więc de facto jeden członek wspólnoty. Oznaczało to, że, by podjąć jakąś decyzję, zbiorowy właściciel musiał jednogłośnie wybrać pełnomocnika, albo stawiać się wspólnie na zebraniach i wspólnie podejmować decyzję. Jest to praktycznie niemożliwe, a więc współwłaściciele garażu – do tej pory byli wyłączeni z decyzji.

Odnosi się to głównie do nowego budownictwa, gdzie deweloperzy traktują garaże wielostanowiskowe jako jeden lokal. Każdy właściciel miejsca w takim garażu jest więc współwłaścicielem lokalu.

Sytuacja ta jednak odbija się negatywnie nie tylko na tzw. garażowcach (współwłaścicielach garażu) ale i na całej wspólnocie, bowiem może blokować podejmowanie decyzji i przyjmowanie uchwał. Jeśli np. udział garażu w części wspólnej nieruchomości jest duży – wynosi – dajmy na to – ponad 30 proc., to w takiej sytuacji brak jednomyślności właścicieli garaży może sprawić, że uchwała nie przejdzie. A że czasem chodzi o nawet kilkuset współwłaścicieli łatwo się domyślić, że może to skutecznie zablokować każdą wspólnotę.

Obecnie już tego typu blokada została „zdjęta”. Każdy współwłaściciel nieruchomości - na mocy nowelizacji - ma również „swój” udział w części wspólnej. Do tej pory było tak – na mocy kodeksu cywilnego - , że nieruchomość wspólna „nie dzieliła się” zgodnie z udziałami współwłaścicieli, a więc musieli oni wypracować – czasem bardzo trudny kompromis i wspólne stanowisko.

Teraz jest inaczej. Ustawodawca  uznał, że właścicielowi dajmy na to 1/15 garażu podziemnego odpowiada odpowiedni udział w części wspólnej budynku – a więc ma, wynikający z udziału, niezależny głos i może uczestniczyć w podejmowaniu decyzji przez wspólnotę.

Należy jednak zastrzec, że taka formuła nie będzie obowiązywała w przypadku głosowania w reżimie jeden właściciel – jeden głos, który czasem się stosuje w ważnych sprawach. W takiej bowiem sytuacji „garażowcy” mogliby przegłosować cokolwiek. Ustawodawca, by nie dopuścić do takiego stanu rzeczy, przyjął, że przy głosowaniu „jeden na jeden” współwłaściciele muszą ustanowić pełnomocnika. Co jednak ważne, nie będą musieli wypracowywać w tym zakresie konsensusu – wystarczy przyjęcie pełnomocnika większością głosów - liczoną według wielkości ich udziałów we współwłasności lokalu.

Warto przy tym zaznaczyć, że kwestia udziału w powierzchni wspólnej współwłaścicieli nieruchomości nie dotyczy współwłasności małżeńskiej, bo tam co do zasady istnieje tzw. współwłasność łączna (o ile małżonkowie nie zawarli intercyzy). W małżeństwach więc wszystko zostaje po staremu.

Nowelizacja, choć niewielka, stanowi swoistą rewolucję w funkcjonowaniu wspólnot mieszkaniowych i znacznie ułatwia podejmowanie decyzji – m.in. tak zasadniczych jak zmiana zarządcy. Teraz będzie łatwiej tego typu proces przeprowadzić. Część ekspertów przewiduje, że może wzrosnąć konkurencja na rynku zarządców i administratorów nieruchomości, co w efekcie powinno podnieść jakość świadczonych usług.

W związku ze zmianą prawa wspólnoty będą  musiały ustalić wysokość udziału każdego ze współwłaścicieli lokalu w nieruchomości wspólnej i na tej podstawie dokonać rozliczenia osobno z każdym współwłaścicielem.

Eksperci nie mają jednak wątpliwości, że nowelizacja to krok w dobrą stronę – daje mieszkańcom większą siłę głosu, pozwala łatwiej przeprowadzać trudne zmiany. Warto zaznaczyć, że niejednokrotnie – zwłaszcza na nowych osiedlach – zarządy wspólnot są wybierane przez deweloperów. Później ciężko taki zarząd odwołać, bo np. deweloper posiada większość głosów z tytułu niesprzedanych mieszkań.

Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN