Kiedy i gdzie możliwy jest rentowny wynajem długoterminowy? Oczywiście w miejscach odwiedzanych często przez turystów i innych przyjezdnych. Chodzi więc o kurorty wakacyjne, znane miejscowości letniskowe oraz duże miasta. Siłą rzeczy najem długoterminowy będzie się ograniczał głównie do sezonu letniego jeśli chodzi o miejscowości nadbałtyckie, czy na Mazurach. W miastach typu Warszawa, Kraków czy Wrocław jest szansa na prowadzenie takiej działalności przez cały rok, pod warunkiem jednak, że ma się bardzo dobrą ofertę.

Co przez nią rozumiemy? Mieszkanie adresowane dla turystów, czy ogólnie przyjezdnych to nie to samo co oferta skierowana do „zwykłych” najemców. Tego typu nieruchomość postrzegana jest jako alternatywa dla hoteli i hosteli. Powinien ją wyróżniać więc w miarę wysoki standard, a przynajmniej pewien charakterystyczny sznyt, a więc wykończenie wskazujące, że mamy do czynienia z produktem, a nie mieszkaniem wyposażonym w meble po nas, czy po babci. Wyższy standard będzie mile widziany, bo najemca krótkoterminowy na pewno porówna jakość mieszkania z jakością pokoju hotelowego. Po drugie – liczy się bardzo dobra lokalizacja. Można zaryzykować twierdzenie, że nawet mniejsze znaczenie ma w małych kurortach wakacyjnych, gdzie mimo wszystko nad morze ogólnie i tak jest blisko, niż w wielkich miastach. Lokalizacja mieszkania wynajmowanego na noclegi w peryferyjnej, oddalonej dzielnicy może w praktyce niwelować skuteczność i atrakcyjność całej oferty.

O czym jeszcze należy pamiętać? O tym, że wynajmując w ten sposób poświęcimy całej działalności znacznie więcej czasu i również kosztów. Mieszkanie może szybciej się zużywać i – jeśli nasza oferta nie jest wystarczająco dobra – ryzyko utrzymujących się pustostanów będzie wyższe niż przy wynajmie tradycyjnym.

Mieszkanie wynajmowane na krótki okres wymaga częstszego doglądania i większego asortymentu. Musimy więc dostarczyć pościele, prześcieradła, ręczniki, talerze, szklanki, sztućce, garnki. Oprócz sprzętu AGD pożądane jest również tzw. małe AGD a więc żelazko, toster, mikrofalówka, odkurzacz, deska do prasowania, suszarka. Po każdym pobycie gości do mieszkania będziemy musieli wrócić i je posprzątać – przygotować pod nowych najemców, a więc zmienić pościel, ręczniki itp.

Biznes tego typu, by wypalił, będzie od nas wymagał również większego poświęcenia czasu na promocję swojej oferty. Upublicznianie ogłoszeń na portalach standardowo zajmujących się najmem może być nieskuteczne, bo tam ludzie szukają mieszkań na dłużej. Trzeba więc ogłaszać się w miejscach skierowanych pod turystów i przyjezdnych. Dobrze będzie posiadać własną stronę oferty, profil FB itp.

Jeśli chodzi o formalności  - podpisujemy w tej sprawie odpowiednio sformułowaną umowę. Różni się ona nieco od zwykłej umowy najmu. Przede wszystkim do umowy powinien być przygotowany regulamin, który określa zasady wynajmu i dokonania transakcji, a więc rezerwacji, wysokości zadatku itp. Umowy najmu krótkoterminowego podpisuje się na określoną liczbę dni, po określonej stawce za dzień. W umowie można też określić wysokość kaucji, jako zabezpieczenia wynajmującego, do zwrotu – jeśli wszystko będzie w porządku – na koniec pobytu.

Ile na takim najmie można zarobić?  

W miastach takich jak Kraków, Gdańsk czy Wrocław średni czynsz najmu 50 metrowego mieszkania (wraz z opłatami) wynosi w granicach około 1700 – 2000 zł miesięcznie. Jeśli wynajmujemy na noclegi powinniśmy natomiast określić cenę za dobę, uwzględniając potencjalną liczbę gości. Jeśli więc nasze mieszkanie ma powiedzmy 2 pokoje i nadaje się dla trzech osób możemy uznać, że konkurencyjna w stosunku do oferty hotelowej będzie stawka powiedzmy 40 zł za dobę od osoby. W takiej sytuacji dobowy wynajem całego mieszkania to 120 zł. Jeśli sezon wakacyjny jest udany i mamy obłożenie to w wariancie optymistycznym udaje się uzyskać z tego tytułu 3600 zł miesięcznie, a więc blisko o 100 proc. więcej niż wynosiłaby zwykła stawka najmu długoterminowego.

Oczywiście do takich wyliczeń należy podchodzić bardzo ostrożnie i nie nastawiać się na wersję maksimum, ale przy niewygórowanej cenie noclegu za 40 zł/os. i 120 za całe mieszkanie, posiadanie najemców tylko przez pół miesiąca już daje nam przychody na poziomie zwykłego najmu. Oczywiście podana powyżej stawka jest wyłącznie orientacyjna i bardzo ostrożna. Jeśli nasza nieruchomość wyróżnia się dobrą lokalizacją i wysokim standardem z pewnością możemy oczekiwać zdecydowanie więcej.

Gra w najem krótkoterminowy jest więc grą wartą świeczki, jednak zwycięstwo w takiej sytuacji zależne jest od wielu uwarunkowań.

Jeśli natomiast chcemy nastawić się tylko na taką formę czerpania zysków z najmu, będziemy musieli poświęcić temu zdecydowanie więcej energii i kosztów niż wynajmując jednemu klientowi na rok czy dwa. Efekt finansowy może być jednak bardzo zadowalający.

Katarzyna Pawłowska, Dział Analiz WGN