Jeśli nasza nieruchomość jest obciążona kredytem hipotecznym musimy pamiętać, że transakcji zamiany nie dokonamy bez zgody banku, a ten oceni, czy nowe mieszkanie będzie wystarczającym zabezpieczeniem.

Na czym polega umowa zamiany? Reguluje ją zapis 603 kodeksu cywilnego. Jest to tzw. umowa wzajemna, dwustronnie obowiązująca. Tak jak każda umowa, w której następuje przeniesienie własności nieruchomości, wymaga ona formy aktu notarialnego. Akt notarialny będzie również konieczny jeśli np. zamieniamy mieszkanie na samochód.

Co musi znaleźć się w takiej umowie? Oczywiście opis zamienianych nieruchomości, uregulowanie kwestii ewentualnych dopłat, termin zamiany, oraz zaznaczenie, że chodzi o przeniesienie prawa własności. Istotne jest również uregulowanie sprawy kosztów – np. po połowie. Należy – jeśli przedmiotem zamiany jest również wyposażenie nieruchomości – precyzyjnie określić co wchodzi w jego skład. Warto też zaznaczyć w jakim stanie ma być pozostawiony lokal – np. w stanie z dnia oględzin.

Najczęściej w transakcjach zamiany mamy do czynienia z dopłatą, więc jest to tzw. umowa mieszana. Co szczególnie istotne w przypadku zamiany – w porównaniu do zwykłej transakcji kupna/sprzedaży niższe są koszty związane z podatkiem.

Podatek od czynności cywilno – prawnych, 2 proc. - płaci się nie od wartości nieruchomości, a od różnicy między ich wartościami. Tak więc rozsądnie zaniżając wartość droższego mieszkania można obniżyć i tak już niższą kwotę podatku. Dodatkowy plus to tylko jedna umowa i koszt taksy notarialnej podzielony na pół. Warto więc zastanowić się bardzo poważnie – jeśli chcemy sprzedać dotychczasowe mieszkanie, by kupić nowe – czy nie ułatwić sobie życia i przy okazji nie zoptymalizować kosztów decydując się na transakcję zamiany. Wtedy powinniśmy na rynku wtórnym szukać od razu mieszkania które nas interesuje z opcją wymiany na nasze.

Jest też możliwość, jeśli nie ma żadnych dopłat, a mieszkania zostały wycenione tak samo, na uniknięcie podatku w ogóle. Należy jednak uzasadnić tę sprawę już w akcie notarialnym, bowiem urzędy skarbowe będą zwracać na to uwagę. Jeśli zakwestionują wartość nieruchomości, same dokonają ich wyceny. Właścicielom przysługuje odwołanie. Powołuje się wtedy niezależnego rzeczoznawcę, ale jeśli jego wycena będzie wyższa o 33 proc., wtedy oprócz zaległego podatku zapłacimy także karę.

Istnieje również możliwość zamiany mieszkań, których lokatorzy nie mają prawa własności – np. mieszkań komunalnych. Wtedy z prawnego punktu widzenia nie mamy formalnie do czynienia z zamianą, bo nikt nie jest właścicielem, a z tzw. pseudozamianą, która wymaga dodatkowej zgody. W przypadku mieszkań komunalnych zgodzić musi się gmina.

Procedura zamiany mieszkań komunalnych jest bardziej skomplikowana od tych z prawem własności. Trzeba wypełnić odpowiedni wiosek i okazać przydział. Oba mieszkania nie mogą mieć zaległości czynszowych. Czasem trzeba też uzasadnić konieczność zamiany np. zbyt małym metrażem, położeniem na wyższym piętrze przy zamieszkałej osobie starszej itp. Zdarza się, że trzeba podać także informacje o drugiej stronie transakcji (wysokość dochodów, liczba osób zamieszkujących itp.). Gminy mają własne, odrębne uregulowania w tym zakresie, dlatego dobrze jest dowiadywać się bezpośrednio u źródła.

W przypadku mieszkań lokatorskich spółdzielczych procedura jest podobna. Zgodzić się musi spółdzielnia mieszkaniowa. Należy złożyć wniosek. Jedna strona zrzeka się prawa do lokalu pod warunkiem uzyskania innego, druga strona robi to samo.

Jak już wspomnieliśmy – w polskich warunkach transakcje zamiany dla wielu mogą okazać się ostatnią deską ratunku. Ludzie, których nieruchomości mocno straciły na wartości, a zostały kupione na kredyt, mogą dzięki zamianom szukać innych nieruchomości, które spełnią ich aspiracje mieszkaniowe. Przykładowa sytuacja to rodzina, która ma mieszkanie na kredyt w dużym mieście. Urodziło się dziecko –mieszkanie okazuje się za małe, a nie można go sprzedać bez straty. Rodzina szuka więc mieszkania w miasteczku oddalonym od metropolii o kilkanaście, kilkadziesiąt kilometrów. Różnica cen metra kwadratowego jest duża, dzięki czemu udaje się zamienić nieruchomość na większą, która wystarczy by pokryć kredyt.

Zamiana to też dobry sposób na optymalizację kosztów np. dla osób starszych, które zostały same w dużym mieszkaniu i nie mają pieniędzy na jego utrzymanie. Wymiana na mniejsze pozwala uzyskać nieco kapitału i obniżyć comiesięczne koszty związane z mediami i innymi opłatami. Wymiana to też szansa dla osób, które mają niską zdolność kredytową. W takim przypadku potrzebują pieniędzy jedynie na pokrycie różnicy między wartością nieruchomości.

Karolina Jaworska, Dział Analiz WGN