Jak twierdzą Analitycy WGN, różnica w cenie wynika z rzeczy oczywistej – duże mieszkania ciężej jest po prostu sprzedać. Polacy ciągle najchętniej kupują nieruchomości o średniej jak na nasze warunki powierzchni, czyli około 50 do 60 mkw. Mieszkania, które przekraczają 70 metrów są już postrzegane jako duże.

Zbywca takiej nieruchomości może obawiać się, że będzie musiał zbyt długo czekać na klienta, dlatego często jest skłonny nieco zejść z ceny ofertowej metra kwadratowego lub nawet jeśli nie widać tego na etapie zamieszczonego ogłoszenia, możemy się spodziewać większej zniżki już w momencie negocjacji.

Jak różnią się ofertowe ceny mieszkań średniej wielkości i tych, które uznajemy za duże? Wiele zależy od specyfiki lokalnego rynku, ale najczęściej chodzi o różnicę w granicach około 400 - 500 zł za metr kwadratowy, co już oznacza kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności.

W WGN średnia cen ofertowych z ostatniego półrocza, w skali całego kraju, na rynku wtórnym wynosiła 4000 zł/ mkw. Mieszkania o powierzchni od 70 metrów kwadratowych kosztowały przeciętnie 3600 zł za metr. Im większe, tym stawka spadała – za przynajmniej 80 metrowe przeciętne ceny wynosiły 3500 zł/ mkw. Mieszkanie o powierzchni od 90 mkw. kosztowały już w ofertach 3300 zł.

Dlaczego warto zastanowić się nad większym metrażem? Uświadomi nam to proste wyliczenie – zakładając, że decydujemy się na kupno 60 metrowego mieszkania w średniej w skali kraju cenie 4000 zł, będziemy musieli wyłożyć około 240 tys. zł. Tylko nieco ponad 10 tys. zł, przy podanych stawkach średnich, zwiększyłoby metraż naszej nieruchomości o 10 mkw. Za 70 metrowe mieszkanie zapłacimy 252 tysiące. Oznacza to, że „dodatkowe” 10 metrów będzie nas kosztować jedynie 1,2 tys. zł/ mkw.

Jeśli jednak udałoby nam się wygospodarować nieco więcej gotówki, to – dokładając 57 tysięcy zł – moglibyśmy kupić mieszkanie o powierzchni przynajmniej 90 metrów. Tak więc powiększylibyśmy swoje mieszkanie o połowę, zwiększając koszty jedynie o 23 proc. Przy tym wyliczeniu cena metra kwadratowego z „dodatkowych” 30 wynosiłaby 1900 zł.

Do tego typu wyliczeń należy podchodzić oczywiście z ostrożnością pamiętając, że rozmawiamy o średnich cenowych w skali całego kraju. Na lokalnych rynkach specyfika może być różna, jednak niewykluczone, że przy rzeczywistych negocjacjach da się utargować nawet dużo więcej. W wyliczeniach powyżej posługiwaliśmy się przecież średnią ofertową.

Czy jednak warto pokusić się o wyłożenie dodatkowych pieniędzy, by zainwestować od razu w większą nieruchomość?
Odpowiedź na to pytanie nie będzie jednoznaczna. Należy ją uzależnić od wielu czynników – przede wszystkim motywacji, która nam przyświeca. Jeśli zamierzamy „na stałe” związać się z miejscem, w którym kupujemy nieruchomość, mamy plany związane z założeniem, powiększeniem rodziny itd. z pewnością taki krok warto rozważyć. Można się nad nim zastanowić również wtedy, kiedy myślimy o kupnie mieszkania w celach inwestycyjnych. Jeśli nasza nieruchomość położona jest w atrakcyjnej lokalizacji, w jednym z kilku wiodących miast kraju możemy pomyśleć np. o wynajmie na pokoje. Taka forma wynajmu z reguły przynosi większe zyski, niż wynajem całej nieruchomości jednemu najemcy. Pamiętajmy jednak, że wynajem na pokoje zajmie nam więcej czasu i może być ryzykownym posunięciem, jeśli źle wybierzemy mieszkanie.

Niezależnie od tego, czym się będziemy kierować, należy wybrać nieruchomość – próbując skalkulować jej wartość w przyszłości. Co prawda przewidzenie w którą stronę pójdzie rynek za kilka, kilkadziesiąt lat jest trudne, co pokazał przykład kupujących mieszkania na bańce w okresie 2007 – 2008, ale mimo wszystko należy próbować. W tamtym okresie u wielu dominowało przekonanie, że ceny mieszkań będą już tylko rosnąć,  a nawet jeśli wyhamują, nie ma mowy o głębszej przecenie. Zderzenie z rzeczywistością po kilku latach okazało się bolesne.

W każdym razie należy przypuszczać, że w bliskiej perspektywie mieszkania używane mogą podrożeć i niestety wzrosną też koszty kredytów. Tak więc obecnie jest jeszcze dobry czas na decyzję o kupnie. Od września rynek wtórny mieszkań będzie objęty programem MDM, co – szczególnie tam, gdzie do programu „załapie się” spory odsetek nieruchomości - może przyczynić się do rozkręcenia popytu, a więc i wzrostów cen.

Na razie też mamy jeszcze rekordowo niskie stopy procentowe, ale wszystko wskazuje na to, że okres deflacji powoli mija. Z dużym prawdopodobieństwem można założyć, że Rada Polityki Pieniężnej już w przyszłym roku zdecyduje się na podwyżki. Do tego pamiętajmy o rosnącym wymaganym wkładzie własnym kredytów hipotecznych. Od stycznia 2016 będzie to już 15 proc. a rok później docelowe 20 proc. wartości nieruchomości.


Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN