Skąd ta popularność? Odpowiedź jest oczywista – dają poczucie większej przestrzeni, oddzielenie strefy prywatnej od ogólnodostępnej, niebanalne możliwości aranżacyjne. Stanową z jednej strony namiastkę własnego domu, a z drugiej pozwalają na korzystanie z lokalizacji wielkomiejskich i budynków wielorodzinnych. Jeśli dodać do tego czasami oferowane do mieszkań dwupoziomowych ogródki, okaże się, że może być to skuteczny zastępnik własnego domu dla mieszczuchów, którzy jednak nie chcą przenosić się na obrzeża ani na wieś.

Mieszkania dwupoziomowe mają jednak i swoje wymagania – przede wszystkim przestrzeń. Wśród ekspertów dominuje opinia, że taka nieruchomość by być wystarczająco funkcjonalna, powinna mieć przynajmniej około 80 mkw. Inaczej powierzchnia schodów będzie w istotny sposób „zjadać” metraż nieruchomości. Posiadacz takiej nieruchomości musi nastawić się też na wyższe koszty, wynikające z większego metrażu oraz z konieczności montażu drogich schodów. Same schody również mogą być męczące. Trzeba się nastawić na codzienne kursowanie – góra – dół.

Te mankamenty nie przeszkadzają jednak amatorom takich nieruchomości.

Klienci zainteresowani mieszkaniami dwupoziomowymi mogą liczyć na nieco niższe ceny za metr kwadratowy, ze względu na duże metraże. Jak wyglądają stawki na rynku wtórnym? Te są bardzo zróżnicowane w zależności od lokalizacji, jakości i wieku mieszkania oraz budynku.

Średnia cen ofert na rynku wtórnym ze stolicy zamieszczonych w WGN wynosi około 6000 zł za metr kwadratowy – co oznaczałoby, że mieszkania dwupoziomowe są istotnie tańsze do zwykłych. Przeciętne stawki dla Warszawy wynoszą bowiem około 7500 zł/mkw.
Różnica ta wynika jednak głównie z dużych metrażów i bardziej peryferyjnych lokalizacji. Przykładowo – 120 metrowe mieszkanie dwupoziomowe w lokalizacji Włochy, można kupić już za 4900 zł/ mkw. W Ursusie za podobnej wielkości mieszkania oferenci oczekują 5,5 – 6 tys. od metra w zależności o jakości i wieku nieruchomości. Podobne ceny spotyka się na Bielanach i w Białołęce. Na Targówku 170 metrowe mieszkanie dwupoziomowe można kupić nawet za 4 tys. zł/ mkw.  Na Żoliborzu jednak cena wzrasta już do około 7 tysięcy. Za luksusowe dwupoziomowe apartamenty w centrum stolicy płaci się ponad 20 tys. zł od metra.

Wysokie wyceny uzyskują mieszkania dwupoziomowe w bardzo dobrych centralnych, wielkomiejskich, lokalizacjach. Wśród ofert spotyka się takie dosyć często we Wrocławiu m.in. w wyremontowanych kamienicach. W takiej sytuacji ceny sięgają nawet około 7 – 8 tys. co jest zdecydowanie powyżej wrocławskiej średniej ofertowej wynoszącej w WGN około 6 tys. zł/mkw.

Podobnie jest w Krakowie, gdzie za dobrze utrzymane mieszkanie dwupoziomowe na Starym Mieście oferenci oczekują około 7500 zł od metra. Te w nowszym budownictwie i dobrej lokalizacji często są wyceniane na powyżej 8 tys. zł. Na podstawie powyższych przykładów widać, że koszt zakupu przeciętnego 80 – metrowego mieszkania dwupoziomowego w dużym mieście to około 500 tys. zł.
O czym należy pamiętać decydując się na tego typu nieruchomość? Przede wszystkim warto dowiedzieć się o stan ocieplenia dachowego. Jeśli izolacja będzie źle wykonana latem nasze górne piętro może zmienić się w piekarnik, z kolei zimą może przepuszczać mroźne powietrze, co wpłynie na koszty ogrzewania. Należy też zdawać sobie sprawę, że z racji metrażu koszty związane z mieszkaniem będą oczywiście wyższe.

Warto też zdać sobie sprawę, że owa dwupoziomowość nieruchomości to zarówno jej zaleta, jak i wada. Same schody zabierają całkiem sporo funkcjonalnej przestrzeni mieszkania i tym samym je de facto pomniejszają. Do tego dochodzi konieczność codziennego „kursowania” po schodach – chyba największa wada takiej nieruchomości. Tak więc to co miało być jej głównym plusem okazuje się równocześnie podstawowym mankamentem. Z czasem fakt, że po najdrobniejszą rzecz trzeba „biegać” na górę może być naprawdę irytujący i męczący. Są też wątpliwości czy schody na pewno stanowią dobre rozwiązanie dla dzieci.

Oczywiście wyżej wymienione mankamenty nie przekreślają idei mieszkania dwupoziomowego. Ciągle ma ono sporo zalet, zwłaszcza jeśli cenimy niebanalną aranżację. By jednak cieszyć się z funkcjonalności warto pomyśleć o dużym metrażu – im większy, tym takie mieszkanie wygodniejsze. Pozwala odpowiednio rozplanować przestrzeń, tak by góra była stricte zarezerwowaną strefą nocną, a na dole znajdowały się również dodatkowe pokoje, co pozwoliłoby zminimalizować kursowanie po schodach. Do zalet mieszkania dwupoziomowego na pewno należy dodać brak sąsiadów na górze i większy dostęp do światła dziennego. Jeśli dodamy do tego taras okaże się, że w zabudowie wielorodzinnej mamy całkiem wygodną namiastkę domu wolnostojącego, jednocześnie nie tracąc korzyści z miejskiej lokalizacji.

Teresa Michniak, Dział Analiz WGN