Na początek należy zaznaczyć, że na mieszkanie komunalne szansę ma nie każdy, a nawet większość nie ma. Przy przyznawaniu mieszkań liczy się bowiem kryterium dochodowe, a to obliczane jest odniesienie do najniższej emerytury. Obecnie wynosi ona 880 zł.

Ponieważ nie ma żadnych jednolitych przepisów, które regulowałyby na terenie całego kraju kryterium dochodowe, oraz ogólnie politykę gmin w sprawie mieszkań komunalnych, te podchodzą do tej kwestii bardzo różnie. Tak więc w niektórych gminach kryterium wynosi np. 160 proc. najniższej emerytury. Przykładowo – we Wrocławiu jest to 150 proc. najniższej emerytury dla osób mieszkających samotnie, a 100 proc. emerytury - dla członków tzw. gospodarstw domowych wieloosobowych.

Mieszkanie na wynajem od gminy mogą dostać też osoby, które nie mają innego, własnego mieszkania. Nie dostanie go natomiast osoba, która miała własne M, ale je sprzedała. Ważne w procesie weryfikacji może być też zamieszkanie na terenie gminy, gdyż samorządy chętniej przyznają mieszkanie „swoim”.

Jak więc widzimy, zostanie najemcą mieszkania komunalnego, które ewentualnie pozwalałoby nam na późniejszy wykup to nie prosta sprawa. Nawet jeśli kwalifikujemy się pod kątem finansowym i spełniamy resztę warunków – trzeba czekać w długich kolejkach, gdyż popyt na mieszkania od gmin znacznie przewyższa podaż.

Jeśli jednak cały proces kończy się powodzeniem i zostajemy najemcą mieszkania, o wykup możemy się starać z reguły, kiedy mamy podpisaną umowę na czas nieokreślony. Poza tym gminy – jak już wcześniej wspomnieliśmy – prowadzą indywidualną politykę w tej sprawie. Z reguły premiowany jest długi okres najmu. Im dłuższy – tym większa bonifikata. Warto jednak dokładnie się w tej sprawie dowiedzieć, bowiem część samorządów bądź obniża, bądź w ogóle rezygnuje z bonifikat. Niestety – przepisy w tej sprawie zmieniają się dosyć często, więc jesteśmy narażeni na fakt, że mimo iż wcześniej możliwość wykupu z obniżką była, została wycofana.

Równie ważne są kwestie prawnego uregulowania statusu nieruchomości. Tu także należy zasięgnąć jak najdokładniejszej wiedzy.

Gmina bowiem nie może sprzedać mieszkania jeśli np. budynek stoi na działce, której nie jest wartością. Co więcej – rząd przygotowuje się do zmiany przepisów, które ograniczą bądź uniemożliwią sprzedaż mieszkań nowych, lub takich, które powstały ze wsparciem budżetu państwa.

Wracając do wymogów – lokator, który ubiega się  o wykup musi dysponować nieruchomością w dobrym stanie technicznym i oczywiście nie może mieć zaległości czynszowych. Zmiany dotyczą też dziedziczności najmu. Jeśli np. najemca umrze, członkowie jego rodziny nie przejmą automatycznie mieszkania, tylko będą musieli podpisać nową umowę. Jeśli nie spełnią wymogu dochodowego, będą mieli określony czas na wyprowadzkę.

Zakładając, że wszystkie wymogi spełniamy i możemy wykupić mieszkanie, należy odpowiedzieć na pytanie – kiedy kupno takiej nieruchomości się opłaca?

Oczywiście wtedy, gdy bonifikata jest maksymalnie wysoka. Czasem wynosi ona nawet 90 proc. ceny rynkowej – np. we Wrocławiu. Zdarza się jednak i tak, że sporo gmin wycofuje się z bonifikat w ogóle. Można tu wymienić choćby Poznań, Białystok czy Warszawę.

Jeśli wykupimy mieszkanie komunalne, musimy pamiętać o jednym: nie ma co liczyć na natychmiastowe zdyskontowanie zniżki. Mieszkania nie będziemy mogli sprzedać przez pięć lat od momentu zakupu. Jeśli to zrobimy grożą nam poważne konsekwencje.

Będziemy musieli zwrócić gminie przyznaną kwotę bonifikaty, powiększoną o wskaźnik inflacji. Od tej reguły są jednak wyjątki – zdarza się, że w przypadku osób o ciężkiej sytuacji życiowej, po sprzedaży mieszkania gmina może odstąpić od zwrotu zaliczki. Pieniędzy nie trzeba będzie też oddawać jeśli sprzedamy mieszkanie osobom z najbliższej rodziny. Mieszkanie możemy też zamienić, na inne, które posłuży nam na cele mieszkaniowe. Możemy również nasze mieszkanie sprzedać, pod warunkiem, że w ciągu 12 miesięcy od transakcji wydamy pieniądze na cele mieszkaniowe.

Tak więc – wbrew pozorom możliwości jest sporo. Jeśli jednak myślimy o sprzedaży, po to by zdyskontować bonifikatę i niekoniecznie od razu kupować nowe mieszkanie – musimy czekać. W tym kontekście rysuje się pytanie jak będzie wyglądał rynek mieszkaniowy za 5 lat? Na taką kwestię nie sposób odpowiedzieć i jest  to główne ryzyko właściciela. Jeśli bonifikata będzie naprawdę wysoka minimalizujemy ryzyko straty, natomiast ciężko przewidzieć co z popytem. Nie wiemy też jakie nowe nieruchomości pojawią się w naszej dzielnicy, jak będzie wyglądał rynek mieszkaniowy w naszym mieście itp.

Inny sposób kupna mieszkania komunalnego to licytacja. Tu zasady są zupełnie inne. Żadnych bonifikat nie ma, a ceny wywoławcze ustala się na podstawie wycen rzeczoznawcy. Licytacja może być strzałem w dziesiątkę, ale również i kulą w płot. Potencjalny chętny ma ostrą konkurencję „na plecach”, musi w szybkim czasie załatwić finansowanie zakupu, inaczej straci wadium, no i nie ma też za dużo czasu na zapoznanie się  z samą nieruchomością. A gminy kuszą – np. we Wrocławiu w przedwojennych kamienicach ceny zaczynają się od 2 tys. zł za metr kwadratowy. Niestety często jest problem z dokładnym obejrzeniem takiej nieruchomości.

Zainteresowani mogą to zrobić na 2 tygodnie przed licytacją. Dotyczy to zwłaszcza licytacji komorniczych. Zdarza się, że lokatorzy blokują wejście do takiej nieruchomości, a potencjalnemu klientowi nie musi wcale towarzyszyć komornik.

Monika Prądzyńska, Dział Analiz WGN